出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　3月3日，寶龍地產（HK.1238）公布了2020年度業績，面對新冠疫情，公司各項關鍵指標穩健增長，完成全年750億銷售目標的108.7%，再創歷史新高。

　　2020年全年，公司實現合約銷售額815.51億元，同比增長35.1%；合約銷售面積532.73萬平方米，同比增長41.4%；營業收入354.95億元，同比增長36.3%；凈利潤88.2億元，同比增長46.5%；歸母凈利潤60.93億元，同比增長50.8%。

　　公司在拿地策略上深耕長三角和粵港澳大灣區促使銷售額爆發增長，對于溢價率的控制又為企業贏得了利潤空間。

　　在業績發布會上，寶龍地產總裁許華芳明確表示：“公司2021年要實現合約銷售額突破千億，定為1050億，保持近三成的增速。同時繼續提升財務穩健度，優化債務結構，降低短債比例。商業運營管理升級，規模持續擴大，向著2025年自持百座商場的目標推進。希望在2021年，繼續為客戶創造更加滿意和更高性價比的產品，為股東創造更加豐厚的回報”。

　　銷售額爆發增長 持續高效回報股東

　　2020年是危機與機遇并存的一年，新冠疫情的爆發給各行各業的生產經營造成嚴重影響。房地產行業面臨著開發進度受阻，去化壓力較大等問題。隨著疫情得到控制，下半年經濟回暖，房地產行業積壓的需求釋放，全年銷售額實現增長，但增速放緩。此外，行業內部出現分化，頭部房企增速高于中小房企。

　　寶龍地產全力做好疫情防控的同時，積極復產復工。2020全年實現銷售額815.51億元，相比2019年增長35.1%。而同年百強房企累計銷售額同比增長率為13.3%，寶龍地產銷售額增速遠高于行業平均水平。

　　從歷年銷售數據來看，公司的合約銷售額從2017年的208.82億元增長到2020年的815.51億元，3年復合增長率為57.48%，銷售額的爆發與公司深耕長三角和大灣區密不可分。

　　寶龍地產于2009年在香港主板上市，十余年間，公司保持了多業態發展， 目前公司的營業收入主要包括物業銷售收入、投資物業租金收入、提供商業運營服務及住宅物業管理服務收入及其他物業開發相關業務收入。

　　2020年公司的總營業收入為354.95億元，同比增長36.3%，各項業務均實現增長。其中，物業銷售業務按照原定的竣工及交付時間表提交相應項目，物業銷售實現營收314.86億元，同比增長40.1%；投資物業租金收入為15.62億元，同比增長10%；提供商業運營服務及住宅物業管理服務收入為16.74億元，同比增長20.2%；其他物業開發相關業務收入為7.73億元，同比增長2.9%。

　　從盈利能力來看，公司營業收入創新高的同時，利潤也節節攀高。從2017年的38.68億元增長到2020年的88.2億元，3年復合增長率為31.62%。公司的毛利率為36.1%，穩居行業領先水平。

　　隨著高質量發展，公司派息穩定增長，持續高效回報股東，2020年建議宣派末期股息每普通股33分港幣，全年共計45分港幣，較去年上升25%

　　深耕長三角大灣區 低溢價拿地增長盈利能力

　　寶龍地產合約銷售額的爆發增長主要由于公司戰略重點布局長三角和粵港澳大灣區。

　　2020年，公司堅持“1+1+N”發展戰略，重點布局長三角與粵港澳大灣區，全年新增39個項目，新增土地總建筑面積940.1萬平方米，新增貨值1332億元，布局在金華、南京、杭州、寧波、溫州、蘇州等城市。其中，公司在南京底價取得8個項目，可售貨值合計274.7億元，除了南京六合區雄州站項目溢價率為0.7%，其他項目溢價率均為0%。

　　截至2020年12月31日，公司擁有的優質土地儲備總建筑面積3650萬平方米，總可售貨值4478億元，其中70%的土地儲備位于長三角地區。

　　從城市能級來看，公司主要布局二、三線城市，公司的合約銷售額中二線城市占比66.8%，三/四線城市占比16.8%。按照價值計算，公司的總土地儲備中二線城市占比61.6%，三/四線城市占比14.9%。

　　二、三線城市的土地布局控制了土地成本，公司2020年新增土地成本為5367元/平方米，總溢價率4.7%。總土地儲備平均成本為3466元/平方米，土地成交均價占2020年銷售額的22.6%，與同行業相比有較大盈利空間。

　　商業項目大踏步前進 運營數據亮眼

　　商業是寶龍地產不可或缺的一環，公司的商業地產一部分用于出售快速獲得回款，一部分用于經營從而獲取穩定的現金流。截至2020年12月31日，公司用于投資的物業建筑面積合計5，642，485平方米，同比增加11.2%。

　　疫情之下大量空鋪增加，影院停業，消費下降，全國購物中心都受到沖擊。而在商業地產方面，憑借20年經驗，公司旗下商場的整體出租率和商場的規模均取得了一定程度的突破。

　　2020年公司新增15個購物中心土地儲備，規劃面積113萬平方米，截至2020年12月31日，公司持有及管理的商業廣場已達到48家，另管理6家輕資產項目；至2020年末，公司旗下商業項目平均出租率回升到89.9%，較2019年有上升。其中2015年后開業的項目，出租率從2020年中的89%上升至2020年末的91.6%，好于上一年度的91%。

　　從商業運營數據來看，2020年1-7月，公司旗下購物中心平均單店客流低于2019年同期，8月之后反超2019年同期；2020年1-8月，購物中心平均單店營業額低于2019年同期，9月之后反超2019年。

　　財務結構穩健 融資成本持續下降

　　房地產行業屬于資金密集型行業，房企需要有強大的負債管理能力。2020年寶龍地產的剔除預收款后的資產負債率為69.9%，同比下降2.1個百分點；凈負債率為73.9%，同比下降7.3個百分點；現金短債比為122.6%，同比下降9.9個百分點，根據“三道紅線”，屬于“綠擋”，公司的負債情況持續改善。

　　截至2020年12月31日，公司的有息負債為665.67億元。公司財務結構較為合理，其中53.1%來自于銀行借款，24.5%來自于公司債，20.7%來自于優先票據，1.7%來自于信托。從期限結構來看，一年內到期占比31%，一到兩年到期占比21.4%，兩到五年到期占比32.2%；五年以上到期占比15.4%。

　　值得一提的是，公司的加權平均融資成本從2015年的7.55%下降至2020年的6.44%，低于行業平均水平。

　　得益于業績穩健增長及債務優化，寶龍地產頻獲國際國內評級機構認可。2020年8月27日和8月31日，國際權威評級機構標普和穆迪相繼將公司評級展望調至“正面”，分別確認主體“B+”的長期信用評級及優先票據“B”的債項評級、B1的主體評級及B2的債項評級，展示出對公司債務管控能力的認同以及未來長期發展的看好。