3月15日，世茂服務發布2020年全年業績公告，公司實現營業收入50.26億元，同比增加101.9%；實現凈利潤7.24億元，同比增長88.36%。同期毛利率為31.4%，較去年同期下降了2.3個百分點；凈利率為14.4%，較去年同期下降了1個百分點。

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　　2020年是世茂服務第一個“三年發展規劃”的收官之年。公司業績相對于2017年有了5倍的增長。業績會上，管理層表示未來3年內業績要實現5倍的增長。相當于2023年實現凈利潤36億元，這是不是夸海口？

　　非業主增值服務增長緩慢

　　分業務結構來看，物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務2020年分別同比增長126%、11.2%、146.8%，相對于社區增值服務的高速增長，非業主增值服務增長較緩。

　　三大業務占總營收的比例分別為54%、14.2% 、31.8%，非業主增值服務占總收入的比例從2019年的25.8%下降到2020年的14.2%。 物業管理及社區增值服務合計貢獻毛利在80%以上，是驅動業績的主要因素。

　　物業管理服務收入隨面積的擴大而增長，社區增值服務在2020年同樣大增則主要是因為智慧社區解決方案同比增長775.6%。世茂服務依托物聯科技，提供方案設計、設備安裝、軟件安裝及維護等服務。

　　橫向對比來看，2020年世茂服務營收凈利的增速都比較不錯，其中營收增速為近3年最高。50億元營收相當于2017年的7倍，6.93億元的凈利潤相當于2017年的6倍。

　　縱向來看，22家發布業績預告的物企中，恒大物業凈利潤增長最高140%，大部分業績增長在60%~80%之間，世茂服務的業績增長中規中矩。正如世茂服務所說，第一個“三年發展規劃”的收官之年世茂服務的成績尚可。

　　并購驅動規模

　　截至2020年末，世茂服務在管面積為1.46億平方米，較去年的0.68億平方米增加0.78億平方米；合約面積為2億平方米，較去年的1億平方米增加了1億平方米。儲備率方面，2019年為0.48，2020年為0.38。

　　一直以來世茂服務的儲備面積都不高，2017-2019年分別為0.07/0.34/0.48。雖然在管面積及合約面積通過并購得以擴大，但實際上后續儲備面積略顯薄弱，這導致業績增長依賴于并購，業績確定性遠不如儲備率高的物企。

　　2020年世茂服務收購了9家公司。自2019年第一單收購海亮物業開始，世茂服務至今累計收購了12家物業管理公司，增加合約面積0.9億平方米。

　　2020年第三方物業開發商新增在管面積為0.73億平方米、合約面積0.94億平方米，分別占當期新增面積的94%、93.5%，相當于新增面積大部分來自于并購的第三方。

　　世茂集團作為關聯方，2018-2020年結轉的在管面積為3.2百萬平方米、3.9百萬平方米、4.6百萬平方米，按照這一趨勢每年穩定結轉是無法支撐公司高速增長的。從2020年合約面積來看，未來第三方項目占比將達到64%。

　　從在管業態來看，并購的項目中非住宅物業占比較大。2020年非住宅物業在管面積新增0.56億平方木，約為住宅物業的2倍。

　　三大業務毛利率均下滑

　　連續并購對世茂服務的盈利水平或多或少都有影響。

　　2020年世茂服務毛利率毛利率為31.4%，較去年同期下降了2.3個百分點；凈利率為14.4%，較去年同期下降了1個百分點。三個業務板塊毛利率分別為27.1%、40.1%、28.1%，分別較上年同期下降1.9個百分點、0.2個百分點、7.4個百分點、

　　其中社區增值服務以7.4個百分比的降幅最大，公司解釋稱2020年引入校園增值業務及拓展了新零售業務，毛利率相對較低。而物業管理服務毛利率下降則是因為收購和新承接的項目在收購之初普遍比世茂服務內生的項目低。

　　毛利率下降導致年內凈利潤從去年的15.4%下降至14.4%。橫向來看，世茂服務利潤率經歷了2017年到2019年持續攀升，2020年略有下滑。對比同行業，30%左右的毛利率中等，15%以下的凈利率居中下位置，盈利能力本身并不具有優勢，公司成本控制還需加強。

　　不知是否因為尚可的業績給了管理層信心。據媒體報道，在業績發布會上，世茂服務總裁、執行董事葉明杰表示，未來3年內，世茂服務業績要實現5倍的增長，其中收并購將成為最重要的手段。也就是說到2023年，公司凈利潤將達到34.65億元。

　　按照計劃，2021年世茂服務將增加1億平方米左右的合約管理面積；2022年增加合約管理面積2億平方米；到2023年，合約管理面積的目標是5.5億平方米。

　　昨日公布年報的恒大物業合約面積正恰好是5.6百萬平方米。以此為參照，恒大物業在管面積3億平方米，凈利潤也才26.8億元。即便定下的合約面積中大部分為產生收入的在管面積，根據克而瑞數據2020年碧桂園服務在管面積為4億平方米，預告凈利潤在25億元左右。離龍頭物企尚有一段距離的世茂服務將通過何種方式實現超過30億利潤，我們將持續關注。