出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/半隱

　　10月31日，大悅城控股集團股份有限公司（下文簡稱“大悅城控股”）公告了第三季度報告，其中前三季度營業收入同比下降16.73%，而歸屬于上市公司股東的凈利潤和歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤分別同比下滑654.58%和1435.72%引起關注。

　　既出售也買入 項目周轉望盤活資產和現金流

　　就在最近，公司控股子公司已通過公開掛牌的方式轉讓了分別位于北京和上海的兩家公司，轉讓價格分別為42.56億元和41.42億元，合計總價約為83.98億元。

　　其中北京昆庭資產管理有限公司（下文簡稱“北京昆庭”）所持有的主要資產為北京市東城區安定門外大街 208 號的中糧·置地廣場項目，本次交易的受讓方為中郵人壽保險股份有限公司。從公司披露的2023年1-4月的財務情況來看，北京昆庭在此期間可以產生凈利潤765.52萬元，經營活動產生的現金流量凈額為2224.90萬元。截止評估基準日，北京昆庭增值率為125.4%。

　　上海鵬利置業發展有限公司（下文簡稱“上海鵬利”）所持有的核心資產為中糧海景壹號5號樓、6號樓、7號樓，本次交易的受讓方為上海邕鵬實業有限公司。上海鵬利在2023年1-3月可以產生凈利潤2.48億元，經營活動產生的現金流量凈額為-1.60億元。截止評估基礎日，使用資產基礎法得出的上海鵬利的增值率為465.13%。

　　以上兩個項目均位于城市較核心地區，且增值率均為正值，對于兩家公司的股權轉讓原因，公司表示目的為盤活存量資產，實現資產價值最大化，回籠資金。除了轉讓股權外，10月11日公司公告其在第三季度以約12億元的對價取得了上海市虹口區北外灘街道 hk367-01 地塊，該地塊位于北外灘街道保定路西側、昆明路北側。公司在一個季度內轉讓了約84億元的股權，購買了約12億元的地塊，一定程度反映出其對盤活資產和現金流的需要。

　　前三季度歸母凈利潤轉盈為虧 少數股東損益仍為正值

　　公司并未在第三季度報中披露前三季度的銷售情況，通過半年報中的銷售數據來看，較去年同期亦有所下滑。同時，公司對9月30日前的存貨進行減值測試后，對部分項目住宅及公寓產品計提了合計5.81億元的存貨跌價準備，具體項目暫未披露，這也一定程度上反映了公司去存量依然存在壓力，銷售端承壓。

　　而除了銷售，1-9月公司實現收入206.98億元，同比下降16.73%；實現營業利潤9.89億元，較去年同期23.48億元下降13.59億元。除了收入和成本的變化外，前三季度利息費用21.65億元較去年同期增長2.93億元，為近5年同期最高值，利息償付承壓；此外，管理費用為10.06億元，較去年同期增長0.31億元，具體原因有待觀察。對于銷售型收入和毛利的下滑，公司解釋稱是主要是由于結算周期的影響所導致的。

　　公司前三季度的歸屬于上市公司股東的凈利潤為-5.03億元，較去年同期的0.91億元，轉盈為虧大幅下降了654.58%。而少數股東損益前三季度為4.28億元，同比下降59.12%，但仍為盈利。

　　分析其原因，一方面是由于公司新計提的存貨跌價準備5.81億元和壞賬準備0.63億元，分別減少合并凈利潤和歸母凈利潤6.44億元和3.61億元；另一方面，從資產負債表來看，前三季度所有者權益合計為476.85億元，其中少數股東權益為328.75億元，占比約69%；去年同期少數股東權益為329.86億元，占比約64%，少數股東權益占比上升，歸屬于母公司所有者權益占比有所下降。以中期披露的181個主要項目來說，據不完全統計，公司持有100%權益的項目僅占約22%左右，而許多項目所占權益為50%以下，這種開發模式也使得公司利潤被劃分。今年前三季度公司新增項目持有權益比例有所上升，后續公司是否會繼續增加項目權益占比有待觀察。