出品：新浪財經上市公司研究院

　　作者：大眼樓管/半隱

　　近日，南京棲霞建設股份有限公司（下文簡稱“棲霞建設”或“公司”）公告了2023年全年房地產銷售和開發等相關情況，地產項目銷售面積、金額雙雙下滑，全年沒有新增土地儲備，也無新開工面積；出租物業收入較去年有所提升。

　　同樣在年初，公司的第二大股東南京高科的減持計劃到期，本次計劃未實施。實際上，這已經是南京高科在一年中的第二次減持計劃了，兩次的減持期間分別是2022年11月30日-2023年5月29日和2023年6月30日-12月29日，可以說是緊挨著的時間段了。至于為什么兩次均沒有實施，第一次是由于市場情況原因，第二次的原因沒有披露，如果參考對比兩次減持期間的股價水平等因素，可以推斷市場因素一定程度上也是主要因素之一。而第二大股東持續1年左右嘗試減持股份值得后續關注。

　　2023年1-12月，公司商品房權益合同銷售面積9.21萬平方米，較前一年同期的11.57萬平方面，同比下降20.40%；商品房權益合同銷售金額為32.75億元，前一年同期銷售金額為47.04億元，降幅為30.38%。經計算，合同銷售的均價為3.56萬元，同比下滑約12.54%，去年整體在2022年銷售情況已下降的基礎上仍呈下滑趨勢。

　　與銷售相關的便是存貨，主要是存量房的情況。從中期報告中披露的明細來看，6月底公司的開發產品余額為48.10億元，較去年同期的余額19.83億元增長了約142.55%，為2019-2023年上半年的最高值。綜合來看，公司的存貨去化壓力依然不小。

　　除了銷售數據，公司的盈利能力指標也值得關注。1-9月份公司實現營業收入38.34億元，同比增長6.49%；凈利潤和歸母凈利潤為0.24億元和-0.12億元，同比下降88.64%和105.66%。根據Wind計算，去年前三季度公司的銷售毛利率較去年同期的23.96%“腰斬”至11.30%，銷售凈利率更是降至0.63%，以上兩個指標也為近5年來同期的最低值。結合公司前些年的拿地情況來看，一定程度上是在消化以前年度高價拿地的結果。

　　從資本結構來看，截至9月底，公司剔除預收賬款后的資產負債率為76.69%，仍處于較高水平。再來看公司的流動性，9月末公司的貨幣資金余額為22.70億元，短期借款和一年內到期的非流動負債分別為3.60億元和25.61億元，以兩者的合計來估算短期有息負債，合計為29.21億元。那么在不考慮受限資金部分情況下，公司的在手資金和經估算的短期有息負債之間的缺口約為6.5億元，短期償債能力承壓。

　　而從現金流來看，前三季度經營活動產生的現金流量凈額為-13.41億元，仍處于凈流出的狀態。而投資活動則更為值得關注，在今年5月份，公司宣布對全資子公司南京邁燕減資11.5億元，主要是由于南京邁燕開發建設的南京瑜憬尚府基本售罄，并已竣工交付，目前其項下無新的開發項目；同時公司表示減資有利于優化自身資源配置，提高資金使用效率。從以上表述來看，減資的方式應該是通過收回投資款。而根據三季度報告中披露的母公司現金流量表，“收回投資收到的現金”該項的發生額為1360.44萬元，與減資的金額有較大差異。那么這筆超10億元的減資款目前進行到什么程度了、亦或是通過其他方式進行減持等有待觀察。