出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/半隱　

　　近期，路勁基建有限公司（下文簡稱“路勁”）公告了其前三季度經營數據，其中房地產業務累計銷售額為205.42億元。從半年報來看，長三角地區和渤海灣地區是公司房地產業務營收的主要部分，上半年銷售額合計占比超過85%。而公司在渤海灣地區的土地儲備占比與其銷售情況有一定差距。上半年地產業務收入同比增長約27%的同時，毛利下滑達60%，增收不增利的情況也值得關注。

　　  地產業務部分地區銷售與土地儲備不匹配 后續措施有待觀察

　　從公司披露的上半年不同地區銷售額來看，長三角地區、渤海灣地區、粵港澳大灣區和其他地區銷售額分別為80.41億元、54.04億元、16.91億元和0.51億元，占比分別為52.95%、35.58%、11.13%和0.34%；去年同期以上4個區域的銷售額分別為99.48億元、34.63億元、8.40億元和0.89億元，占比分別為69.37%、24.15%、5.86%和0.62%。參考下圖不難發現，上半年長三角地區銷量占比同比下降約23.68%，渤海灣地區同比上升約47.35%。長三角地區雖在銷量和占比上在今年和去年同期均在首位，但渤海灣地區在銷售情況下已成追趕之勢。

　　結合土地儲備面積來看，2023年上半年長三角地區、渤海灣地區、粵港澳大灣區和其他地區占比分別為50%、18%、7%和25%；而去年同期占比分別為50%、23%、7%和20%。根據公司披露，不考慮其他分部的土地儲備，長三角地區占公司房地產業務分部土地儲備約328萬平方米的比例約占60%，較去年同期占比59%略有上漲。由此看來，渤海灣地區土地儲備占比有所下降。同時，公司上半年分別在長三角地產和粵港澳大灣區拿地，最近一次在渤海灣地區拿地為去年在北京市以49%權益拿下的一塊住宅用地。

　　今年9月份，路勁的一項收購公告同樣值得關注，即公司通過間接全資附屬公司北京雋投房地產開發有限公司（下文簡稱“北京雋投”），收購北京旭科置業有限公司（下文簡稱“北京旭科”）手中北京順和仁義房地產開發有限公司（下文簡稱“目標公司”）51%的股權。其中旭輝控股（集團）有限公司間接擁有北京旭科99.6%的權益，目標公司由北京旭科及北京雋投分別直接持股51%及49%，目標公司的業務是開發銷售北京順義項目。本次收購完成后，目標公司將成為本公司間接全資附屬公司。

　　在許多房企選擇處置旗下資產、轉讓下屬公司股份以盤活現金流時，公司反其道而行之，對目標銷售區域的項目公司收購權益。根據公司解釋，主要是由于北京市在9月份發布的利好購房政策，公司的董事認為，此舉可刺激北京市房地產（包括北京順義項目的未出售單位）的需求。通過提高在合作項目中的權益占比，這一定程度上也是公司逐步發展渤海灣地區等北方各地的表現之一。

　　綜上來看，公司上半年就渤海灣地產的銷售情況和土地儲備情況存在一定程度的不匹配，后續如何進行配置和規劃有待觀察。

　　上半年增收不增利 穆迪下調評級

　　就公司房地產分部來看，公司上半年實現收入62.43億港元，較去年同期的49.16億港元，增加了13.27億港元；但上半年的毛利為7.18億港元，較去年上半年17.97億港元，同比降幅達60.04%。公司對此做出的解釋是，去年同期結算了部分前期項目，成本有所下降，使得毛利率較高。

　　從整體凈利潤來看，今年上半年為-8.81億港元，較去年同期的4.69億港元，降幅達到了287.85%。除了毛利大幅下降外，“其他損失”的擴大也是主要原因之一。根據相關附注，應收貸款減值損失和應收合資企業款項減值損失合計5.02億港元，不免使人擔心公司的回款能力；而用作銷售用途之已落成物業轉移至投資物業所產生之公允值虧損上半年也達到了1.37億港元，公司具體是由于去存量或是其他原因轉換用途有待進一步觀察。

　　細分到歸母凈利潤，公司由去年上半年的0.85億港元轉盈為虧到今年上半年余額為-12.20億港元，同比下降了13.05億港元。除永續債持有人的損益外，少數股東收益為0.74億港元，較去年同期的1.17億港元，下降了0.43億港元。少數股東盈利而母公司虧損、且降幅差距較大的背后，主要是由于公司多采用合作開發的模式使得利潤被劃分。

　　截至6月30日，公司的短期有息負債余額為52.05億港元，去年同期余額為127.52億港元，同比降幅約為59.18%。上半年公司的銀行結存及現金余額為71.37億港元，去年同期余額為103.70億港元，下降了32.33億港元。主要是由于公司去年下半年償還了一筆到期境內公司債及回購部分境外美元債券，并在上半年公司合計償還72.59億港元等值的貸款，其中包括一筆余額3.43億美元的到期境外債券及境外銀團貸款。截至今年上半年，公司的現金短債比為1.37，較去年同期增長0.56，說明公司的在手資金可以覆蓋短期有息負債的部分。

　　穆迪在今年9月份將公司家族評級和該公司全資融資平臺的有支持高級無抵押評級從“B1”下調至“B2”，將評級展望由“穩定”下調至“負面”。下調的主要原因是由于其市場地位和流動性緩沖的減弱，負面展望反映了其在債務資本市場的融資受限。上半年公司的銀行及其他貸款余額為259.61億港元，較去年同期下降108.98億港元，后續融資通道和融資能力有待市場驗證。