出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/半隱

　　繼9月份發(fā)布定增不超過(guò)35億元的募集說(shuō)明后，近日中交地產(chǎn)股份有限公司（下文簡(jiǎn)稱(chēng)“中交地產(chǎn)”）公告稱(chēng)將發(fā)行規(guī)模不超過(guò)43億元的公司債券。在近兩年 “三條紅線(xiàn)”均為紅標(biāo)的情況下，公司依然堅(jiān)持多渠道融資，離不開(kāi)多元化的融資方式和控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的支持，但后續(xù)本息的償付壓力和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有待觀察。

　　如何更好地去存量也是亟待公司關(guān)注的問(wèn)題。截至今年上半年底，公司開(kāi)發(fā)產(chǎn)品余額較上年有較大幅度的增長(zhǎng)，而上半年的簽約權(quán)益金額下滑，也使得業(yè)績(jī)承壓。

　　先發(fā)定增 再發(fā)新債 “三條紅線(xiàn)”均為紅標(biāo)

　　根據(jù)中交地產(chǎn)今年9月發(fā)布的募集說(shuō)明書(shū)，本次發(fā)行的對(duì)象為不超過(guò)35名（含本數(shù)）特定對(duì)象。發(fā)行的股票數(shù)量不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本的 30%，即不超過(guò) 208，630，106 股（含本數(shù)），募集資金總額預(yù)計(jì)不超過(guò) 350，000.00 萬(wàn)元（含本數(shù)）。本次募集的資金將全部應(yīng)用于住宅項(xiàng)目，以積極響應(yīng)“保交樓、保民生”相關(guān)政策要求。

　　不難看出，公司希望積極使用“第三只箭”（即表現(xiàn)為證監(jiān)會(huì)在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施）繼續(xù)拓寬融資渠道，同時(shí)降低自身的資產(chǎn)負(fù)債率。

　　據(jù)今年上半年披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，近幾年公司的剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率一直高居不下。2021年12月31日，2022年12月31日和2023年6月30日分別為82.04%、82.61%和82.45% ，與“三條紅線(xiàn)”中不超過(guò)70%的標(biāo)準(zhǔn)相差較遠(yuǎn)。

　　而在如此高負(fù)債、高杠桿的情況下，公司于10月18日公告表示擬發(fā)行規(guī)模不超過(guò)43億元公司債券的方案，募集資金擬用于償還到期公司債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)或運(yùn)營(yíng)，或證監(jiān)會(huì)、交易所核準(zhǔn)的用途等法律法規(guī)允許的用途。具體用途的暫不明確不禁讓人疑問(wèn)，這次募資究竟是為了緩解流動(dòng)性壓力而救急，亦或是為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“儲(chǔ)備糧草”。

　　從短期負(fù)債來(lái)看，公司上半年短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)金額為203.14億元，較去年同期下降了51.25億元；貨幣資金余額為154.77億元，同比增長(zhǎng)49.21億元。但貨幣資金為扣除受限資金和預(yù)售監(jiān)管資金后計(jì)算得出現(xiàn)金短債比為0.69，依然不到1，即目前公司的在手資金無(wú)法覆蓋全部一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債，流動(dòng)性承壓。

　　而公司敢于維持如此高占比的負(fù)債，一定程度是由于其目前的融資結(jié)構(gòu)。從披露的各融資路徑金額分析，上半年占融資總金額比例最高的前三位分別是，銀行貸款余額314.88億元，占比47.19%；控股股東方借款為174.87億元，占比26.21%；債券融資金額為72.82億元，占比10.91%。參考下圖并結(jié)合公開(kāi)信息披露，公司的融資方式相對(duì)豐富，同時(shí)控股股東在其中給予了相當(dāng)?shù)闹С?，這也使得其更容易保持資金鏈的穩(wěn)定。而從另一個(gè)角度來(lái)看，向控股股東借款面臨更大的利息償付壓力。據(jù)公司披露的信息來(lái)看，在目前公司已使用的借款額度中，利率大多已達(dá)到7.5%-8%，而這已超過(guò)銀行貸款利率1.80-6.50%和債券融資利率3.52-6.05%中的最高值，這也使得公司的后續(xù)利息償付壓力較大。

　　去存量任重道遠(yuǎn) 少數(shù)股東劃分大部分利潤(rùn)

　　就存貨整體來(lái)看，2021年末、2022年末和2023年6月底存貨賬面價(jià)值占全部資產(chǎn)的比例分別為76.71%、77.89%和 75.61%，占比均在75%以上。更具體來(lái)看，今年上半年開(kāi)發(fā)產(chǎn)品余額為168億元，較去年同期的97億元增長(zhǎng)了71億元，漲幅達(dá)到約73%，足以看出目前公司去存量壓力之大。再來(lái)看開(kāi)發(fā)成本，上半年余額915億元，較去年同比下降了約13%。

　　公司上半年實(shí)現(xiàn)簽約銷(xiāo)售面積100.29萬(wàn)平方米，較上年同期減少3.57%；實(shí)現(xiàn)簽約權(quán)益銷(xiāo)售金額153.92億元，較上年同期減少6.15%。“造血”能力的下滑也使公司后續(xù)銷(xiāo)售端承壓。

　　今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)收入為86.78億元，較去年同期下降29.96%；毛利率為7.74%，毛利率較上年同期下降4.52%。2023年上半年歸母凈利潤(rùn)為-5.69億元，較去年上半年0.84億元，下降了6.53億元。而值得關(guān)注的是，歸母凈利潤(rùn)已轉(zhuǎn)為負(fù)值，雖然少數(shù)股東收益較上年下降49.6%，但依然盈利1.25億元。

　　究竟是什么原因?qū)е铝诉@種情況呢？從資產(chǎn)負(fù)債表可以看出，今年6月末少數(shù)股東權(quán)益為161.35億元，占所有者權(quán)益的比例達(dá)到85.59%，主要原因?yàn)榇罅康暮献鏖_(kāi)發(fā)使得少數(shù)股東權(quán)益占比較高。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至今年上半年全部115個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目（即公司所占權(quán)益比例不足100%）約為98個(gè)，占到了全部項(xiàng)目的85.22%。如果公司繼續(xù)加大合作開(kāi)發(fā)模式規(guī)模、以規(guī)模換利潤(rùn)，少數(shù)股東劃分的利潤(rùn)將會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng)，削弱母公司的利潤(rùn)。