出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/半隱

　　美的置業控股有限公司（下文簡稱“美的置業”）于今年10月4日公告了其前三季度的銷售數據，前9個月的合同銷售金額和銷售面積均有下滑。而從上半年的數據來看，開發產品余額較去年同期漲幅較大，同時公司如何平衡土地儲備情況和銷售區域重心以達到更好的去存量效果也有待市場驗證。

　　短期債務占全部負債的大多數 現金短債比同比有所下降

　　今年9月初，公司公告將發行3個品種本金總金額15億元的中期票據。就公司資本結構來看，2023年6月30日的剔除預收款的資產負債率為67.9%，略低于“三線紅線”中不超過70% 的指標，到達綠標。根據Wind數據庫，上半年公司的流動性負債和非流動負債（短期和中長期負債）的比例為82.43%：17.57%，該指標近兩年均維持在80%：20%左右的比例，短期債務占了公司債務的大部分，這種債務結構也使得公司的償付能力受到挑戰。

　　從短期債務來看，上半年公司債券一年內到期的余額為59.37億元，較去年同期56.38億元增長2.99億元；銀行及其他借款流動性的部分為64.39億元，較去年上半年余額78.16億元下降了13.77億元。以上兩項一年內到期的負債合計余額為123.76億元，同比下降10.78億元。同時，現金及現金等價物（不包括受限制部分資金）6月底的余額為184.37億元，去年同期為232.18億元，下降了47.81億元。根據公司披露，截至6月30日，現金短債比為1.49，雖已達到“三條紅線”中超過1的標準，但較去年同期的1.73下降0.24，公司在手資金對于短期債務的覆蓋率同比有所下降，流動性承壓。

　　土地儲備與銷售情況存在一定錯配 增收不增利 去存量仍有一定壓力

　　從按區域劃分的銷售分布圖來看，長三角經濟區土儲占比最高，達到50%；粵港澳大灣區、西南經濟區、京津冀經濟區和長江中游經濟區依次占比16.7%、12.4%、11.0%和9.9%。而從上半年公司土地儲備面積來看，長三角經濟區、粵港澳大灣區、西南經濟區、京津冀經濟區和長江中游經濟區分別占比27.08%、21.77%、18.24%、15.44%和17.47%。參考下圖，綜合銷售和土地儲備情況來看，長三角地區銷售占比大幅高于公司在該區域的土地儲備占比，其他幾個區域的情況則正好相反。

　　銷售情況和土地儲備上所存在的一定程度上的錯配會影響公司的現金流，拿地、開發會占用大量的資金。更重要的是，目前整體房地產市場依然處于下行區間，去存量的壓力較大，錯配后續可能會加大這一壓力。

　　結合國家統計局對于70個大中城市一二三線城市的劃分標準和中指研究院對100個城市的劃分標準不難發現，公司的土地儲備有大量集中在三四線城市。據不完全統計，公司在一二線城市的土儲約占總土儲的30%，三四線城市約占70%。根據中指研究院分析，今年前三季度，二線、三四線代表城市市場情緒持續下滑，累計銷售面積均降至2016年以來同期最低水平。而這一趨勢在三四線城市更為明顯，后續預期市場調整仍有壓力。此外，隨著一二線城市開始逐步、部分放開限購政策，部分消費群體的流出將會對三四線城市房地產行業形成再一次沖擊。公司希望以一線及強二線城市為主，同時退出部分弱三線及四線城市，就上半年披露的數據來看達到該目標還需一定時間。

　　從公司今年前9個月的銷售數據來看，前三季度公司及其附屬公司連同其合營企業和聯營公司的合同銷售金額約人民幣532.5億元，而相應的已售建筑面積約428.3萬平方米，分別較上年同期數據下降約10.56%和9.16%。同時，公司上半年已竣工待售物業余額為196.55億元，較去年同期129.80億元增長66.75億元，漲幅達到51.43%。“造血”能力下降、開發產品的去化進度下降使得企業后續銷售能力承壓。

　　上半年公司實現收入363.35億元，較去年同期316.63億元，增幅為14.76%；銷售成本為315.42億元，同比增長21.34%，據公司披露的主要原因為部分項目單方成本提高，以及由于市場下行，對存在減值跡象的物業開發項目計提減值準備增加；而由于成本增長，上半年公司的毛利為47.92億元，同比下降15.47%。公司截至2023年6月30日的歸母凈利潤為7.82億元，較去年同期的15.38億元，降幅為49.15%；少數股東收益為8.83億元，同比下降了17.48%。公司在中期報告中表示，已經通過股權收購和股權退出的形式對項目股權進行歸編。從資產負債表來看，少數股東權益較去年同期有小幅下降，但仍占比略高于所有者權益總額的50%。