出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/半隱 

　　近日，光大嘉寶股份有限公司（下文簡稱“光大嘉寶”或“公司”）的董事長張明翱因工作變動辭職，并不再擔任公司任何職務；在今年年初，張明翱就已經辭去光大控股執行董事、總裁等職位。

　　就光大嘉寶來說，公司主要從事的業務分為3類：不動產資產管理、不動產投資和房地產開發業務。其中不動產資產管理業務所管理的項目主要采用私募基金結構，由公司子公司光控安石作為普通合伙人/基金管理人發起設立基金產品，投資人作為有限合伙人/基金投資人認購基金份額。基金通過股權收購或資產收購的方式獲取各類持有型物業如商業綜合體、工業地產等，光大安石平臺同時作為資產管理人對基金的底層資產項目進行運營管理，通過對項目重新定位、規劃等服務提升資產價值，實現投資增值收益。光控安石及光大安石平臺就提供的基金和資產管理服務收取基金管理費及資產管理費。同時，光大安石平臺也向第三方機構提供價值分析、問題診斷、咨詢等綜合性服務。

　　從前三季度的經營情況來看，公司實現營業收入34.75億元，同比下降23.50%；實現凈利潤和歸母凈利潤-5.95億元和-5.29億元，同比下降418.20%和966.74%。根據Wind，公司去年1-9月份銷售毛利率為28.84%，較前一年同期的29.74%有所下降。

　　對于營業收入的下降，公司轉型大力發展資管和不動產投資或為主要原因之一。根據近兩年的年報，可以發現房地產開發所帶來的收入依然占到營業收入的大頭。2021年和2022年，房地產開發業務實現營業收入分別為34.08億元和49.01億元，分別占當年營業總收入的83.24%和87.99%。而公司的轉型使得其住宅開發板塊多年未有新增項目，三季度報告顯示公司僅余下夢之春和夢之悅2個項目，其中夢之春項目公司所占權益比例僅為39%，總體可結轉的收入金額也將逐步下降。

　　公司對于歸母凈利潤等指標下降的解釋為，在房地產行業嚴峻形勢下，為了加快資金回籠，公司在管基金項目加大了非持有型可售公寓的去化力度，導致投資虧損。而結合中期報告中來看，更具體來說，一定程度上是以降價來推進去化導致的。通過利潤表可知，前三季度公司的投資收益為-4.89億元，較去年同期的0.11億元，由正轉負，降幅達到4434.61%。值得后續關注的是，在目前地產行業仍處于下行區間的情況下，公司在管資產中還存在多少非持有性資產有待消化，這又會對后續利潤空間產生多少影響。

　　根據公開信息及報道來看，從前兩年開始，由于公司自身主營不動產資產管理業務，同時具有管理運營、改造升級等全流程的經驗，在當時REITs被認為是公司后續可能的發展路徑之一，實現不動產私募基金和REITs的聯動。從公司在上證e平臺回復投資者提問來看，目前有一只以“光大安石科技園”為底層資產的華安張江產業園REIT于2021年6月在上交所掛牌交易。根據公司去年中期披露的信息，公司在管資產中消費基礎設施管理規模為196.72億元，占去年6月底在管規模的46.34%。在去年公募REITs試點資產類型拓展至消費基礎設施后，公司后續相關安排有待觀察。

　　除REITs外，公司的資管項目管理規模有所下降，從三季度報告來看，截至2023年9月底，投資管理類項目在管基金規模、在管資產規模分別比去年年初減少40.01億元、18.42億元，在管面積比去年年初減少2.46萬平方米；受托資產管理類項目在管面積比去年年初減少9.71萬平方米。而資管業務帶來的收入也隨之收窄，1-9月份不動產資管項目的營業收入為2.98億元，較前一年同期的4.36億元，同比下降約31.63%。

　　綜上來看，在房地產開發業務可實現收入逐漸收窄的情況下，不動產資管業務的規模和收入也在下滑，后續如何支撐起公司有待市場驗證。