REITs設(shè)立環(huán)節(jié)稅負(fù)可達(dá)21% 業(yè)界呼吁推出稅收優(yōu)惠政策

　　來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道 本報(bào)記者 黃斌 北京報(bào)道

　　“在設(shè)立環(huán)節(jié)，稅負(fù)可以達(dá)到整個(gè)資產(chǎn)交易價(jià)格的21%；如果未來REITs的底層資產(chǎn)的總規(guī)模是50萬億，乘20%就是10萬億，是非常驚人的數(shù)字?！北本┐髮W(xué)光華管理學(xué)院院長、北大光華“光華思想力”REITs課題組帶頭人劉俏說。

　　1月24日，“光華思想力”REITs課題組發(fā)布了《不動產(chǎn)信托投資基金稅制問題研究》（下稱《報(bào)告》），劉俏在發(fā)布會上做出了如上表述。此前，該課題組已陸續(xù)發(fā)布了三份REITs研究報(bào)告，分別為《中國公募REITs發(fā)展白皮書》《中國不動產(chǎn)投資信托基金市場規(guī)模研究》和《中國租賃住房REITs市場發(fā)展研究》。

　　《報(bào)告》指出，稅收優(yōu)惠政策是REITs在歐美國家得以迅速發(fā)展的一個(gè)重要原因，而在我國現(xiàn)行的稅收制度下，不動產(chǎn)的交易和經(jīng)營稅負(fù)較重，客觀上制約了REITs的收益率。

　　對于政府部門可能擔(dān)心的REITs稅收優(yōu)惠可能帶來稅源流失的問題，劉俏特別強(qiáng)調(diào)，REITs設(shè)立以及此后的各項(xiàng)交易環(huán)節(jié)，均可能帶來新的稅源，“這樣會增加房地產(chǎn)市場投資的活躍程度，將帶來很多相關(guān)稅收的收入”。

　　設(shè)立、持有環(huán)節(jié)稅負(fù)較重

　　《報(bào)告》指出，從實(shí)踐來看，REITs稅制問題主要存在于：設(shè)立和持有經(jīng)營環(huán)節(jié)稅負(fù)較重。

　　《報(bào)告》提供的簡化案例顯示，一個(gè)標(biāo)的設(shè)立時(shí)需要進(jìn)行資產(chǎn)交易，若物業(yè)資產(chǎn)增值40%，涉及高額的增值稅、土地增值稅和所得稅，稅負(fù)合計(jì)高達(dá)物業(yè)交易價(jià)格的21%；從稅種構(gòu)成來看，土地增值稅（占比43%）和所得稅（占比24%）是設(shè)立時(shí)重組環(huán)節(jié)的主要稅收。若發(fā)起人將設(shè)立REITs視同為一種融資行為，則該類融資的一次性稅務(wù)成本顯然過高。

　　若發(fā)起人已設(shè)立項(xiàng)目公司，而不需要資產(chǎn)重組交易，則轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)所產(chǎn)生的所得稅（增值額的25%）亦會是不小的負(fù)擔(dān)，尤其是納稅基礎(chǔ)較低的物業(yè)。近年來商業(yè)物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)格增長較快，早期開發(fā)的物業(yè)增值幅度較大，在REITs設(shè)立環(huán)節(jié)的稅負(fù)重，這導(dǎo)致企業(yè)參與REITs的動力不足。

　　《報(bào)告》指出，增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、土地使用稅構(gòu)成運(yùn)營期間的主要稅收。在前述案例中，若項(xiàng)目公司的資產(chǎn)不再計(jì)提折舊，所得稅會增加，總稅務(wù)成本占租金收入比例可達(dá)33%。若再加上增值稅無進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)（如實(shí)踐中普遍存在的簡易征收的情形），繳納的增值稅額大幅增加，則整體稅負(fù)最高約會占到租金收入的38%（簡易征收情形）或44%。

　　“目前可以通過重組安排、稅務(wù)籌劃的方式，降低稅務(wù)摩擦，盡量調(diào)整為稅務(wù)中性，稅務(wù)負(fù)擔(dān)可以做到?jīng)]有《報(bào)告》說的那么重。”高和資本董事總經(jīng)理毛躍暉對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，但由于商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)率偏低，稅務(wù)負(fù)擔(dān)整體較重，“一方面阻礙了公募REITs發(fā)展，另一面也不利于提升商業(yè)地產(chǎn)商的運(yùn)營積極性”。

　　建議出臺稅收優(yōu)惠政策

　　劉俏認(rèn)為，稅收的透明度亦是需要解決的關(guān)鍵問題。

　　劉俏指出，目前國內(nèi)市場的REITs均為類REITs，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，“很多是一事一議，推出一個(gè)項(xiàng)目，跟監(jiān)管部門溝通時(shí)，會得到一些個(gè)別的處理，但這種東西很難一般化，存在透明性不夠、透明度不足的問題”。

　　“比如房地產(chǎn)稅，有的是按照租金收入12%來征收，有的是按照房產(chǎn)價(jià)格的1.2%來征，不同的征收方法，稅收可能不一樣。比如同樣的房地產(chǎn)稅征收，可能A地跟B地的金額存在很大差異，未來有待于規(guī)范和統(tǒng)一、標(biāo)準(zhǔn)化。”劉俏舉例稱。

　　針對稅負(fù)過重和透明度欠缺等問題，《報(bào)告》提出四點(diǎn)政策建議：

　　一是對以REITs為目標(biāo)的資產(chǎn)重組行為給予稅收支持。例如，在創(chuàng)設(shè)REITs，發(fā)起人進(jìn)行資產(chǎn)重組時(shí)，建議“允許企業(yè)適用與企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)重組相關(guān)的稅收政策、規(guī)定；按資產(chǎn)賬面價(jià)值注入企業(yè)新設(shè)立的項(xiàng)目公司，使該過程沒有產(chǎn)生增值而無需適用增值稅、土地增值稅和所得稅等?！?/p>

　　二是進(jìn)一步增加稅收透明度，體現(xiàn)REITs設(shè)立行為的商業(yè)實(shí)質(zhì)。設(shè)立REITs時(shí)涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于REITs設(shè)立過程中的重組行為，不應(yīng)當(dāng)被視同房地產(chǎn)銷售，建議對其性質(zhì)予以明確認(rèn)定，不適用征收土地增值稅。同時(shí)，建議對股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為產(chǎn)生的企業(yè)所得稅給予稅率上的優(yōu)惠或遞延處理；即便征收所得稅，亦應(yīng)考慮對于納稅人仍在REITs中持有大量份額的情況，該等份額并未實(shí)際變現(xiàn)，對應(yīng)的所得稅在設(shè)立REITs時(shí)可不予以計(jì)征。

　　三是降低REITs經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅負(fù)。由于不同主體持有資產(chǎn)并經(jīng)營適用的稅率有很大差異，而REITs在持有經(jīng)營物業(yè)的環(huán)節(jié)中稅負(fù)較重，建議在一攬子稅收方面試行優(yōu)惠政策，比如參照個(gè)人持有并出租房屋的情況，為REITs體系內(nèi)的項(xiàng)目公司持有并出租房屋制定較低的綜合稅率。

　　四是減少REITs結(jié)構(gòu)構(gòu)建產(chǎn)生的稅收負(fù)擔(dān)。由于結(jié)構(gòu)相對復(fù)雜，層級較多，可能會存在資管產(chǎn)品的重復(fù)征稅問題，比如保本收益的增值稅，有可能會在私募基金債權(quán)和專項(xiàng)計(jì)劃的優(yōu)先級等方面均涉及，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)過程的重復(fù)征稅。因此，《報(bào)告》建議，在營改增一系列文件的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確增值稅的處理，并對REITs結(jié)構(gòu)內(nèi)的資管產(chǎn)品予以免稅的待遇，對于從項(xiàng)目公司向上分配并最終到投資者的分紅，明確給予各層級的所得稅免稅待遇。

責(zé)任編輯：郭一晨 SF160