綠港花園小區(qū)的萬佳物業(yè)公司近期突然將原本設(shè)在地面的大部分停車位“撤銷”，要求業(yè)主“自愿”購買或租賃小區(qū)的地下停車位，購買車位每位9萬元，租賃每月須給開發(fā)商交280元使用費(fèi)，同時(shí)物業(yè)還要每月收取50元。而以前的地面停車位一月總共才收50元，小區(qū)業(yè)主為此意見很大，認(rèn)為是強(qiáng)賣。對于不租買小區(qū)地下停車位的業(yè)主，保安拒絕其車輛入內(nèi)，為此業(yè)主將車堵在小區(qū)門口，以討要物權(quán)。(3月29日《西安晚報(bào)》)

　　業(yè)主維權(quán)困境下的幾多無奈

　　-鐘 簡

　　為什么用得好好的地面停車場就不讓用了？既然是“自愿”購租地下停車場為什么“不愿”就不讓進(jìn)小區(qū)？《物權(quán)法》不是明確規(guī)定了車位屬于業(yè)主但為什么還要用堵自己家門的方式維權(quán)呢？究竟誰是小區(qū)的真正主人呢？

　　要回答這些問題還必須從《物權(quán)法》說起。《物權(quán)法》有針對性地規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、出租或者附贈等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”“小區(qū)內(nèi)的電梯廣告、門面租賃等經(jīng)營性收入歸全體業(yè)主所有。”同時(shí)《物權(quán)法》還強(qiáng)調(diào)，物業(yè)管理公司更名為物業(yè)服務(wù)公司，更加強(qiáng)調(diào)物業(yè)公司的服務(wù)職能。有《物權(quán)法》的撐腰，業(yè)主是主人的地位應(yīng)該很明確，但誰見過這么窩囊的主人，你不租售地下車位就別想進(jìn)門，但還沒有有效解決問題的辦法。小區(qū)內(nèi)的經(jīng)營性收入是多少？這些錢用在了什么地方？等等，都成了業(yè)主無法知曉的秘密。再比如物業(yè)人員站在“管理者”的位置上指手畫腳你能怎么樣更有甚者，當(dāng)你表達(dá)對其服務(wù)不滿時(shí)卻遭遇停水限電或保安的拳頭——這已經(jīng)不是維護(hù)物權(quán)了連做人的權(quán)利和尊嚴(yán)都受到了挑戰(zhàn)這時(shí)才會發(fā)現(xiàn)賦予業(yè)主的權(quán)利卻成了“紙上的權(quán)利”。

　　也許有人會說，面對這樣的情況就沒辦法了嗎？答案是否定的。因?yàn)椤段餀?quán)法》是一部神圣的法律，它強(qiáng)化了對私人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的保護(hù)，并且對人們維護(hù)物權(quán)提供了重要的依據(jù)？但是卻缺乏細(xì)則和維權(quán)的便捷渠道，同時(shí)也缺乏能及時(shí)糾正物業(yè)錯(cuò)誤行為的罰則，這無疑讓物業(yè)鉆了法律的空子。試想，若法律細(xì)則明確、維權(quán)渠道暢通的話，綠港花園的業(yè)主還會采取堵門這樣過激的方式維護(hù)物權(quán)嗎？

　　具體到綠港花園的停車糾紛上，明眼人一看就知道物業(yè)公司“自愿”的葫蘆里賣得是什么藥。用業(yè)主的話說不買地下停車場的卡就不讓進(jìn)小區(qū)，這是怎樣的“自愿”？這分明是物業(yè)和開發(fā)商站在一起瓜分業(yè)主的物權(quán)嘛！地上停車50元，地下停車330元，而且280元?dú)w開發(fā)商所有。不排除地面停車的隱患，但不與業(yè)主商量(是否有物價(jià)部門的批準(zhǔn)還不得知)就一味地把業(yè)主往地下停車場驅(qū)趕，你說物業(yè)公司還能安什么好心？根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選出物業(yè)管理企業(yè)。據(jù)媒體披露，但到目前為止，大多數(shù)小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)均是由開發(fā)商派生出來的，俗稱“父子關(guān)系”。在涉及開發(fā)商利益時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)常對開發(fā)商予以袒護(hù)，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾加重，對業(yè)主維權(quán)制造了一定難度，也制造了構(gòu)建和諧小區(qū)的另類聲音，希望能引起有關(guān)部門的足夠重視。 (作者系媒體從業(yè)者)

　　法規(guī)細(xì)化的步伐應(yīng)該提速了

　　-畢 舸

　　近年來，有關(guān)商業(yè)小區(qū)“有償停車位”的爭議，可謂炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。一方面，停車位負(fù)載著巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，對物業(yè)公司是一筆可利用“財(cái)富”，于是有償購買或租賃停車位就成了當(dāng)下物業(yè)公司商業(yè)化操作的時(shí)髦。另一方面，在這種業(yè)主與物業(yè)公司的權(quán)利對話中，民眾往往缺乏應(yīng)有的發(fā)言權(quán)利和渠道，也似乎一時(shí)難以找到合宜的法律作為援助，于是乎成了并不想沉默而不得不沉默的大多數(shù)。

　　去年10月1日，《物權(quán)法》正式實(shí)施。上海的《物權(quán)法》第一案，打的是一起停車位官司，龔先生要求房地產(chǎn)公司返還他購買小區(qū)地面汽車停車位所花的1萬元，并賠償損失。雖然龔先生最終勝訴。但我們也要看到，在物權(quán)法第74條中，并沒有明確規(guī)定車位和車庫到底歸哪一方所有，這必然會引發(fā)眾多爭議。學(xué)術(shù)界不少專家學(xué)者主張車位車庫就應(yīng)該認(rèn)定是業(yè)主所有，但畢竟既有法律未對此有明晰界定。同一份法律文件，各方卻能做出截然不同的解讀，這其實(shí)是與法理相悖的。

　　在一個(gè)相對模糊的法律地帶，政府更要審慎而為，嚴(yán)格遵守現(xiàn)有法律法規(guī)，對物業(yè)公司的濫權(quán)行為進(jìn)行監(jiān)管。但這種來自上級部門的行政約束，顯然不及法律制衡更加有效。 “綠港花園停車位霸王條款”事件，讓我更加急切地呼喚物權(quán)法在這一領(lǐng)域的法規(guī)細(xì)化。《物權(quán)法》之所以受到社會各界的高度期許，就在于很多條文都站在物權(quán)權(quán)利人的立場上，強(qiáng)調(diào)保護(hù)他們的利益，體現(xiàn)了民法立法限制公權(quán)的原則。但我們必須明白：只有全面落實(shí)自然人為代表的所有權(quán)，民眾才會有“權(quán)利的主人”的切身感受，才會為積極實(shí)現(xiàn)物權(quán)窮盡一切手段，也才會在權(quán)益遭受侵害時(shí)據(jù)法力爭。如果民眾通過《物權(quán)法》，模糊地感知到自身權(quán)利所在，但又無法依據(jù)既有法律維權(quán)，就可能轉(zhuǎn)而尋求過激行動，這也是造成近年來業(yè)主與物業(yè)中沖突不斷的根源所在。

　　《物權(quán)法》的價(jià)值指向其實(shí)很清楚——國家所有權(quán)、集體所有權(quán)和私人所有權(quán)之間的關(guān)系必須厘清，這個(gè)領(lǐng)域有很多實(shí)際問題都有待于立法上的新思路來解決。民法立法已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于司法實(shí)踐的現(xiàn)實(shí)，說明《物權(quán)法》從立法到法規(guī)細(xì)化的步伐應(yīng)當(dāng)提速了。

　　(作者系媒體資深評論員)

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