出品：大眼樓管

　　作者：小飛鼠

　　近日，金科股份發行2021年面向專業投資者公開發行公司債券（第二期），本次債券發行規模為22億元，票面年利率為6.3%，債券期限為4年（附第2年末發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權），此次發行債券主要用于償還公司債券兌付或回售本金或利息。

　　借新還舊 受限資金占金資產148%

　　金科股份是一家專注于房地產開發與銷售的大型企業集團，經過二十多年的健康發展，現已形成民生地產開發、生活服務、科技產業（園區）投資運營、文商旅康養等相關多元化產業“四位一體”協同發展的戰略格局。

　　與許多靠負債實現規模發展的房企類似，金科股份也是通過杠桿經營發展起來的，與此同時，公司的財務杠桿也在增長，根據2020年業績快報，公司的有息負債總額為964.71億元，同比減少3.32%，其中短期有息負債為311.6億元，同比減少4.62%，有息負債規模控制初見成效。

　　以“三道紅線”作為標準，剔除預收款后的資產負債率為68.99%；凈負債率為71.84%，現金短債比為1.4。

　　金科股份的償債來源除了借新還舊外，主要來自于日常經營中所產生的利潤和現金流。2017-2019 年以及 2020 年 1-9 月，公司歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為20.05億元、38.86億元、56.76億元和44.37億元，經營業績呈上升態勢；同期，公司經營活動產生的現金流量凈額分別為-84.86億元、13.29億元、22.39億元和11.09億元。

　　值得一提的是，由于向金融機構借款設定的擔保，公司受限資金達到880.96億元，占凈資產比例達168.92%。主要包括房地產項目、投資性房地產、固定資產和持有的貨幣資金等。

　　二、三線土儲占比高

　　在投資布局上，金科股份堅持圍繞“三圈一帶、八大城市群”深耕發展，堅持聚焦省域深耕，形成“以二三線城市為主，一四線城市為輔”的全國化均衡布局。

　　近年來金科股份拿地力度較大，截至2020年9月末，全口徑土地儲備面積7901.08萬平方米，能滿足未來3年左右的開發和銷售需求。

　　2017年-2019年以及2020年1-6月，公司的新增土地儲備為1245.27萬平方米、2054 萬平方米、3323 萬平方米和1370 萬平方米。新增土地中加大了二三線城市的布局，其中2020年上半年的新增土地中有85%位于二三線城市。公司營業收入主要來源于重慶、四川和江蘇地區，2017-2019年度，在上述區域收入之和占公司營業收入的比例分別達到70.94%、80.94%和71.27%。

　　截至2020年6月30日，公司的可售面積超7400平方米，其中重慶和華東地區占比較高，分別為25.11%和24.94%。

　　設下4500億銷售目標 管理層換血

　　2017年以來，金科股份以跨越式大發展為契機，不斷達成階段性目標。2017-2019年，地產板塊簽約銷售金額分別為630億元、1155億元、1814億元，同比增長率分別為83.33%和57.06%。根據2020年業績快報，公司2020年銷售收入為2233億元，同比增長23.37%，完成《公司發展戰略規劃綱要（2017-2020）》目標。

　　2020年12月15日，公司發布戰略規劃綱要（2021-2025年），基于外部環境和內部環境，公司對未來發展作出展望，力爭到2025年總銷售規模4500億元以上，年復合增長率15%以上，并力爭沖擊更高目標。

　　值得一提的是，金科股份的管理層出現了換血，1月30日，公司發布董事會換屆選舉公告，選取周達擔任第十一屆董事會董事長，王洪飛擔任副董事長，聘任楊程鈞為公司總裁。對于設下的新目標，新的管理層將擔任起責任，成績如何值得期待。