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　　強制停貸潮與扭曲的住房預售

　　光遠看經濟文|馬光遠

　　蔓延各地的“強制停貸”仍然在持續，甚至蔓延到了一些熱點城市和一線城市。這些買了期房，已經每個月開始還房貸的人，看到自己舉家之力買的樓盤陷入爛尾的風險，無奈停貸，實屬無奈和悲壯。

　　筆者在此前多次強調，不要拿征信和違約這些字眼刺激這些業主，相關部門應該拿出建設性的辦法，金融監管機構、住建部門和地方政府與開發商一起，協商解決如何確保項目復工的辦法，這是關鍵的關鍵，核心的核心。

　　如果聽任強制停貸蔓延，對整個地產行業，對整個金融系統都會產生重大的影響，引發系統性風險的概率就會大大提升。

　　|我在之前的文章中也指出過，導致這次強制停貸的原因有兩個：

　　一是過去嚴厲的調控導致開發商的資金鏈出現問題，特別是過去執行的“三條紅線”的過度執行，直接給一些開發商停貸，不讓他們融資，堵掉了他們所有的融資通道，這種做法是需要反思的。

　　對這個問題，當務之急是解決開發商的合理融資問題，對不同的開發商分門別類解決，仍然有實力的，應該在資金問題上給予傾斜，加快復工，沒有實力的，應該通過政策鼓勵有實力的并購項目，也加快復工，復工是緩解焦慮最直接最好的辦法，沒有其他辦法。

　　第二個原因，則是我們的住房預售制度。在房地產過去20多年的發展歷史上，關于要不要廢除預售制討論了無數次，但最終都是雷聲大雨點小，因為這里面涉及的利益太大了。

　　預售在中國，是開發商融資的主要方式，而且是零成本的融資。業主在項目還沒有完工的情況下（有些甚至只是挖了一個坑，甚至坑都沒挖，四通一平都沒完就預售），已經支付了全部房款，承擔起了房貸，每個人開始還貸。等于業主墊資讓開發商建房子。零成本的融資方式，開發商當然舍不得。

　　盡管后來預售資金有了名義上的監管，但各種挪用仍然是普遍現象。比如這次爛尾的這些項目，既然業主早已經把全款給了開發商，為什么卻沒有錢繼續建設停工形成爛尾？我們要問，錢到哪里去了？很簡單，錢被挪用到其他項目去了，比如，繼續去拍地啊。這就是一種繼續加杠桿的模式，開發商拿著你的錢又去拿地，又去繼續開新的項目，所以，一旦杠桿斷裂，你的項目就爛尾了。那么，誰應該監管這些錢？銀行！

　　但據我所知，銀行的監管形同虛設，銀行在錢被挪用問題上當然要承擔責任的。當然，這一切的根源仍然在于極其不合理的預售制度，預售幾乎對購買期房的業主沒有任何保護，房子的品質無法保證，房子爛尾無法保證，只要你把錢交給開發商，剩下的只有祈禱。

　　這次的強制停貸，把這么多年來住房預售的弊端可謂赤裸裸展現在公眾面前。關于預售制度是否應該取消，這么多年，我的態度是非常明確的：中國目前的住房預售制度具有極大的缺陷，完全淪為了開發商的融資方式，推高了房地產行業的杠桿，同時，這是一個極其不公平的制度設計，缺乏對購房者利益的保護，要么進行顛覆性的手術，要么完全廢除，實行現房銷售。

　　我看到即使到今天，仍然有人替預售制辯護，說這是來自國外，國外也有預售，等等。老百姓有一句話，就怕流氓有文化，這文化人耍起流氓來確實可怕，預售的確來自國外，但等到了我們這里，已經被改變的面目全非了，專家們這么赤裸裸的騙老百姓，我認為和流氓無異。

　　我介紹一下，中國商品房預售制度濫觴于香港的“賣樓花”制度。同時在美國等國家也存在預售這樣的制度。但香港的“賣樓花”以及美國等國家的住房預售制度，無論在資金監管，還是購房者利益保護上，都具有極其嚴格的設計。比如，在資金監管上，購房者不是一次從銀行貸款或者把購房的全款交給開發商，而是交給第三方監管賬戶，第三方監管方按照工程進度把購房款給開發商，工程結束之后，驗收沒有質量問題，才把尾款給開發商。

　　這樣，購房者的利益得到了充分的保障。美國的住房，絕大部分以現房限售為主，只有少部分預售，美國為什么有預售，是因為有些購房者從房子設計一開始，就像個性化的參與，等于是“私人定制”，但在資金監管上，仍然很嚴格。美國的一些預售即使在項目完工交房后，也要留下10%的資金，以防后續發現問題便于追究責任。

　　而我們的預售制度，在一開始不僅把資金監管環節完全淡化了，還把購房者利益的保障全部省略了，只剩下“預售”這個殼。中國的住房預售制度最大特點有兩個：一是在交房之前購房者就支付全款，二是購房者的預付款最初不是交給第三方監管，而是直接交給開發商，后來雖然規定銀行監管，但銀行經常和開發商穿一條褲子，資金監管形同虛設。

　　|這種制度設計的缺陷是極為明顯的：

　　第一，購房者不論是全款買房，還是貸款，都是一次性把款交給開發商的，而房子什么時候拿到呢，一般都是兩三年之后。這等于，購房者提前三年把購房款給了開發商，如果貸款，提前三年開始背負銀行利益。而開發商呢，不僅提前三年拿到了開發的所有成本，而且提前三年拿到了賣房的所有利潤。就此而言，這是真正的空手套白狼的的游戲。

　　其二，在一次性將購房款交給開發商的情況下，不僅資金的安全沒有保障。很多開發商將購房款用于別的投資項目，并且多個項目同時開盤，同時收取預付款和銀行的信貸資金，還拿去炒地，繼續推高地價。這等于是，開發商拿著購房款不斷在各個環節加杠桿。如果房地產形勢逆轉，一些高杠桿的開發商很可能資金鏈斷裂，購房者可能不僅拿不到房子，購房款都可能出問題。

　　其三，房子質量根本無法保障。很多地方對于預售根本沒有硬性的標準，一些地方只是挖了個坑，就開始預售的情況比比皆是。最后房子建成什么樣，購房者根本沒有任何博弈的空間。至于故意拖延交房時間，占用購房者的資金，基本成為行業的潛規則。第四、即使后來，對購房者的預售款有了所謂的第三方賬戶，但這個第三方賬戶仍然形同虛設，并不對房屋質量，購房者的利益承擔任何監管職責。

　　|既然預售制度有這么重大的殘缺，為什么不取消呢？

　　因為，取消住房預售將會嚴重傷害開發商的利益。住房預售等于是開發商從購房者和銀行那里獲得了一筆巨額的并且將風險轉嫁給購房者和銀行的無息資金，等于提前兌現了項目利潤，并且至少獲得了三年的資金使用權，這幾乎成為中國很多開發商主要的融資方式，一旦取消，開發商的融資成本大增，等于需要用其他途徑獲得資金，而這需要很高的成本。

　　這筆帳，開發商算得比誰都清楚。每一次一旦討論取消，開發商都會群起而攻之，他一定會告訴你，這樣會讓很多開發商立即破產，或者告訴你，這樣會推高房價，因為供應減少了。但事實上，取消不取消預售，都不會改變供給。因為預售也好，限售也好，房子就那么多。至于一些開發商出局，這是好事，中國的開發商是太多了，不是太少了，開發企業全國十幾萬家，很多都是玩空手套白狼，沒有開發能力，只圈地，房子質量也無法保障，這樣的開發商出局是好事不是壞事。考慮到預售的資金對杠桿的助推，以及助長的房地產的亂象，事實上，取消預售只是一兩年之痛，但可以徹底改變中國房地產的亂象，推動整個行業洗牌。

　　同時要指出，從全球來看，現房銷售是國內外住房銷售的最主要形式，預售在很多國家所占比例很低。房價是否暴漲，取決于一系列的制度安排，而不是銷售方式。事實恰恰相反，那些預售占主流的地區，典型的是香港，房價才居高不下，實行現房銷售的，鮮有房價不穩定的，關鍵原因在于現房銷售沒有杠桿效應，不容易催生泡沫；同時，取消預售，淘汰一些劣質的開發商，不僅能保證房屋的品質，而且，對有競爭力的開發商而言能夠創造一個良好的發展環境。預售本質上是對劣質開發商有利，對那些已經具有很強的融資能力的開發商而言，并沒有太大的影響。

　　特別要強調的是，有些人將取消預售與開發商的資金鏈斷裂混為一談。取消預售是把開發商白白占用購房者的“無息資金”取消，而不是堵死開發商融資的所有途徑。在取消預售的情況下，開發商無法從預售獲得的資金，可以通過其他的必須付出成本的途徑獲得。對于開發商而言，只是讓其為資金的使用買單。預售不預售，區別只是開發商要不要為資金支付成本，但其對購房者的好處，對開發商在房屋質量等方面的制約，對房地產市場的健康發展卻是有百利而無一害。

　　|預售取消的最好時機是什么時候？

　　是在房價暴漲，開發商的資金非常充裕的情況下，這個時候取消預售，對于開發商而言，不會擔心資金鏈的問題。但是，很可惜，很可惜，我們過錯了取消預售最好的時機。現在我看到有專家馬后炮才來建議取消預售，晚了。而且，現在根本不是取消預售的時機。就目前房地產的趨勢看，房價短期內上漲的周期基本結束，過去多年累積的高杠桿已經讓很多開發商面臨資金壓力問題。房價在未來兩年下跌的風險遠遠高于上漲的風險，未來兩年將會成為房地產最困難的兩年。在這種情況下，取消預售的概率很小。

　　盡管如此，我們要吸取教訓，對預售必須進行大手術，以抑制杠桿，保護購房者的利益，推動中國房地產健康發展。還是三點建議：

　　一是在交房之前，購房者最多只交付20%的購房款，而不是全部；

　　二是將購房款交給真正的第三方監管，第三方有對工程質量和進度等履行真正的監管職責，如果失責應該追究責任；

　　三是全國必須統一預售標準，必須規定最低預售標準是封頂，從預售到交房周期不超過1年。這樣，購房者的利益才有一點點的保障。

　　最后要告訴大家的是，這篇文章是我2018年寫的，這也是我最后一次呼吁廢除預售的文章。除了加了一些強制停貸的最新素材，文章里面的內容99%沒有變。包括這句話：“就目前房地產的趨勢看，房價短期內上漲的周期基本結束，過去多年累積的高杠桿已經讓很多開發商面臨資金壓力問題。房價在未來兩年下跌的風險遠遠高于上漲的風險，未來兩年將會成為房地產最困難的兩年。在這種情況下，取消預售的概率很小。”2018年，是中國房地產市場化20周年，房地產的大周期基本就是20年，我當時提出了房地產變天論，提出房價普漲的歷史結束和“三個20%”的房地產未來趨勢。