3月14日晚間，金地集團率先披露了2023年年報。2023年公司實現(xiàn)營業(yè)收入981.25億元，同比下降18.37%。實現(xiàn)歸母凈利潤8.88億元，同比下降85.48%。

　　在行業(yè)下行的大背景下，不少房企去年陷入虧損，金地集團作為仍能保持盈利的房企，充分顯示了自己的韌性。

　　這份年報中有諸多亮點，從經(jīng)營上看，非住業(yè)務(wù)錄得高增長，第二增長曲線初具雛形；從銷售上看，公司仍位于第一梯隊；從財務(wù)來看，公司融資成本進一步下降，融資渠道通暢，降杠桿正穩(wěn)步推進。

　　金地集團實現(xiàn)正向盈利 非住業(yè)務(wù)錄得高增長

　　受市場下行影響，2023年金地集團結(jié)算面積也下滑，從而造成營收下滑。2023年公司房地產(chǎn)項目結(jié)算面積 486.34 萬平方米，同比下降 21.13%；結(jié)算收入 854.69 億元，同比下降 21.72%。

　　2023年，隨著房地產(chǎn)銷售金額的進一步萎縮，房企盈利能力普遍出現(xiàn)下滑，在這種情況下，依然能夠盈利的房企就顯得“難能可貴”。根據(jù)iFind統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前有51家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露了業(yè)績預告，從預告凈利潤中值來看，其中盈利的僅17家，而金地集團凈利潤金額排在第一位。

　　從收入結(jié)構(gòu)來看，去年金地集團除房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)之外的物業(yè)管理和物業(yè)出租業(yè)務(wù)均錄得高增長，營收增速分別達到16.31%及27.52%，兩項業(yè)務(wù)營收合計124.12億元，對總收入的貢獻達到了13%。

　　經(jīng)營性業(yè)務(wù)可以提供穩(wěn)定現(xiàn)金流，是金地集團近幾年重點布局的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，目前公司在這個領(lǐng)域已經(jīng)建立了自己的品牌和競爭優(yōu)勢。

　　商業(yè)物業(yè)上，2023年客流同比提升30%、銷售同比提升16%。寫字樓業(yè)務(wù)上，在行業(yè)下行和退租影響下，通過招商策略調(diào)整和高品質(zhì)的運營服務(wù)，持續(xù)優(yōu)化租戶結(jié)構(gòu)，使得出租率保持穩(wěn)定。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上，持續(xù)提升體系化招商能力，成功探索管理輸出及咨詢服務(wù)業(yè)務(wù)，全年獲取9個輕資產(chǎn)服務(wù)項目。長租公寓上，各項目經(jīng)營質(zhì)量良好，成熟期項目平均出租率達到94%，租金收繳率持續(xù)保持在99%以上。

　　物業(yè)服務(wù)上，深耕基礎(chǔ)物業(yè)的同時，不斷拓展城市服務(wù)及非住業(yè)態(tài)。截至 2023 年末，金地智慧服務(wù)合約管理面積約3.91億平方米，其中在管面積約 2.31億平方米。

　　值得一提的是，金地集團的代建業(yè)務(wù)繼續(xù)穩(wěn)步增長，已經(jīng)穩(wěn)居行業(yè)前三。截至2023 年末，金地集團代建業(yè)務(wù)布局全國 57 座城市，管理服務(wù)項目超 190 個；累計簽約管理面積超 2870 萬平方米。

　　從目前來看，金地集團的第二增長曲線已經(jīng)初具雛形。

　　財務(wù)穩(wěn)健：融資渠道通暢 融資成本進一步下降

　　2023年金地集團實現(xiàn)簽約金額1535.5億元，在克而瑞榜單上，排在行業(yè)前10。回款率相比上年提升了4.34個百分點。

　　在行業(yè)不斷下行的市場環(huán)境下，金地集團能夠保持銷售韌性，與其土儲分布有關(guān)。金地集團可售資源主要分布在華東、華北和華南的強一二線城市。目前總土儲面積約為4100萬平方米，權(quán)益土儲1800萬平方米，其中一、二線城市占比約73%。

　　2022年以來，金地集團在投資戰(zhàn)略上一直堅持深耕高能級城市，量入為出優(yōu)化配置投資資源。2023年公司在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地儲備約95萬平方米，總投資額約125億元。

　　在拓儲上綜合運用公開市場招拍掛、舊城改造、合作、收購等一系列多元化的方式，降低成本。2023年公司新增土儲樓面均價為1.32萬元每平方米，相比2022年下降了11%。優(yōu)質(zhì)土儲為未來增長提供了保障。

　　經(jīng)營保持韌性的背后是穩(wěn)健的財務(wù)支持。2023年金地集團杠桿率進一步下降，資產(chǎn)負債率從上年的72.28%降至68.73%，剔除預收款項后的資產(chǎn)負債率為61.3%，凈負債率為53.2%。截至2023年底公司賬面貨幣資金297.38億元，計息負債余額為919億元，同比減少20.2%。與此同時，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，銀行借款占比為75.52% ，公開市場融資占比為24.48%，長期負債占全部有息負債比重的55.56%。

　　債務(wù)融資加權(quán)平均成本從2022年的4.53%進一步降至4.36%，融資成本一定程度上代表著機構(gòu)的背書。根據(jù)統(tǒng)計，2023年上半年主要地產(chǎn)上市公司綜合債務(wù)融資成本的平均值為6.3%，金地集團融資成本遠低于行業(yè)均值，這在一定程度上反映了公司穩(wěn)健的經(jīng)營狀況。

　　目前金地集團融資渠道通暢，3月初，公司剛剛獲得北京銀行40億元的經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，期限最長不超過15年。加上2月底向招商銀行申請的25億授信額度，僅這兩筆融資總金額就達到65億元。

　　融資落地無疑有利于到期債務(wù)的順利兌付。據(jù)悉，近日金地集團已全額償付兩筆公開市場債務(wù)，分別是3月1日到期的“21金地01”和3月10日到期的“21金地MTN002”。

　　截至 2023 年 12 月 31 日，金地集團獲得各銀行金融機構(gòu)授信總額達到2524 億元，已使用銀行授信總額為844 億元，尚剩余授信額度1680 億元。

　　充足的銀行授信、較低的融資成本、優(yōu)質(zhì)的土儲、有韌性的銷售均為公司穿越周期的有力保障。

　　根據(jù)全國兩會政府工作報告的部署，下階段政策將聚焦于化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風險，特別是房企債務(wù)違約風險，同時需求端政策也有望推出。

　　財信證券研報稱，“目前房地產(chǎn)市場相關(guān)政策正在持續(xù)發(fā)力，后續(xù)仍有進一步加碼的空間”。隨著政策端和需求端的發(fā)力，已經(jīng)在下行期證明了自己的房企“優(yōu)等生”將獲得市場的回報。