3月4日， 江西地區物管公司新力服務遞交了港股上市申請。聆訊資料顯示，近2年新力服務在管面積從6百萬平方米增至32.3百萬平方米，規模擴大了4倍，增長迅速。雖然背靠新力控股，但新力服務規模擴張主要依靠第三方項目，截至2020年面積儲備率為1.1。

　　各方面來看成色不錯，但關聯房企新力控股的儲備面積為15.3百萬平方米，弊端是長遠發展前景不如擁有強大背景的物企有確定性。而第三方項目的留存率也值得關注。

　　2020年新力服務的凈利率僅10%，屬于行業較低水平。

　　江西區域貢獻大

　　新力服務成立于2010年，設立之初主要是為了支持新力控股集團旗下江西新力置地的發展。2013年新力服務開始為新力控股在江西發開的物業提供住宅物業管理服務。因此和眾多在2021年遞表的中小物企一樣，新力服務的區域色彩較為濃厚。

　　截至2020年，新力服務在管面積為32.3百萬平方米，合約面積57.5百萬平方米。其中江西的在管面積為23.4百萬平方米、合約面積44.8百萬平方米，占總面積的比例分別為72.45、77.9%。

　　2018-2020年，新力服務來自江西的物業管理服務收益占比分別為99.3%、93.5%及87.5%。江西區域收入占比較高。而根據中指院數據，以2019年江西在管面積計算，公司在中國物業服務百強企業中排名第三，嚴格來說還不是江西老大。

　　背靠房企的物管公司發展或多或少都有依賴性。從平均物業費來看，第三方物業費較新力控股雖然有所折讓，但2.1元的物業費水平已與行業持平，且與關聯方新力控股的物業費（2.6元左右）相差不大。

　　新力服務對關聯房企的依賴性體現在非增值服務上。

　　2018-2020年，公司自新力控股集團及新力控股集團的合營企業及聯營公司收入占公司總收入的比例為55.4%、41.8%、36.1%，超過了行業普遍30%的比例。物業管理服務、非業主增值服務、增值服務三大業務中，關聯方在非業主增值服務的貢獻比例最大，分別為36%、31%、29.4%。僅對新力集團及新力科技，該項業務收入3年增長了2倍。

　　而這也是部分房企輸血物業的一種方法。之所以沒有選擇大幅增加面積結轉，可能是實力有限。

　　2年規模擴大4倍

　　截至2020年末，新力控股集團開發的在管總面積為8.1百萬平方米，占公司總建筑面積的25%，比例不算高。截至同日，新力控股集團已訂約但未交付的合同總建筑面積為10百萬平方米。2020年6月數據顯示，新力控股集團的總應占土地儲備約15.3百萬平方米。

　　按照新力服務公布的數據，2018-2020年新訂約合約面積分別為11.8百萬平方米、16.7百萬平方米、22.4百萬平方米，若按照這個體量去新增，新力控股未來土儲也只夠一年轉化。

　　因此，新力服務大部分增長來自于第三方項目。2018年至2020年，新力控股集團合同面積從13.2百萬平方米增至18百萬平方米，僅增長約5百萬平方米；獨立第三方物業開發商合同面積從8百萬平方米增至43.3百萬平方米，增長了35.3百萬平方米。

　　值得注意的是，新力服務2018年合同面積才23.3百萬平方米，2年時間合同面積增至2020年的67.6百萬平方米，規模擴大了1.86倍；在管面積的擴張就更夸張，從2018年的6百萬平方米增至2020年的32.3百萬平方米，規模擴大了4.38倍。其中，第三方物業開發商的在管面積復合增長率達179.8%。各報告期第三方在管面積占比持續提高，分別為49.3%、52.6%及 72.4%。

　　不過隨著在管面積擴大，公司面積儲備率（儲備面積/在管面積）略有下降，分別為2.84、1.66、1.1，不過超過1倍的儲備面積仍然比一般中小物企高。

　　凈利率還處于較低水平

　　在管面積的飛速擴張帶來業績攀升。2018-2020年，新力服務實現營業收入2.4億元、5.4億元、10億元，復合增長率為101.4%；實現凈利潤1412萬元、3496萬元、1億元，復合增長率為169.5%。

　　2年的時間，新力服務從最初的小物企已經成長為一家利潤過億的中型物企。這比之前遞表的領悅服務、康橋悅生活的利潤規模都大。但新力服務的凈利率仍然偏低，分別為5.67%、6.56%、10.18%。

　　據不完全統計，2021年以來遞表赴港上市的中小物企已經有10家。與之相比，同樣都是區域物企，上市前業績翻倍、利潤率猛增已經不是什么新鮮事。比如越秀服務從6.2%提高至16.2%、領悅服務從8.3%提升至17.8%、康橋悅生活從9.5%提升至19.6%、中駿商管從8.8%提升至23.3%、德信服務從5.6%提升至16.2%。

　　Wind數據顯示，40家已上市物企2020年中報銷售凈利率的中位數是13.7%、算數平均數為14.7%。新力服務的盈利還有提升空間。