前腳領地控股2020年12月港股上市，后腳領悅服務2021年新年就遞交了上市申請。領地集團各版塊上市步伐推進的很快。

　　與領地控股依賴四川發展的通病相同。領悅服務目前大部分項目位于四川，且隨著業績的增長，四川省收入占比逐年提高。64%新增項目來自于四川省，地域性增強。不過這些增長的面積大部分是收購而來。以領地控股目前13.3百萬平方米的土地儲備，僅能支撐物業板塊2-3年的增長。

　　上市前在大本營瘋狂收并購

　　領地控股是一家位于四川省的綜合性房地產開發商，主要業務是住宅及商業物業的開發和銷售。在克而瑞2019年銷售榜上，領地集團以247.3億元的全口徑金額，排在第96位。領地控股和領悅集團同為創始人劉玉輝控制，依托于前者，領悅服務也呈現出較強的區域特征。

　　2018年-2020年9月，領悅服務實現營業收入分別為1.7億元、2.8億元、3億元，其中物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三大業務占比約為69.4%、26.8%、3.8%。社區增值服務占比較低，以收取物業費為主的基礎物業管理服務目前仍然是收入增長來源。

　　而物業管理服務收入以地域來劃分，四川省占比遙遙領先，分別為51.7%、68%、78.7%，對應的在管面積占比為64.7% 、83%、85.4%。從在管建筑面積來看，除四川省以外的地區，新疆維吾爾自治區增長緩慢，吉林、廣東省、貴州則停滯不前，其中貴州省早在2019年就沒有了在管項目。

　　換言之，領悅服務近幾年的業績增長驅動均來自于四川省。報告期內，領悅服務整體新增面積為6.2百萬平方米、4.5百萬平方米，其中四川省的新增面積為6.6百萬平方米、4.2百萬平方米。2019年因貴州項目終止，導致四川省的面積增長超過了公司總體。

　　考慮到領悅控股的大本營就在四川，其在省內的影響力遠大于其他地區也屬正常。不過需要注意的是，公司同期通過收購增加的在管面積分別為5.9百萬平方米、2.8百萬平方米。這意味四川省新增項目大多由收購而來。

　　從2018年起，領悅服務通過收購累計增加的在管面積為10.8百萬平方米，2017年末領悅服務的在管面積僅為5.6百萬平方米，相當于收購了相當于自身2倍的規模。

　　因此領悅服務的第三方項目占比頗高。截至2020年9月，在管總建筑面積約為18.7百萬平方米，當中約10.9百萬平方米（58.2%）由第三方物業開發商開發；已簽約管理的總建筑面積約為34.9百萬平方米，當中約14.6百萬平方米（41.8%）由第三方物業開發商開發。

　　關聯房企的色彩減弱并不僅僅為了增強獨立性。截至2020年2月29日，領地控股總土地儲備為13.3百萬平方米，假設領悅服務每年新增面積為5百萬平方米，那么依靠關聯房企的項目結轉只夠維持2-3年的增長。一個實力不夠強的大樹，注定了領悅服務的長遠發展需要另謀出路。

　　目前領悅服務面積儲備率為0.87，處于行業中位。18.7百萬平方米的在管規模與弘陽服務相同，屬于小物企。就西部地區來看，中指院西部物業服務50強排名12位，競爭力不強。

　　第三方物業費打6折  家族色彩濃厚

　　除去第三方面積占比較高，領悅服務還有一個特征值得關注。

　　2018-2020年9月，公司平均物業管理費分別為1.7元、2.08元、2.5元。其中領悅控股集團開發的項目平均物業費為1.83元、2.5元、2.95元，第三方物業開發商項目平均物業費為1.25元、1.25元，1.32元，僅為前者的68%、50%、44%。

　　據介紹，西部地區的平均物業管理費較行業平均值低。2017-2019年西部地區物業管理行業平均物業費為1.79元、1.82元、1.87元，預期2020年及2021年分別為1.92元及1.98元。而中指院百強物業的平均物業管理費是2.1~2.5元。

　　但同樣主要布局四川的藍光嘉寶服務物業費卻沒有明顯偏低。2017-2018年，藍光嘉寶的平均物業費為2.1元、2元，四川省內的物管費甚至比公司整體還高，同樣是第三方項目收費有所折讓，但母公司藍光集團項目加成使得后者物業費達到平均值。

　　如上文介紹，不斷收購后領悅服務的第三方項目較多，僅依靠領地控股集團的項目拉高平均物業費是不夠的。領悅服務物業費的提高主要靠商業物業的物業費逐年攀升，分別為9.02元、13.61元、17.76元，

　　領悅服務解釋稱，2019年商業物業的物業費提高主要是因為當年開始向吉林環球貿易中心、成都環球金融中心提供物業管理服務；2020年開始向成都領地中心提供物業管理服務，其物業管理費相對較高。

　　但考慮到領地集團的儲備項目主要集中在成都、重慶等主要二線城市及華中、華南與華西不同地區的三線城市。領悅服務未來物業費提升的可能性不大，除非商業物業在管項目加大。

　　值得一提的是，作為一家區域房企，領地控股的股權結構呈現出濃重的家族色彩，領悅服務也不例外。劉玉輝、劉策、劉浩威分別持有32.8%股權，王濤、龍一勤、候三利分別持有0.17%股權，魏悅持有1%。

　　劉玉輝是劉策和劉浩威的叔叔，劉策和劉浩威為堂兄堂弟關系，侯三利為劉策之母，王濤為劉浩威之母，龍一勤為劉玉輝配偶。家族氛圍濃厚的股權結構中，僅魏悅是外部投資者，其與劉玉輝和龍一勤夫婦在2016年澳大利亞酒會上相識。董事會方面，劉玉輝擔任執行董事兼董事長。