出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/半隱

　　近期，萬科企業股份有限公司（下文簡稱“萬科”）公告了其三季度報，前三季度的銷售情況和盈利指標均出現下滑，其中房地產開發業務合同銷售金額同比下滑10.8%，歸母凈利潤同比下降20.31%。

　　而在債券市場，公司的多只境內外債券價格出現下滑，引起市場一定關注。就在今天上午，董秘在互動平臺上表示近期公司境內外部分債券品種交易出現異動，并非公司基本面出現任何問題，主要是市場情緒波動所致。

　　前三季度業績、盈利均下滑 負債余額仍較高

　　從公司前三季度的銷售情況來看，房地產開發業務累計實現合同銷售面積1818.4萬平方米，合同銷售金額人民幣2806.1億元，同比分別下降6.1%和10.8%；而僅看第三季度的話，以上兩項分別同比下降19.3%和22.9%。由此可見，下半年截止第三季度，公司銷售端遇冷，造血能力有所下降。

　　公司前三季度的營業和盈利指標同樣有所下滑。從營收來看，1-9月公司實現營業收入2903.08億元，同比下降14.03%；前三季度房地產開發業務的稅后毛利率由去年同期的16.5%下降到了14.6%；歸母凈利潤為136.21億元，較去年同期的170.93億元下降34.72億元，降幅達到20.31%。

　　從公司的資本結構來看，根據Wind數據庫，公司截至9月30日的剔除預收款后的資產負債率為67.10，較去年同期的68.65下降了1.55。可以看出公司近兩年正在努力收窄負債總額，但不可否認的是，公司前三季度的負債余額仍然超過萬億，達到12395.47億元。

　　美元債價格普遍下行 如何穩定市場信心

　　從債券市場來看，目前公司的美元債價格普遍仍在下降趨勢中，交易價格低于發行價格，而這意味著債券的到期收益率在逐步提高。根據久期財經的數據，多只美元債權的到期收益率高于20%，這也一定程度反映了海外投資者對公司的信心不足。

　　根據近期公告，目前公司準備以103.5元/張（含當期利息，且當期利息含稅）贖回“20萬科07”，贖回登記日為2023年11月10日，贖回數量3810000張。公司選擇將這只5年期債券，在第3年末擁有贖回權的時候即贖回，可能但不限于有如下幾種可能性：作為公司體現現金流充足的信號，提高債券人、股東等的信心；如上文所說，公司的短期債務占比較高，此舉也可以優化長短期負債結構；還有一點便是降低融資成本，根據三季度報披露，前三季度新增融資的綜合成本為3.64%，同比下降0.09%，其中公司在報告期發行的3年期中期票據和3年期公司債券，發行利率分別為3.07%和3.10%，均低于贖回的5年期債券利率3.50%。

　　在對國內債券選擇贖回后，一個有待觀察的問題是，在符合債券條款的情況下，公司是否會選擇回購或贖回美元債券。目前，第三季度報告已經公告，公司業績情況同比有所下滑一定程度上會影響市場對于公司的判斷，而債券市場也有所反饋。近兩個月中，多家房企的債券價格出現大幅下滑，整體地產行業低迷也是主要影響因素之一。就在上周，惠譽將萬科的評級從“BBB+”下調至“BBB”，展望穩定。惠譽從多個方面肯定了公司處于行業領先地位，也指出目前對國內市場新房銷售情況預期的下調。如果選擇回購或贖回，則作用與上文提到的國內債券贖回類似，可以穩定市場信心，同時公司也需要考慮對現金流的影響。

　　實際上，在第三季度報告公告的當天，董事會通過的另外兩個事項也值得關注，首先是公司大股東深圳市地鐵集團有限公司（下文簡稱“深鐵集團”）黨委書記、董事長辛杰出任公司董事會副主席，這其實對萬科來說已經算是慣例，深鐵集團前董事長林茂德也曾出任該職位；另一個則是對激勵約束機制、跟投制度等的修訂，其中讓人注意到的是，2023年-2025年公司的董事會主席和總裁的工資除了和年度凈利潤掛鉤外，還將引入年度股價變動作為調節系數，一定程度上也是傳達出管理層穩定、提升股價的決心。在公司和管理層的多項措施下，后續發展有待市場驗證。