3月16日，恒大物業(yè)發(fā)布2020年業(yè)績(jī)公告，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入105.1億元，同比增長(zhǎng)43.3%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)26.5億元，同比大增184.5%。同期毛利率為38.1%，較上年同期提高了14.2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為25.2%，較上年同期提高了12.5%個(gè)百分點(diǎn)。

　　查看物業(yè)公司年報(bào)專(zhuān)題報(bào)道>>

　　184%的翻倍業(yè)績(jī)?cè)诖酥坝羞^(guò)預(yù)告，彼時(shí)公司股價(jià)應(yīng)聲大漲，因此正式業(yè)績(jī)報(bào)告一出，恒大物業(yè)的股價(jià)波動(dòng)并不大，17日跌2.45%。2021年初恒大物業(yè)立下擴(kuò)張軍令狀，外界對(duì)此的關(guān)注遠(yuǎn)大于當(dāng)前的財(cái)報(bào)，恒大物業(yè)把自己推向了市場(chǎng)超高預(yù)期之下。

　　利潤(rùn)增速優(yōu)于營(yíng)收

　　從業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)三大業(yè)務(wù)分別同比增長(zhǎng)37%、36%、120.6%。三大業(yè)務(wù)中僅社區(qū)增值服務(wù)增長(zhǎng)亮眼，其包括社區(qū)團(tuán)購(gòu)、社區(qū)傳媒及社區(qū)空間運(yùn)營(yíng)等業(yè)務(wù)。其中社區(qū)經(jīng)營(yíng)服務(wù)同比增長(zhǎng)207%、社區(qū)資產(chǎn)管理同比增長(zhǎng)58.8%、社區(qū)生活服務(wù)同比增長(zhǎng)138%。

　　但總體上，社區(qū)增值服務(wù)的基數(shù)較小所以增速顯得高。截至2020年末，三大業(yè)務(wù)的收入比例較去年變化不大，分別為60.2%、27.8%、12%，其中社區(qū)增值服務(wù)占比較去年提高了約4.2%。

　　橫向?qū)Ρ茸陨恚愦笪飿I(yè)從沖刺上市以來(lái)利潤(rùn)增速始終大于營(yíng)收。2020年公司營(yíng)業(yè)收入增速43.8%，為近3年最高增速，對(duì)比同行業(yè)這一營(yíng)收增速不算高。但凈利潤(rùn)從2017年開(kāi)始分別以124%、289%、184%的同比增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)連年翻倍。

　　這主要是由于恒大物業(yè)前期基數(shù)太低。2019年公司利潤(rùn)率為12.7%，同期碧桂園服務(wù)為17.8%。2017年恒大物業(yè)凈利率僅2.42%，44億元的營(yíng)收只貢獻(xiàn)了1億元利潤(rùn)。隨著恒大物業(yè)利潤(rùn)率回歸正常，基數(shù)的提升將使得業(yè)績(jī)翻倍沒(méi)那么容易。

　　母公司依賴猶存  2021年將是并購(gòu)元年

　　截至2020年恒大物業(yè)在管面積為3億平方米，較去年新增0.63億平方米；合約面積為5.65億平方米，較去年新增0.6億平方米；儲(chǔ)備率（儲(chǔ)備面積/在管）方面，2019年為1.12，2020年為0.88。從絕對(duì)值來(lái)看，2019/2020年儲(chǔ)備面積均為2.6億平方米，儲(chǔ)備率的下降因基數(shù)增大。

　　對(duì)比以前年度，公司2018/2019年分別新增面積為0.47/0.52億平方米，2020年新增數(shù)據(jù)中規(guī)中矩。

　　不過(guò)外界對(duì)于恒大物業(yè)規(guī)模的關(guān)注在其他方面。截至2020年12月31日，公司第三方開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積約9.7百萬(wàn)平方米，占總在管面積的3.2%，占比極低。歷史資料顯示，恒大物業(yè)來(lái)自恒大集團(tuán)的項(xiàng)目占比持續(xù)在99%以上，關(guān)聯(lián)房企依賴較高。

　　相對(duì)于2020年數(shù)據(jù)，另一個(gè)值得關(guān)注的是2021年規(guī)模增長(zhǎng)。恒大物業(yè)在報(bào)告期后事項(xiàng)寫(xiě)到，本年度期末至2021年2月28日，集團(tuán)累計(jì)簽訂外拓及并購(gòu)物業(yè)合約面積約115百萬(wàn)平方米，在管面積約110百萬(wàn)平方米，以及城市公服項(xiàng)目36個(gè)。

　　2021年初，恒大物業(yè)誓師大會(huì)立下軍令狀，2021年每月新增拓展在管面積3000萬(wàn)平方米，一年將新增3.6億平方米。截至2月底，完成了約三分之一目標(biāo)。公司稱2021年在管面積將突破6億平方米，力爭(zhēng)成為全球最大綜合城市服務(wù)運(yùn)營(yíng)商。

　　但由于恒大集團(tuán)每年穩(wěn)定結(jié)轉(zhuǎn)的面積在60百萬(wàn)平方米左右，想要完成2021年底合約面積突破8億平方米的目標(biāo)，并購(gòu)自然是最佳手段。

　　2021年1月29日，公司以15億元收購(gòu)了寧波雅太酒店物業(yè)服務(wù)有限公司100%股權(quán)，收購(gòu)?fù)瓿珊髮幉ㄑ盘瘓F(tuán)將成為集團(tuán)子公司。今年必然是手握126億現(xiàn)金的恒大物業(yè)的并購(gòu)元年。

　　“麥當(dāng)勞”式復(fù)制發(fā)展考驗(yàn)利潤(rùn)率

　　2020年恒大物業(yè)毛利率為38.1%，較上年同期提高了14.2個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為25.2%，較上年同期提高了12.5%個(gè)百分點(diǎn)。盈利水平的提升是恒大物業(yè)此次財(cái)報(bào)的亮點(diǎn)。

　　其中物業(yè)管理服務(wù)毛利率約33.6%，相比2019年的17.7%增長(zhǎng)15.9個(gè)百分點(diǎn)。主要由于：（i）物業(yè)管理費(fèi)相對(duì)較高的新交付物業(yè)管理項(xiàng)目比例增加；（ii）大力推動(dòng)就以往并無(wú)收費(fèi)的停車(chē)場(chǎng)收取物業(yè)管理費(fèi)；（iii）持續(xù)科技投入，減少人工依賴，提升運(yùn)營(yíng)效率；（iv）持續(xù)開(kāi)展系列成本控制措施；及（v）本年度受疫政府減免社保，人工成本下降。

　　在平均物業(yè)費(fèi)方面，2019年同期每平方米2.18元上升至每平方米2.28元，增幅不大仍屬于行業(yè)平均水平。

　　從恒大物業(yè)本身的凈利率來(lái)看，從2017年2.42%提高至現(xiàn)在的25%，利潤(rùn)率增幅非常大。但隨著恒大物業(yè)擴(kuò)規(guī)模在即，公司如何避免收并購(gòu)拉低利潤(rùn)率的情況出現(xiàn)？從已經(jīng)發(fā)布的年報(bào)來(lái)看，世茂服務(wù)因收并購(gòu)利潤(rùn)率下降1-2個(gè)百分點(diǎn)，藍(lán)光嘉寶服務(wù)凈利率下降1個(gè)百分點(diǎn)。收購(gòu)項(xiàng)目不論是物業(yè)費(fèi)還是增值服務(wù)方面的利潤(rùn)無(wú)法與內(nèi)生項(xiàng)目相比，這是物企收并購(gòu)共同面臨的問(wèn)題。

　　恒大物業(yè)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，該收并購(gòu)模式依靠標(biāo)準(zhǔn)化輸出，實(shí)現(xiàn)“麥當(dāng)勞”式復(fù)制發(fā)展。最主要的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是盡調(diào)審計(jì)后毛利率需在20%的水平，凈利率也不低于10%。在標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)之外，通過(guò)科技賦能，運(yùn)營(yíng)成本可有效降低10%到15%，能夠縮短與恒大物業(yè)之間毛利率的差距。

　　“未來(lái)2-3年，公司將堅(jiān)持規(guī)模制勝、科技賦能的發(fā)展策略，力爭(zhēng)做到城市布局最廣、在管面積全球最大，保持行業(yè)的龍頭地位。”恒大物業(yè)的flag已經(jīng)立下。