根據(jù)克而瑞銷售榜單數(shù)據(jù)，2020年河南本土銷售超過百億的房企已達(dá)到10個(gè)，但進(jìn)入top100的只有建業(yè)地產(chǎn)、正商集團(tuán)、康橋地產(chǎn)3家。其中建業(yè)地產(chǎn)以1039.1億元操盤金額排榜單第34位，處于老大地位。

　　物業(yè)上市潮之下，建業(yè)旗下的建業(yè)新生活已于2020年5月上市，而今康橋悅生活也申請(qǐng)港股上市。兩家河南物企對(duì)比一下，區(qū)域物企的特征更為明顯。

　　嚴(yán)重依賴河南省收入  平均物業(yè)費(fèi)較低

　　從基本面來看，康橋悅生活2018-2020年9月公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.3億元、3.6億元、3.7億元，同比增長58.5%、47.2%；實(shí)現(xiàn)期內(nèi)利潤0.2億元、0.6億元、0.7億元，同比增長177.1%、72.9%，凈利潤增長較快。同期毛利率從23.6%提升至34.3%，提高了10個(gè)百分點(diǎn)；凈利率從9.5%提升至19.6%，也提高了10個(gè)百分點(diǎn)。

　　只能說前期基數(shù)太低，才會(huì)有如此大的增長空間。似曾相識(shí)的一幕也發(fā)生在建業(yè)新生活上。后者毛利率從22.9%提高至34.6%，凈利率從5.08%提高至17.8%。主要原因在于占營收比例較大的物業(yè)管理服務(wù)毛利率較低，這項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利率高低取決于物業(yè)費(fèi)及成本管控。

　　早期建業(yè)新生活物管服務(wù)毛利率在15.5%左右，康橋悅生活在14.5%左右，都比較低。再來看兩家平均物業(yè)費(fèi)，前者在1.73元提高至1.89元左右，后者從1.78元提高至1.97元，兩家物業(yè)費(fèi)均低于2元。而根據(jù)中指院百強(qiáng)物企住宅物業(yè)平均物業(yè)費(fèi)在2元以上?？梢妰杉椅锲蟮奈飿I(yè)費(fèi)不高。

　　這其中可能是地域因素?？禈驉偵罱刂股鲜星坝?1.8%的物業(yè)管理服務(wù)收入來自于河南省，95%的在管面積位于河南省。建業(yè)新生活在上市前同樣有大部分項(xiàng)目位于河南省，少量項(xiàng)目在海南海口市。

　　建業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略始終是深耕河南，但康橋地產(chǎn)由于未上市戰(zhàn)略不明，這是康橋悅生活上市后仍存的不確定性。

　　在管面積增長緩慢  但合約面積儲(chǔ)備較高

　　不知是否因?yàn)樵缙谖飿I(yè)并不賺錢，建業(yè)新生活是胡葆森后期收購而來，康橋悅生活也是如此。

　　康橋悅生活成立于2007年，為了更好的承接康橋集團(tuán)的項(xiàng)目，2010年宋革委從第三方手中收購了彼時(shí)的河南長城飯店物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司。2015年，康橋悅生活開始拓展第三方業(yè)務(wù)。

　　2018-2020年9月，康橋悅生活在管面積分別為8.7百萬平方米、12.2百萬平方米、13.7百萬平方米，年新增面積為3.5百萬平方米、2.2百萬平方米，整體保持了一家小物企的增長節(jié)奏。

　　值得注意的是，不同于建業(yè)新生活對(duì)關(guān)聯(lián)房企的高依賴，康橋悅生活來自康橋集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目占比僅40%，第三方項(xiàng)目占比達(dá)到了60%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，康橋地產(chǎn)2018-2020年的操盤/銷售面積在2百萬平方米左右，2019年結(jié)轉(zhuǎn)給康橋悅生活的在管面積為1.5百萬平方米，關(guān)聯(lián)房企的實(shí)力委實(shí)不如建業(yè)地產(chǎn)。

　　當(dāng)然建業(yè)新生活截至2020年6月顯示的在管面積為70.1百萬平方米，約是康橋悅生活的5倍，二者不在一個(gè)量級(jí)。關(guān)聯(lián)房企實(shí)力不夠強(qiáng)大，康橋悅生活的外拓積極性自然比前者要高的多。

　　值得關(guān)注的一點(diǎn)是，康橋悅生活在管面積增長不高，合約面積的增長卻較為可觀。2018/2019年公司合約面積新委聘8.2/8百萬平方米，連續(xù)2年的增長面積甚至比當(dāng)期在管面積還高。這導(dǎo)致康橋悅生活的儲(chǔ)備率較高，各報(bào)告期末分別為1.4、1.42、1.66。但這些尚未交付的項(xiàng)目是康橋集團(tuán)還是外拓而來尚不清楚，以康橋地產(chǎn)的操盤面積來看，外拓的概率更大。后續(xù)留存率需要關(guān)注。

　　3億轉(zhuǎn)貸   關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款周轉(zhuǎn)天數(shù)較長

　　上市前，康橋悅生活的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了85%，處于高位。截至2020年9月，短期銀行借款為1.11億元、長期借款為2.42億元，銀行借款總額為3.39億元。

　　2020年6月，公司與一家第三方銀行達(dá)成若干融資安排?？禈驉偵钜孕磐行问睫D(zhuǎn)讓收取有關(guān)所管理若干項(xiàng)目的物業(yè)管理費(fèi)的權(quán)利，作為獲得三年期銀行借款人民幣3億元的抵押。將按季度還款，并于2023 年6月前悉數(shù)償還，年利率為7.5%。且該借款以宋革委對(duì)公司100%股權(quán)作為擔(dān)保。

　　同月，康橋悅生活向康橋集團(tuán)作出本金額的貸款，以支持其經(jīng)營需要。年利率為 8.16%及到期日為2023年6月8日。截至2021年1月31日，該貸款未償還余額還有1.96億元，預(yù)計(jì)康橋集團(tuán)將在上市前悉數(shù)償還。

　　不少背靠房企的物管公司與關(guān)聯(lián)公司存在數(shù)額較大的資金往來，但一般情況會(huì)在擬上市之前逐步清理，類似康橋悅生活這樣，上市前半年還增加轉(zhuǎn)貸的情況不多見。

　　盡管康橋集團(tuán)需要在物業(yè)上市前悉數(shù)償還，但是不妨礙其有幾個(gè)月的資金周轉(zhuǎn)期，這在一定程度上或許能反映出康橋集團(tuán)的資金情況。

　　此外，康橋悅生活目前與關(guān)聯(lián)方結(jié)余的非貿(mào)易往來資金有4.42億元、貿(mào)易往來資金有2.17億元，合計(jì)應(yīng)收關(guān)聯(lián)方款項(xiàng)為6.59億元，占康橋悅生活總資產(chǎn)的比例達(dá)73.21%。其中2億元的貿(mào)易應(yīng)收款周轉(zhuǎn)天數(shù)從321天增加到392天，將近一年的周轉(zhuǎn)天數(shù)可見關(guān)聯(lián)方資金占用程度。