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本報（chinatimes.net.cn）記者耿倩 胡金華 上海報道華夏時報
6月16日，首批四只公募REITs擴募項目正式上市，標志著公募REITs擴募機制全面落地。滬深交易所表示，首批四單基礎設施公募REITs擴募項目，募資規模合計超過50億元，我國公募REITs市場正式形成首發與擴募雙輪驅動的發展新格局。
“擴募可以加大市場供給，健全正向激勵機制，形成優勝劣汰的市場化機制，真正實現盤活存量資產，形成投融資的良性循環。擴募的完成是我國公募REITs市場邁向快速發展的重大標志。”中證鵬元研發部研究員吳進輝接受《華夏時報》記者采訪時感嘆道。
值得注意的是，在首批擴募項目落地之際，我國基礎設施公募REITs迎來了上市兩周年。據了解，我國基礎設施公募試點從2020年4月揚帆起航，首批9只公募REITs同時于2021年6月21日上市。截至目前，基礎設施REITs試點發展已滿3年，滬深交易所上市運行即滿2年。兩年來，公募REITs各項工作平穩有序推進，已經形成了一定規模效應和示范效應，并進入常態化發行新階段。
發行規模超900億元，市值邁向千億大關
事實上，2021年6月首批公募REITs上市以來，我國REITs在政策支持、發行規模、資產類型上都取得了顯著成績。
政策層面，監管機構不斷優化公募REITs頂層設計，初步建立了涵蓋試點指引、交易規則、稅收政策等在內的政策體系，推動REITs市場健康發展。“我國公募REITs已經形成了以‘958號文+236號文’為核心的政策體系及交易所配套措施，不斷優化和審核流程，加快申報效率。”吳進輝稱。
一級市場發行規模方面，公募REITs的發行數量和規模呈現逐年增長態勢。吳進輝表示，截至目前，全市場共上市27只公募REITs，募集資金規模達909億元人民幣，回收資金帶動新項目投資額超4400億元，市值即將突破千億元門檻。
另外，我國公募REITs底層資產類型不斷豐富。據統計，目前已上市項目涵蓋高速公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多個類型，旅游、消費基礎設施REITs蓄勢待發。當前，基金管理人和投資者群體不斷壯大，一批REITs行業組織正在逐步形成。
IPG中國首席經濟學家柏文喜對《華夏時報》記者表示，公募REITs試點三年以來，涵蓋范圍不斷擴大，工作指引和細則逐步推出和完善，合格投資者準入范圍不斷拓寬，對于底層資產的回報率門檻也逐步降低，從而推動了公募REITs市場規模的迅速擴容與交易活躍度，為這一金融細分領域的未來發展與完善提高打下了良好的基礎。
總體來看，公募REITs在我國宏觀經濟體系中作用愈發重要。吳進輝強調，公募REITs有利于盤活存量資產，促進投融資良性循環，降低企業資產負債率，化解政府債務風險，是支持實體經濟，促進可持續高質量發展的重要工具。
對于資本市場來說，REITs是投融資機制的重大創新，是加快構建多層次資本市場的必然要求，能夠促進金融支持實體經濟。對于投資者來說，REITs是介于股債之間的品種，豐富了大類資產配置，可以作為中長期品種持有，使投資者享受底層不動產的分紅和增值收益。
但在取得亮眼成績單的同時，公募REITs二級市場表現卻有所波動。今年以來，公募REITs二級市場價格處于下跌態勢，跑輸市場的同時部分跌破發行價。
談及背后原因，吳進輝指出，公募REITs這輪深度下跌是多方面的綜合因素，既有脆弱情緒釋放，流動性不足，也有資產業績波動，根本上是市場價值回歸。價格下跌，投資者預期和信心受損，加大拋售和止損行為，形成負反饋，導致REITs賺錢效應大大下降。這些因素既有短期問題，也有中長期矛盾，建議投資者理智看待。
展望未來，吳進輝分析，隨著市場價格的逐步下跌，REITs的分紅水平提高和長期配置價值凸顯，但投資者仍需要保持謹慎態度，短期可能僅有結構性機會，預計今年三季度末市場會逐步企穩。建議投資者密切關注行業經營情況和債券市場走勢，如若債市開始調整，部分資金可能回流到REITs市場，增加做多機會。
首批擴募正式完成，我國公募REITs邁向深水區
公募REITs上市兩周年之際，首批擴募項目迎來了真正落地。6月16日，首批四只公募REITs擴募項目正式上市，標志著中國REITs市場建設又邁出重要一步。
其中，“中金普洛斯倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”（下稱“普洛斯REIT”）和“華安張江光大園封閉式基礎設施證券投資基金”（下稱“張江REIT”）擴募份額于上海證券交易所上市，“紅土創新鹽田港倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金”（下稱“紅土創新鹽田港REIT”）和“博時招商蛇口產業園封閉式基礎設施證券投資基金”（下稱“博時蛇口產園REIT”）的擴募份額在深圳證券交易所上市交易。
據悉，首批兩單在深交所上市的REITs擴募項目均上市近兩年，整體運行平穩，治理結構健全，具備較好的擴募條件，此次擴募共募集資金16.59億元人民幣。博時蛇口產園REIT此次擴募購入資產為位于深圳市光明高新園區的招商局智慧城（光明科技園）科技企業加速器二期項目，紅土創新鹽田港REIT此次擴募購入資產為位于深圳市鹽田港綜合保稅區內的世紀物流園項目。
而首批兩單在上交所上市的REITs擴募項目，此次擴募發售募集資金總額約34.06億元人民幣。普洛斯REIT此次擴募資產為普洛斯青島前灣港國際物流園、普洛斯江門鶴山物流園和普洛斯（重慶）城市配送物流中心，擴募完成后產品持有倉儲物流園區可租賃面積達到約116萬平方米。張江REIT此次擴募擬購入的基礎設施項目為位于張江科學城區域內張潤置業持有的張潤大廈，通過此次擴募交易，原始權益人實現凈回收資金將繼續用于張江地區的產業園區投資建設，包括在線新經濟生態園、卡園、集成電路設計產業園等若干重點項目。
早在2022年5月，交易所就發布了《新購入基礎設施項目指引（試行）》，支持上市REITs通過擴募等方式收購資產。其中明確了新購入基礎設施項目的條件、程序、信息披露要求和擴募發售相關安排，強調擴募相關要求與首次發售一致，指出推出REITs擴募機制，有利于REITs通過增發份額收購資產、開展并購重組活動、進一步促進投融資良性循環。
如今僅過去一年，首批擴募項目就已迎來集體上市交易，取得十足進展。全國工商聯房地產商會商業地產工作委員會副會長周以升公開表示，擴募機制將利于盤活存量資產、提升企業經營模式、優化投資組合、增加資本市場活躍度。結合境外公募REITs發展經驗來看，建立擴募機制是公募REITs市場邁向成熟的重要標志之一。
擴募是REITs產品的重要特性，是市場建設不可缺少的重要環節。吳進輝稱，“擴募可以加大市場供給，健全正向激勵機制，形成優勝劣汰的市場化機制，真正實現盤活存量資產，形成投融資的良性循環。首批擴募的完成也完善了擴募的制度和流程，為后續擴募項目提供了可借鑒和復制的經驗，目前已有多支上市REITs擬開展擴募工作。”
萬億藍海未來可期
在柏文喜看來，公募REITs的發展旨在盤活有效資產存量，以激活基礎設施、產業園、保障房與保租房、商用物業的投融資與可持續發展，促進多層次資本市場建設的同時，還為投資者提供更豐富的投資選擇，與參與基礎設施和房地產建設領域建設、分享發展成果的機會。
“當前，我國已初步探索出了一條既遵循成熟市場規律、又適應中國國情的REITs發展之路。”吳進輝指出，公募REITs正當其時，我們要探索中國特色REITs發展路徑，加強頂層設計，把握時代機遇，進一步推動市場發展，助力中國式現代化。
在頂層設計上，業內人士認為要加大政策支持力度，推動公募REITs市場的快速發展。吳進輝建議，要進一步完善市場配套政策和信息披露機制，簡化發行流程和完善擴募機制；試點范圍進一步擴容，如地產、新基建、數字經濟等領域；在經濟轉型發展和高技術產業領域實現新突破。
“希望國家能夠明確REITs稅收等方面的優惠。相關機構盡快出臺一定政策，簡化REITs架構。目前的公募REITs還是套用了公募基金+ABS的兩層架構，但是香港以及國外的經驗讓我們看到更簡單成本更低的架構是完全可行的。”三盛資本投資總監李超對《華夏時報》記者表示。
“建議加強宣傳和教育，提高投資者對于公募REITs的認知和理解程度。”農文旅產業振興研究院常務副院長袁帥對《華夏時報》記者表示。吳進輝進一步分析，建議國家加快培育中長期配置型投資者，引導和鼓勵FOF產品、養老保險、地產基金和產業資本等進入市場，盡快推出REITs實時指數和成立指數基金ETF等。
在人才建設和平臺培養上，吳進輝建議，要重視REITs專業人才的培養，鼓勵高校設置REITs相關專業，建立全國性質、區域性質、不同行業的投資者生態圈，使REITs投資蔚然成風。同時，相關部門可以成立REITs專業的基金子公司，加強管理人的運營管理水平，培養一批具有引領和示范作用的頭部資產和投資平臺。
“另外，相關部門要強化風險管理，確保公募REITs市場健康穩定發展。”北京市京師律師事務所高級合伙人陳振輝接受《華夏時報》記者采訪時指出。吳進輝稱，二十大報告把“安全”提到了重要戰略地位，REITs在快速發展的同時也要警惕各種“黑天鵝”和“灰犀牛”事件，及時預警和出臺相關監管措施，保護原始權益人、投資者、中介機構等多方利益，為REITs市場的平穩健康發展保駕護航。
冰封三尺非一日之寒，我國REITs市場仍處于試點階段，市場制度和機制仍需要持續探索和完善。展望未來，吳進輝坦言，我國基礎資產類型豐富，公募REITs是萬億的藍海市場，發展前景廣闊，也必將行穩致遠。
責任編輯：徐蕓茜 主編：公培佳
責任編輯：石秀珍 SF183
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