2月底，中信銀行暫停了200萬元以上個(gè)人房屋抵押貸款業(yè)務(wù)，此次暫停的個(gè)人房屋抵押貸款并非個(gè)人住房按揭貸款，而是以個(gè)人名下的房屋為抵押品向銀行申請的個(gè)人消費(fèi)貸款或經(jīng)營貸款。根據(jù)銀監(jiān)部門規(guī)定，個(gè)人房屋抵押消費(fèi)貸原則上不超過100萬，此次中信銀行暫停的是俗稱的“房抵貸”。

　　中信的房抵貸產(chǎn)品具有額度較大、授信期較長、審批較快的特點(diǎn)，近年來已逐漸成為該行的重要業(yè)務(wù)，并在業(yè)界具有較強(qiáng)的影響力。中信銀行2017年半年報(bào)顯示，該行住房抵押貸款余額4825.51億元，較上年末增長14.72%，增量占全部個(gè)人貸款（不含信用卡）增量的56.14%；報(bào)告期內(nèi)個(gè)人住房抵押貸款新增623億元，占全部新增貸款的29.23%。

　　分析此次中信房抵貸停發(fā)的原因，主要是房價(jià)降溫、商業(yè)銀行資金的緊平衡以及嚴(yán)控資金違規(guī)流向房地產(chǎn)市場。在以抑制加杠桿購房的“3·17”新政實(shí)施的一年時(shí)間內(nèi)，北京樓市房價(jià)降溫明顯。當(dāng)前北京商品房市場已進(jìn)入存量模式，2017年二手房成交量是新房成交量的3倍，且新建商品房因受限價(jià)影響不能較好反映市場交易情況，因此二手房成交量與成交價(jià)格具有較強(qiáng)的代表性。數(shù)據(jù)顯示，2017年北京二手住宅交易量為13.43萬套，同比下降49.8%，其中“3·17”新政以后的4-12月月均成交量0.93萬套，僅為新政前的55.9%；樓市素來有“量在價(jià)前”的原則，成交量的下行也帶動了北京房價(jià)的下行，鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，“3·17”新政后的2017年4月，北京二手房平均成交價(jià)達(dá)到歷史高點(diǎn)的6.95萬/平，到今年1月，二手房平均成交價(jià)已下降至5.95萬/平，下降幅度達(dá)到了14.4%。

　　在以二手房交易為主的存量房市場上，賣方以個(gè)人為主，市場降溫主要體現(xiàn)在成交量下跌幅度大于房價(jià)下跌幅度，歷年來屢調(diào)屢漲的房價(jià)會讓大部分個(gè)人賣房者短期持觀望態(tài)勢，只有少數(shù)急于出手的房東會主動降價(jià)，也就是有價(jià)無市行情。但“春江水暖鴨先知”，有價(jià)無市行情最先影響的是二手中介的生意，新政后北京中介已開始主動收縮門店數(shù)量；其次影響的是商業(yè)銀行，商業(yè)銀行為避免壞賬風(fēng)險(xiǎn)首先會降低個(gè)人房屋抵押貸款的授信額度，比如在房價(jià)上升通道房抵貸額度可達(dá)到房屋評估值的8-9成，房價(jià)下行通道則會降至6-7成，此次中信停發(fā)北京住房抵押貸款既是落實(shí)國家防止資金違規(guī)進(jìn)入樓市投機(jī)，更重要的則是考慮為避免房價(jià)繼續(xù)下行帶來壞賬增加，屬主動防風(fēng)險(xiǎn)之舉。

　　另一方面，在防范金融風(fēng)險(xiǎn)成為未來三年的三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之首背景下，金融去杠桿仍在繼續(xù)，商業(yè)銀行在這場攻堅(jiān)戰(zhàn)中處于腹背受敵的處境。在負(fù)債端，商業(yè)銀行的負(fù)債成本一年以來持續(xù)增加，中國無風(fēng)險(xiǎn)利率10年期國債收益率由2016年中期的2.8%左右升至到目前的4%附近，中小城商行更是由于同業(yè)存單發(fā)行量的下降負(fù)債成本大幅提升。而且，受美國加息縮表的利率牽引，2018年市場利率仍將處于高位，銀行攬儲成本仍在上升通道。

　　在資金需求端，以往房屋按揭貸款和抵押貸款由于違約率較低是商業(yè)銀行穩(wěn)賺不賠的核心主打業(yè)務(wù)，但隨著市場利率的提升，按揭貸款利率打折的現(xiàn)象當(dāng)前已一去不復(fù)返，即使提升首套房利率10%-15%，商業(yè)銀行利潤空間仍大幅收縮。融360數(shù)據(jù)顯示，2017年以來全國首套房貸款平均利率逐月上升，截止2018年1月已升至5.43%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.11倍，同比上升幅度達(dá)21.75%。同時(shí)，因金融機(jī)構(gòu)超額存款準(zhǔn)備金率仍在低位運(yùn)行，央行公布的數(shù)據(jù)顯示，2017年末金融機(jī)構(gòu)超儲率為2.1%，雖較上期有所回升但仍處于低位，商業(yè)銀行貸款頭寸仍處于較為緊張狀態(tài)，很多中小行更是將首套房貸利率提升至基準(zhǔn)利率的1.2倍，目的就是停發(fā)按揭貸款。

　　不僅如此，以往支撐經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展且資金需求量較大的基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)這兩大需求正在逐步萎縮，資金緊平衡更多的是由于全社會債務(wù)率較高引起的，未來隨著僵尸企業(yè)的減少和市場出清的結(jié)束，市場資金需求會逐步回落。遠(yuǎn)期來看，傳統(tǒng)靠高要素投入、高負(fù)債經(jīng)營的增長模式已一去不復(fù)返，經(jīng)濟(jì)增長的主要推動力正轉(zhuǎn)向創(chuàng)新提升效率和以服務(wù)業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)增長上。傳統(tǒng)間接融資并不能很好地服務(wù)于創(chuàng)新和服務(wù)業(yè)的商業(yè)模式，未來大力發(fā)展直接融資市場仍是主流。

　　因而，在金融去杠桿不斷深化、防范金融風(fēng)險(xiǎn)不斷升級以及北京樓市持續(xù)降溫的背景下，商業(yè)銀行的利潤空間正在一點(diǎn)點(diǎn)的被擠壓，此次中信銀行停發(fā)北京房抵貸是其主動防止京城樓市進(jìn)一步下跌所采取的放風(fēng)險(xiǎn)之舉，由于其房抵貸業(yè)務(wù)規(guī)模較大，未來不排除引起示范效應(yīng)，其他商業(yè)銀行可能跟進(jìn)。

　　更為深入的是，當(dāng)前京城樓市已進(jìn)入存量房時(shí)代，短期而言成交量雖斷崖式下降，但二手房主多不愿降價(jià)售房，體現(xiàn)在二手房價(jià)上2017年4月至今僅下降14%。而商業(yè)銀行已開始為長遠(yuǎn)考慮，即降低房抵貸抵押率甚至停發(fā)房抵貸主動防范風(fēng)險(xiǎn)，從這個(gè)角度看，北京樓市調(diào)整當(dāng)前仍未結(jié)束。

　　（作者系青年經(jīng)濟(jì)學(xué)者）

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