中國地產大佬的30年往事

　　時代周報特約記者 孟樑

　　中國人關注房子，有悠久的歷史傳統。大唐貞元三年，白居易到達京城長安，去拜會名士顧況。顧況看到詩稿上“白居易”的名字，便笑著說：“米價方貴，居亦弗易。”意思是，長安米正貴，居住不容易啊！彼時，大唐患上了“城市病”，房價高企，住房成了所有人關心的話題。

　　即使如才華橫溢、官居要職的白居易，在長安的日子也并不安穩，房子一直是一塊心病，50歲才買了自己的房子。他甚至寫詩吐槽，“長羨蝸牛猶有舍，不如碩鼠解藏身”。

　　中國房地產行業黃金發展30余年，催生了許多如白居易一般望房興嘆的百姓，但我們很少想到的是，那些房地產大佬，起步時也曾兩手空空，也曾羨慕“蝸牛有舍”。

　　深圳萌芽：王石一舉成名的競拍

　　中國房地產的發展，就如同改革開放一樣，與深圳緊緊相連。1983年，王石就來到了深圳，倒騰雞飼料賺取第一桶金后，王石辦起了深圳現代科教儀器展銷中心，這便是萬科的前身。

　　這個時候，星河地產的創始人黃楚龍正在深圳做水泥工人，而中國的房地產仍在實行福利分房制度。彼時的深圳，發展一日千里，誕生了很多新鮮事物，包括新中國歷史上第一次土地拍賣。

　　1987年12月1日，為了獲取建設資金，深圳敲響了土地拍賣槌。當日下午，容納1000多人的深圳會堂座無虛席，過道站滿了人，44家開發商舉牌競投、北深港澳幾十家媒體蜂擁圍觀。經過17分鐘的角逐，底價200萬元、面積8558平方米的地塊落槌成交，最終由深房公司以525萬元競得。

　　也是在這一年，潘石屹變賣家當，辭職南下深圳，到達南頭關時，身上只剩下80多塊錢，這便是多年后外界描述的潘石屹的“創業資本”。由于沒有邊境通行證，這筆“創業資本”首先是花了50元請人帶路，從鐵絲網下面的一個洞偷爬進了深圳特區。

　　由于語言不通，飲食不適應，深圳的生活始終讓潘石屹感到非常壓抑。不久，公司在海南中部接收了一個磚廠，潘石屹出任廠長。潘石屹還在和工人半夜談話的1988年，王石已經以“萬科”之名，殺進了房地產行業。這一年是中國傳統的龍年，是一個受推崇的年份。

　　就是在這一年年底，深圳第二次舉行土地拍賣，在1200萬元幾乎要成交的時候，王石喊出了“2000萬元”。這一舉動，被深圳市有關部門人士認為是瞎胡鬧，但王石的算盤卻撥打得啪啪響：在房地產領域，萬科尚屬無名之輩，但深圳的土地拍賣被全國關注，只要喊出一個震天的價格，萬科就在江湖上有了響亮的名號。

　　萬科的第一個項目是“天景花園”。王石和萬科在蓋房子方面并沒有什么經驗，就把重點放在了營銷和售后上，“天景花園，深圳住宅的明天”，這句出自王石的廣告語，結合著中國最早的樣板房，愿景與實物相互輝映，初步樹立了萬科的品牌。

　　王石喊出2000萬元之后不久，水泥工人黃楚龍也投身到了房地產行業中，創立了星河地產的前身—深圳市怡和企業公司。這位來自廣東潮汕的房地產人，是中國房地產行業的隱形富豪，2019年10月30日，《2019斯維登集團？胡潤房地產企業家榜》發布，黃楚龍以240億元財富位列第19。

　　黃楚龍和王石一樣，也曾用千萬級的投入，震撼過地產市場和媒體：以千萬豪宅捐贈深圳紅十字會，震動全城，地產與紅十字會的首次聯姻，無論在深圳還是在地產界，都引起了關注。只不過，這已經是2003年的事情。

　　海南往事：炒房掘金，全憑感覺

　　王石和潘石屹，在深圳沒有產生交集，很快，兩個人一個去了上海，一個去了海南。1989年，潘石屹到了海南，仍舊做他的磚廠廠長。

　　小偷經常光顧，夜里提供照明的小發電機一個月內被偷過三次，更麻煩的是民工情緒問題，有一天，潘廠長正在自己的臥室—一個廢棄的水塔里休息，突然一塊磚頭破窗而入，水塔下面，聚集了上百位談工資的民工。“想跑都跑不了，只能硬著頭皮下去跟他們談！”

　　此時，“南王石北馮侖”中的另一位，馮侖也來到了海南。這是馮侖第二次到達這里。與潘石屹一樣，馮侖對于海南的印象并不算太好，感覺如同一個大縣城。但是，鄧小平在1987年就說過“我們正在搞一個更大的特區，這就是海南島經濟特區”，馮侖發覺，海南的“每個人都充滿激情，充滿希望，兩眼放光”。

　　人們把海南看作了另一個深圳，馮侖和潘石屹也在這里，掘到了第一桶金。1991年，馮侖拉著潘石屹和另外4個人一起，組建了海南農業高科技聯合開發總公司，這便是萬通的前身，六人也被稱為“萬通六君子”。

　　當時他們沒有人做過房地產，當時放眼整個中國，也沒有地產專業人才之說。馮侖后來回憶說，當時海南最吸引人的就是房地產項目，但他們開始時誰也不懂，全憑感覺。

　　依靠高息借貸1000多萬元，“萬通六君子”開始進入房地產，1992年，通過運作海口“九都別墅”項目，他們賺得了“第一桶金”。

　　此后，六君子用這筆錢去操作“蓮怡廬”等項目，不斷在海口、三亞炒房炒地。公司經濟條件寬裕后，很多老員工都擁有了“四個一”，即一套房子、一萬塊錢存款、一部電話和一部摩托車。王石則因為深圳土地市場競爭太過激烈，帶著團隊到了另一個大都市，上海。在上海，王石的開發之路很順利，接連建設了城市花園、西郊花園。在此之后，王石便開始揮師北上，進入了北京、天津等地。

　　1991年，對于王石來說，更為重大的一個事件是，萬科上市。王石幾乎是白手起家，只是借助當時的大股東深圳市特區經濟發展公司的一塊牌子而已。但此后，雙方不斷發生“婆媳戰爭”。之后，國企的股份化改造為王石提供了一個翻身機會。那時，股票還是新生事物，大家都不熟悉，王石還得親自上街“吆喝”。

　　外界把王石的此番努力，形容為“不屈不撓的爭取”，但他最終獲取了自己想要的結果：萬科于1988年11月21日獲得深圳市政府股份化改造的批準，同年12月28日，萬科股票公開發行，1991年1月29日，萬科股票正式在深圳證券交易所掛牌交易。

　　上市讓萬科如虎添翼，而這一年，涌入房地產行業的人逐漸多了起來，其中不少人后來都成為了中國房地產行業的翹楚。在香港浸淫多年的胡葆森，在香港創辦企業炒房產，并在第二年組建了建業；與香港相隔不遠的佛山順德，楊國強和另外兩家公司聯合開發位于碧江村、三桂村的項目，這就是后來的碧桂園。

　　92派登場：君子的江湖

　　與很多行業一樣，房地產的第一個高潮，來自于1992年之后。鄧小平南巡講話后，那年10月，中央首次提出建立社會主義市場經濟體制，有效地解決了計劃與市場的關系問題，由此帶動了整個房地產開發的熱潮。

　　因為鄧小平在上海的一句“要多提拔年輕人”，上海住宅辦公室最年輕的主任張玉良手握“總經理”任命書和上海市政府劃撥的2000萬元，開始了綠地創業歷程。

　　已過不惑之年的李彬海，放棄廣州軍區參謀部后勤部長的職位，毅然帶著八位轉業軍人創立了保利地產。

　　許家印看了鄧小平講話，察覺到了新機遇，毅然放棄了河南舞鋼鐵飯碗，跑到深圳闖蕩，隨后在廣州創建了恒大。他的河南老鄉胡葆森，此時帶著炒房賺取的幾千萬元，回到了河南，和當地的建行合資成立建業房地產開發有限公司。

　　兩年后，國家要求金融機構退出實業經營，胡葆森買下了建行的股份。建業在河南的第一個項目，是占地360畝的“金水花園”，胡葆森請河南省規劃設計院出面設計。

　　然而，“鹽堿地”先給了胡葆森一個下馬威：鄭州地產行業陷入低潮，鄭州人不認高品質房。那段時間，胡葆森每天都要吞兩片舒樂安定才能睡著。胡葆森借用香港地產理念，在營銷上大造聲勢，使“金水花園”聲名大噪。接著，胡葆森又在售樓方式上讓鄭州人耳目一新：第一次提出按揭銷售，推出“十年還本”的口號。

　　胡葆森有許多在全國比較領先的地方，比如，河南最早成立“河南建業物業管理公司”；第一個做社區教育、第一個收購足球、第一個做文化娛樂。

　　如此的地產新概念，終于催醒了鄭州地產—從質量到概念都超前的建業地產，終于成為鄭州精品地產的代名詞。多年來，建業的產品一只手就能數過來：“金水花園”“燕樂小區”“春暉小區”“鄭州期貨城”“建業城市花園”，個個搶手。

　　從香港帶回來的概念是會用舊的，但胡超前的秘密則是，始終將建業公司發展的參照物鎖定在遠在深圳的萬科。扎根河南近30年，江湖勢力不斷擴張的胡葆森，和王石、馮侖，合稱為“地產三君子”。

　　當胡葆森在河南施展拳腳的時候，三君子之一的馮侖，即將迎來海南的房產泡沫破裂。

　　1992年，潘石屹發現了一個怪現象：當時北京的人均住房面積是7.4平方米，而海南剛剛建省，在海口這樣一個不富裕的地方，電都沒有，一個紅綠燈都沒有的地方，人均擁有的房子已經接近50平方米。“這就是房地產泡沫啊，跑得越早越好。”

　　全憑感覺的萬通六君子，選擇撤離海南。幾個合伙人各帶使命，全國擴張：潘石屹去了北京，易小迪到了廣西，王啟富到深圳開拓疆土。

　　1993年6月，由萬通集團投資并以定向募集方式發起組建了北京萬通實業股份有限公司，公司實收資本金8億元人民幣，成為北京最早成立的以民營資本為主體的大型股份制企業。同年，萬通在北京開發了“新世界廣場”項目。

　　通過和香港利達行主席鄧智仁的合作，萬通新世界廣場大獲成功，賣到了當時市價的三倍。萬通新世界廣場的成功，讓大眾和業界開始關注萬通，同時，也奠定了兩個地產大佬馮侖和潘石屹的“江湖地位”。

　　到1995年，萬通已是四處開花。房地產、金融、商業、風險投資、通信、醫藥、文化等都涉及了，資產一度達到近50億元。不過，也正是在這一年，六君子正式分手。

　　分手后，萬通六君子都實現了各自的精彩。馮侖、潘石屹和易小迪成為了地產界的大鱷，王功權成為了知名的風險投資家，王啟富和劉軍也在其他領域開創了一番事業。

　　在中國改革開放后的商業史上，萬通六君子“以江湖方式進入，以商人方式退出”的事件則成為一段佳話。

　　新千年盛景：首富們的小目標

　　中國的房地產行業發展。1988年，全國房地產公司為3124家，1992年年底，這個數字卻一下子變成了1.2萬家，到1993年又變成了3萬多家。

　　受南巡之風吹動的許家印，1992年進入了深圳一家名叫“中達”的貿易公司。此時，他可能也沒有想到，自己會成為2000年之后，最活躍的地產人之一。從做業務員起家，許家印曾經在朋友家的走廊住了3個月。后來當了辦公室負責人，又睡在了公司一間不用的小廚房里。“但是我從朋友的身上學到了很多管理公司的經驗。”

　　1994年的國慶節，許家印終于寫下了他人生轉折前的重要伏筆—來到廣州，涉足剛剛興起的房地產業。

　　許家印帶著一個司機，一個出納，還有兩個員工，從深圳來到廣州，開始了他人生中的第二次創業，成立了一家名為鵬達的房地產公司，并執行了第一個房地產項目“珠島花園”，該項目為中達集團凈賺2億元。月薪兩三千元的許家印提出了漲薪要求，但被集團拒絕。一怒之下，1996年，許家印創立恒大實業集團公司，并在廣州打造了金碧花園樓盤，該盤成為“中國著名城鎮化社區50佳名盤”。

　　此外，許家印還創下了13個樓盤同期開發的紀錄。他創立恒大集團6年后，入主“瓊能源”，將其更名為“恒大地產”，實現了借殼上市的夙愿。

　　2003年，許家印又將旗下廣州花都綠景房地產開發有限公司90%的股權置入“恒大地產”，先后成功開發了一系列的超大型樓盤，獲得空前成功。2006年，許家印進入胡潤百富榜，排名第10位。

　　當然，這并非其最高光的時刻，恒大組建的足球俱樂部，兩次拿到了亞冠冠軍，并在中超實現了七連冠。2017年的胡潤百富榜，許家印登上了首富寶座。許家印還為恒大定下了一個目標，2020年總資產要達到3萬億元，年銷售額達到8000億元。

　　另一位2000年之后的首富王健林說，要從小目標開始。1988年，王健林創建了大連萬達（當時的公司名為“西崗區住宅開發公司”）。1989年，王健林迎來讓他賺了第一桶金的項目—大連市北京街舊城區改造。

　　就這樣，萬達成為了第一個闖入“舊城改造”這一行業的公司，而這一單使王健林賺到了接近1000萬元，同時，王健林也找到了一個盈利的模式—改造舊城區，此后10余年，萬達一直承接政府的舊城改造項目。

　　萬達剛好在進入新千年時，迎來了一場劇變：2000年，王健林決定改變公司經營策略，重心變為商業地產，并且提出了新的模式：城市綜合體，百貨、影院、電玩、餐飲等多種業態和品牌店在一個商城內并存。

　　這種創新型的商場模式，滿足了消費者對于體驗升級的需求，真正實現了“逛吃”的愿望。截至2018年12月31日，公司擁有及運營管理已開業萬達廣場280個，引領了中國商業地產的發展。

　　得益于萬達的規模，王健林先后三次成為胡潤百富榜的首富，他的小目標，一點一點擴大，最終成就了很多人難以企及的遠大前程。

責任編輯：覃肄靈