出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/竹

　　10月底，珠海華發實業股份有限公司（下文簡稱“華發股份”或“公司”）公告了三季度報告以及經營情況簡報。從銷售情況來看，公司前三季度實現銷售金額和銷售面積分別為1035.8億元和325.9萬平方米，同比增長41.99%和29.02%。從營業收入和凈利潤來看，1-9月份公司實現收入和歸母凈利潤分別為472.51億元和22.01億元，在收入增長40.24%的情況下，歸母凈利潤同比僅增長1.14%。

　　公司增收不增利的情況仍存在，這一點從第三季度單季度體現的更為明顯，在7-9月份營業收入同比增長95.31%的情況下，歸母凈利潤反而下滑4.96%。究其原因，一方面公司的營業成本結轉增幅超過營業收入，此前高價獲得的土地儲備體現出一定影響，銷售毛利率和銷售凈利率均出現下滑，根據Wind數據庫，前三季度兩個指標分別為17.72%和6.59%，同比下滑約15.09%和19.73%。

　　另一方面，則是由于較為“老生常談”的少數股東權益。前三季度少數股東損益為9.10億元，同比增長約33.36%。截至9月30日，公司的少數股東權益余額已達到1023.62億元，占所有者權益總額達到約84.68%。

　　從公司披露的今年拿地情況來看，合作開發仍是公司主要的開發方式。在前三季度新增的16個項目中，公司擁有100%權益的有3個，10%-20%、20%-30%、30-40%、40-50%權益的分別有有2個、 4個、2個和2個，以及擁有51%權益的項目3個。

　　由于公司少數股東權益和損益長期存在不匹配，詳情可參考此前《房企年報|少數股東權益和損益多年不匹配 華發股份隱藏了多少債務？》等文章，結合目前公司大量的合作開發項目，后續具體會有多少利潤被劃分存疑。

　　去存量有壓力 樓盤質量又被曝瑕疵？

　　根據中期報告，從公司的存貨來看，開發產品的賬面余額為602億元，較去年同期的440億元，同比增長達到約36.82%；與此同時，公司上半年的開發成本為1990億元，同比增長8.62%。如此規模的待售房源，公司還在保持開發增長，后續能否順利消化有待驗證。

　　存量的消化固然重要，樓盤質量確是房企在目前地產行業處于下行趨勢中的立身之本。近日華發股份位于上海的兩個樓盤頻頻登上各大媒體，更是在上證e互動多次被提問，而公司的回復卻顯得有些“過于官方”。

　　首先是位于閔行區的華發四季半島，一方面開發商在未達到“預看房”條件情況下，便以工地開放活動混淆視聽。據相關報道，樓盤將重啟“預看房”；另一方面，本次活動中業主們也看到小區部分配置存在貨不對板、減配，部分墻面出現裂縫等情況。目前已有業主開通微信公眾號“華發四季半島鄰里薈”對小區情況進行更新。

　　而另一個樓盤則是由華發股份和仁恒置地合作開發的海上溪云項目，從公開渠道披露的圖片和業主意見書來看，小區同樣存在“預看房“是否達到標準的問題，以及小區公區設施的減配、工程質量等問題。

　　針對以上兩個樓盤，后續開發商的跟進、以及最終的交房標準等均有待進一步觀察。

　　目前“保交房“可以說是房企們的首要目標，但如何將樓盤品質同樣放在首位值得相關企業思考。實際上在房屋”住“的屬性越來越重要的今天，能讓消費者心甘情愿掏腰包的一定是質量過硬的產品，也是地產企業們去存量的根本所在。