直擊鹽城樓市：高鐵建設下的房企下沉戰略

　　本報記者 唐韶葵 鹽城報道

　　導讀

　　記者在走訪鹽城時獲悉，鹽城樓市去年投資客很多，主要是來自上海和蘇南地區城市。現在成交已經慢慢縮減。

　　鹽城的10月，秋高氣爽。距離鹽城火車站不遠處，高鐵軌道工地現場熱火朝天。這個常住人口240萬人的蘇北地級市，路標上居然均配有韓文。

　　韓國汽車品牌起亞在鹽城有三個生產工廠。當地的出租車司機稱，在鹽城機場，幾乎每天都有飛韓國的航班。

　　隨著起亞汽車在中國銷量逐年下滑，在鹽城工作的韓國人在近十年間從越來越多，變得越來越少。有二手房中介對記者透露，近期就有韓國人賣掉房子回國了。事實上，鹽城坐擁1.7萬平方公里土地，但因境內海岸線多為涂灘，難以進行開發利用，因而現代發展在省內并不算優秀，GDP總量常年排列中等。此外，鹽城是蘇北5座城市中人口凈流出第2多的城市。

　　“你看，這么多房子都蓋好了，沒錢兌現怎么辦？”陳進（化名）對記者說。10月14日，記者見到陳進的時候，他已經從包工頭轉行做快消品代理近4年了。據其回憶，鹽城在2014年、2015年時，房價陷入低迷狀態，市場價四五千元/平方米。那時候他去找房企催收工程款的時候，“要錢沒有，沒辦法”，包工頭們只能拿房子抵押，為了給農民工發工資又會將房子虧本賣出。

　　目前盡管房地產市場好轉，陳進卻沒有干回老本行的打算，“現在房價泡沫太大了。我以前給他（開發商）100萬的材料，他可以給我一兩套房；現在給他100萬的材料，一套房都給不了了。”陳進認為自己不用再做生意了，手里拿著現金，看哪個包工頭房子需要賣，可以接盤，“就炒房子了”。

　　相比陳進的折騰房產，來自鹽城東臺區的起亞員工陳明山（化名）認為，鹽城平均工資三四千元/月，房價卻超過常州。在城南（新市中心）買一套100平方米的房子至少需要140、150萬元。而東臺由于接壤南通，房價和鹽城某些區差距也不大。

　　產能更替

　　盡管號稱丹頂鶴的家園、麋鹿的故鄉，旅游業在當地人眼里沒有大發展，汽車產業卻是鹽城最主要的產業。不過，汽車近幾年產量下滑嚴重，鹽城也在積極布局新的產業區，比如風電、電子等。建設中的城西高新開發區，規劃引入500家機芯產業、高科技企業。

　　“目前慢慢在更新產業類型，產業結構也在慢慢改變。” 中梁地產蘇中區域公司營銷副總經理賴秀榮認為，鹽城城市框架拉開了，高架四通八達，城市規劃比早期民營經濟發達的城市溫州等要好。10月15日，記者在位于鹽城大豐區的滬蘇大豐產業聯動集聚區看到，該區正在新建一個智造產業園項目。

　　賴秀榮對記者表示，目前鹽城大力發展城東片區，鹽通鐵路的建成，對鹽城城市破局具有關鍵作用。這次開通一條陸地快速通道，可以直連國家鐵路網，與5條現有鐵路無縫對接，開辟出蘇北至上海的一條快速通道。

　　高鐵可以緩解蘇南蘇北的交通壓力，把蘇南蘇北連接起來；促進蘇北地區的產業聚集，承接產業轉移。當地人津津樂道于高鐵將要開通，鹽城房價從4000多元/平方米上漲到5000多元/平方米。

　　政府在城西有高新開發區的規劃，導致不少房企進入城西拿地，包括保利、碧桂園、新城控股等等，目前石榴集團開發的項目均價9300元/平方米，通銀地產項目均價1萬元/平方米。

　　城市交通網絡的打通也不可小覷。公開資料顯示，鹽城內環高架工程由“一環五射”組成，其中“一環四射”為全程高架。鹽城內環高架總長54.6公里，總投資86.5億元。

　　鹽城業內人士透露，高架兩邊的房地產項目價格普遍翻番。中南是最早進入鹽城的開發商之一，中南城位于城南，開發了10期，目前均價1.2萬元/平方米。

　　賴秀榮指出，城市交通對房地產的影響非常大，去年經過一輪高位發展，目前整個市場比較平緩。他透露，中梁2016年進入鹽城，目前在鹽城有四個自主開發項目，有兩個是與通達地產合作的項目。中梁深耕鹽城的邏輯是，高鐵開通可以吸引縣鎮人口進城，對就業、經濟增長、長三角圈的經濟集聚均有利好。

　　記者在走訪鹽城時獲悉，鹽城樓市去年投資客很多，主要是來自上海和蘇南地區城市。現在成交已經慢慢縮減。10月15日，一名銷售人員透露，有的樓盤過去推出一兩百套房子，幾天就賣完了，現在平均一天賣出幾套。但鹽城市場被認為還沒有到降價的地步。

　　一家房企人士也在15日表示，目前來看，鹽城也沒有特別好的拿地機會，高鐵板塊還沒有完全開發，拿地風險性也比較高。記者發現，碧桂園雖然在鹽城市場份額最大，在售、已售項目多達13個，但目前整體銷售并不理想。

　　人口圍城

　　這座位于長江三角洲城市群北翼的城市，是江蘇省面積最大的地級市。百度百科顯示，鹽城市域面積1.7萬平方公里，常住人口724.22萬人；其中市轄區面積4921平方公里，常住人口240萬人。

　　2016年9月-2017年上半年，鹽城樓市經歷了一次快速上漲。

　　2016年，鹽城地價隨著房價上漲打開了價值空間。2016年-2017年上半年，鹽城集中出讓了多幅土地。2017年5月17日，江蘇鹽城公開出讓位于市區的戴莊路東地塊（原熱電廠地塊）和交通局東地塊，共吸引了碧桂園、中海、保利、中南、金輝、交投等20余家房企參與競拍。中海以13.85億元總價競得戴莊路東側地塊（20170902），成交樓面價13375元/平方米，溢價率114.9%，成為鹽城地區史上最貴地塊。

　　對房企而言，所幸的是，鹽城一直沒有大的調控政策，只有銀行對第三套房不予辦理貸款。眼下，鹽城樓市已漸漸降溫。國慶前后，鹽城河東已出現兩幅地塊流拍，而近期成交的地塊溢價率也在不斷走低。比如騰達競得河東20181801地塊，溢價率僅8.6%，世茂底價成交城南20181401地塊。實際上，2018年以來，鹽城成交的地塊，溢價率較高的在20%-30%左右，不少地塊溢價率還不足1%，基本接近底價成交。

　　“房地產回歸到供需關系上，本地很多的原住民都有自己的房子，居住需求沒有那么迫切。”某房企鹽城區域營銷總經理說。

　　棚改沖動

　　據悉，在城南和城東，房價均價在1.2萬元/平方米；城西新房集中的高新開發區，房價均價只有9000元/平方米左右。

　　鹽城新房市場主打戶型均在100平方米以上，全鹽城最貴的中海天鉆均價2.7萬元/平方米左右，最高價超過3萬元/平方米。銷售人員預計，銷售周期在兩年左右，并表示上海、蘇州、浙江都有投資者前來購買。

　　全國性房企進入鹽城，大多數找本地房企合作。5月14日，萬科集團與悅達集團簽署戰略合作協議，在鹽城房地產市場展開全面合作。新城控股也不例外，該公司今年開始加大向三四線城市下沉的力度。2017年，新城控股正式進入泰州等蘇北城市，2018年進入鹽城，半年不到拿下6個項目，在鹽城城西的新城悅雋時代，就是其與當地知名通銀地產合作的項目。

　　目前，在房地產從業人員看來，鹽城的房地產市場銷售去化速度的放緩已是不爭的事實。因此，售樓處的工作人員都寄希望于棚改戶的購買力。

　　2017年12月26日，鹽城市召開新聞發布會，通報2017年市區住房保障和棚戶區（危舊房、城中村）改造工作情況，并詳細介紹了《鹽城市區棚戶區（危舊房、城中村）改造整治三年行動方案》。方案計劃至2020年底，改造住宅總戶數約5萬戶、住宅總面積約570萬平方米。

　　記者采訪了率先進行棚改的鹽城馬溝鎮一戶居民，戶主徐林（化名）家里有一套100多平方米的小別墅，去年開始拆遷。按照1000多元-2000多元/平方米的貨幣補償，徐林一家最后拿到約110萬元，并以2350元/平方米價格買了一套127平方米的回遷房，多出的面積按照市場價格支付。

　　“這些棚改拆遷戶拿著‘房票’，就是售樓處人員爭搶的香餑餑。”一名銷售人員告訴記者，有的樓盤不惜以50-100元購買一個棚改戶來看房的號。“但是人家看是看，會不會下手就是另一回事了。”（編輯：黃鍇）

責任編輯：李鋒