出品：新浪財經(jīng)上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/半隱　

　　昨天晚上，中國金茂控股集團股份有限公司（下文簡稱“中國金茂”）公告表示擬發(fā)行公募REITs，為其融資工具箱再添一員大將。

　　也在近日，公司的全資附屬公司上海金茂就出售金茂（北京）置業(yè)有限公司100%股權(quán)，與渤海潤澤訂立產(chǎn)權(quán)交易合同。而金茂北京置業(yè)的主要業(yè)務(wù)便是持有金茂北京威斯汀大飯店，預(yù)計會為公司帶來12.69億元的除稅前收益。這已不是近期第一次有房企出售酒店了，就在前一段時間華僑城亞洲掛牌上海寶格麗酒店同樣引起熱議。

　　上半年毛利、歸母凈利潤大幅降低 房地產(chǎn)銷售承壓

　　從公司前三季度累計銷售情況來看，簽約銷售金額為109.5億元，簽約銷售面積約為6，092，134.95 平方米，分別交去年同期下降了0.44%和增長了9.97%。由此估算出今年前9個月的銷售均價約為17974元/平米，同比降幅為9.46%。而通過半年報來看，公司持作出售物業(yè)的余額為266.89億元，較去年同期286.69億元，存量有所下降。“造血”能力的下滑，使去存量仍有一定挑戰(zhàn)，銷售端承壓。

　　公司上半年實現(xiàn)總收入268.41億元，較去年同期的287.45億元，降幅為7%。其中城市運營及物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)收入為221.84億元，同比下降約11%；商務(wù)租賃及零售商業(yè)運營業(yè)務(wù)收入為8.92億元，同比上升約24%；酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)收入10.69億元，同比上升約109%。進一步從毛利來看，公司上半年毛利總額為44.44億元，較去年同期的62.25億元，降幅達到了約28.62%；而3大業(yè)務(wù)的毛利率分別為11%、83%和50%，同比變化了-8%、-1%和16%。而在國內(nèi)旅游市場逐步恢復(fù)、酒店經(jīng)營向好的情況下，選擇出售旗下一家五星級酒店也一定程度上反映了公司對于補充現(xiàn)金流和營運資金的需求。

　　就歸母凈利潤來說，上半年為4.33億元，較去年同期25.71億元，大幅下降了83.16%，不足去年的1/5。而少數(shù)股東損收益為13.41億元，下降幅度也僅為14.15%。從資產(chǎn)負債表來看，上半年少數(shù)股東權(quán)益為673.80億元，較去年同期的603.51億元增長了70.29億元，占所有者權(quán)益總額的約60%。其主要由于公司的合作開發(fā)模式、作為權(quán)益工具的永續(xù)債的發(fā)行、非控股股東注資等原因。

　　“借新還舊”短期負債占比仍較高 利息償付壓力有所進增長

　　公司上半年的短期有息負債約為177.89億元，去年上半年的余額為280.59億元，同比下降了102.7億元。上半年公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物余額為329.19億元，較去年同期328.87億元增長了0.32億元，基本維持不變。上半年現(xiàn)金短債比為1.85，同比提高了0.68。在貨幣資金（剔除受限部分資金）略有增長的情況下，公司如何做到將短期有息負債的規(guī)模縮小了超過1/3呢？主要途徑便是通過多元化的融資方法進行“借新還舊”。

　　以半年報披露的為例，在今年2月公司發(fā)行17億元公司債券，在3月、4月和7月分別發(fā)行銀行間市場中期票據(jù)5億元、25億元和25億元；同時，以金茂大廈為基礎(chǔ)資產(chǎn)，注冊總儲架規(guī)模為人民幣100億的碳中和CMBS產(chǎn)品，并在3月和4月分別發(fā)行了30億元和35.01億元。

　　其實在下半年，公司還有進一步的發(fā)債計劃。通過上海證券交易所的債券項目信息平臺公布的信息，公司擬發(fā)行的不超過50億元的小公募債券“中國金茂控股集團有限公司2023年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券”，項目狀態(tài)已于今年10月14日更新為“終止”。關(guān)于募集資金用途，公司募集說明書上表示，擬用于償還發(fā)行人及其附屬公司境外有息負債。具體終止的原因公司暫未做進一步披露，到底是因為有條款需要調(diào)整、金額或利率有所變化或是其他原因還有待進一步驗證。

　　多次進行融資雖可以一定程度的解公司燃眉之急，伴隨著的也是利息償付的壓力。根據(jù)公司披露，上半年的融資成本為14.49億元，較去年同期的13.55億元增長了7%。同時，在不斷“借新還舊”下，通過籌資活動現(xiàn)金流發(fā)現(xiàn)，公司上半年新增銀行貸款和其他借款為483.86億元，而贖回永續(xù)資本工具、償還銀行貸款和其他借款、已付永續(xù)資本工具分派合計為528.77億元，之間仍有44.91億元的缺口，后續(xù)同樣需考量現(xiàn)金流及流動性風(fēng)險。

　　從目前的資本結(jié)構(gòu)來看，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫，公司的短期和中長期債務(wù)的比例上半年為60%/40%，去年同期為66.28%/33.72%。公司通過不斷用新債還舊債來將流動性負債轉(zhuǎn)換為中長期負債，短期負債有所下降，但比例依然較高。盡管上述的50億公司債券方案已經(jīng)終止，此項終止的發(fā)債計劃及昨晚公告擬發(fā)行的REITs也一定程度上說明公司對于目前的債務(wù)結(jié)構(gòu)可能會有進一步的調(diào)整。