“當習慣性面對創新成長的星辰大海后，你讓我如何適應現在這種深度價值投資？”上海的一位基金經理樓強（化名）告訴中國證券報記者。之所以去采訪樓強這樣一位以成長投資為標簽的基金經理，是因為在感受并實操地產股投資的標尺上，他屬于尺子上較遠的一端。

　　在投資中，最重要的是預期，最難測的也是預期。地產股已經站在預期的十字路口：一方面是宏觀政策的松動跡象，另一方面是機構長期的低配以及目前較低的估值，地產股似乎將迎來“戴維斯雙擊”。但是，預期畢竟還只是預期，房地產開工數據、銷售數據并沒有出現明確反轉信號。

　　在具體投資上，基金機構的分歧不小，有人想借此躲避下跌，并沒有長期持有的信心；有人高呼地產股投資進入新階段；還有人覺得對地產股的樂觀預期只是市場一廂情愿，不用參與。眾說紛紜之下，目前公募基金在地產股投資上，仍在“投石問路”。

　　歸來仍是少年？

　　2022年的春天，地產行業正在迎來冰雪的消融。事實上，這一進程早已開啟。2021年9月以來，政策基調逐步轉暖，信貸端及各地方寬松政策明顯增多。政策層面明確提出，保持房地產信貸平穩有序投放，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，穩地價、穩房價、穩預期，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。

　　在這樣的政策暖風之下，地產股成為震蕩市中一道難得的風景線。Wind數據顯示，截至4月17日，去年9月1日以來，上證地產指數累計上漲29.21%。

　　政策暖風還在持續吹拂。為支持實體經濟發展，促進綜合融資成本穩中有降，中國人民銀行決定于2022年4月25日下調金融機構存款準備金率0.25個百分點（不含已執行5%存款準備金率的金融機構）。海通證券表示，自2008年以來，迄今為止六輪降準周期累計發生22次降準行為（不包括本次降準）。各降準時點發生后三個月左右，A股地產指數59%的概率取得絕對收益和相對收益。從歷史規律看，除了以定向降準為主的第四輪降準周期、疊加行業調控的第五輪降準周期和第六輪降準周期的前兩次降準外，A股地產指數在市場全面降準之后往往表現良好，其中第三輪全面降準后的一年才出現超額收益。

　　不過，地產股在低迷多年之后，是否能夠歸來仍是少年？目前來看，答案并非如此。數據顯示，權重股是本輪地產股復蘇中的佼佼者，以保利發展為例，去年9月以來，已經出現69.62%的漲幅。而民企地產股的表現相對遜色，“本輪地產行情與歷史上略有不同，在過去兩年‘三道紅線’‘房住不炒’的背景下，地產行業步入下行周期，地產行業內部出現顯著分化，民企地產信用風險頻發。因此，無論是估值修復幅度，還是漲跌幅，民企地產股都遠遜色于國企地產股。如果后續隨著政策發力見效，整個地產行業的風險能夠得到有效化解，民企地產股可能會迎來更好的修復機會。”興業證券表示。

　　基金機構忙補倉

　　市場資金對地產股的配置力度已經大不如前。天相數據顯示，截至2021年末，公募基金在地產行業的第一大重倉股是保利發展，是排名第27位的重倉股，合計有3142只基金持倉保利發展，持有總市值約318.71億元。而回首過去，“招保萬金”曾經占據公募基金持倉的“第一集團”。

　　當下，地產股暖意十足，賺錢效應明顯，自然引得機構資金追逐。

　　永贏基金副總經理、權益投資總監李永興指出，近期地產股漲幅明顯，尤其是一些低市凈率疊加主題投資的地產股在政策放松預期下大幅上漲。“這也在我們的預期之中，只是從歷史經驗來看，低市凈率疊加主題投資的地產股上漲的時間節奏比以往每輪更早。以往該類地產股的上漲通常出現在地產銷售改善初期，但是這次在銷售改善出現之前主題投資的行情就已出現。一方面，是由于本輪地產股上漲起點的估值較以往每輪更低；另一方面，有了過往的歷史經驗作參考，市場的投資也可能超前發力。”李永興表示，市場資金追逐機會的緊湊節奏，可見一斑。

　　其實，即便是態度堅決的樓強，也有變通之道。“如果我有知識儲備，且產品的合同允許，我相信對于地產股我也會積極參與。在目前的情況下，我會去尋找房地產產業鏈上的成長機會。”樓強表示。

　　這樣的變通實際上不乏其人。國聯安基金基金經理劉斌表示，雖然無法斷言地產行業當前的規模可以維持多久，但對大量的地產公司來說，當前的行業規模仍然是有足夠發展空間的。劉斌認為，地產行業頭部企業目前的市占率約5%，未來仍有提升空間，且去年以來有些公司出現了問題，難以重新回到市場，因此供給上是減少的，行業的供求關系有所轉好。

　　除了對行業的研判，劉斌表示，地產行業部分標的已經納入自己的投資框架之內。“我們其實并不特別強調行業配置，更多的是強調具體資產的價值以及其當前的價格能否滿足我們對潛在回報的要求。我們更關注具體的標的價值，一是企業盈利能力，這決定其長期價值；二是我們支付的價格，這個就是估值。這兩者始終需要有很好的配合，才是有安全邊際的投資，這是我們投資的基本框架和原則。”劉斌表示。

　　實際上，不少基金機構都已經將地產及其產業鏈作為重要的投資主線。

　　國海富蘭克林基金認為，市場投資主線傾向于沿著穩增長的兩條脈絡——地產基建、能源基建來布局。看好地產行業的短期博弈性機會，中長期看好光伏制造、電力運營行業，長期看好能源和糧食行業。同樣是穩增長領域，華泰柏瑞基金認為，3月以來的疫情再度沖擊地產銷售，因此政策加碼窗口延續，中期看好地產、物業板塊。

　　“從過去多輪降準來看，降準與A股市場表現并無必然關聯。行業上建議關注以大金融、建筑建材為代表的穩增長鏈條和以煤炭、化工、農業為代表的通脹鏈條。”興銀基金宏觀策略研究員吳綺然表示。

　　市場存分歧

　　近期地產股的強勢表現令部分基金產品業績表現突出。例如，景順長城中國回報靈活配置混合近一個月、三個月和六個月的業績都居于同類型基金產品的前1%。基金公告顯示，這只基金產品在2021年末就將地產股的持倉打到“頂格”，前十大重倉股中，金地集團占基金資產凈值的9.78%，招商蛇口占比9.64%，保利發展占比9.61%，萬科A占比8.72%，排名第五至第十的重倉股也均為房地產股和房地產產業鏈相關建材股。

　　“地產行業有我們比較喜歡的供給側邏輯，行業內卷結束后‘剩者為王’。以前20個人搶17碗飯吃，打得頭破血流。現在只剩下15個人分17碗飯吃，即便這17碗飯在未來十幾年會縮減到15碗或者12碗，也沒有關系，活下來的人在未來很長一段時間可以活得比過去幾年舒服多了。”景順長城中國回報靈活配置混合的基金經理韓文強表示。

　　當然，像上述基金產品那樣絕對的倉位配置還是少數，不少基金經理在地產股的投資上，以避險和交易為主。“2022年以來，用10%-20%的股票倉位在地產股上進行了投資布局。主要的考慮是希望躲避成長股的回調，而且隨著地產股的市場關注度上升，其中的交易性機會也越來越明顯。”一家銀行系基金公司基金經理表示。另一位基金經理則在博弈和交易上更加直白，他說：“政策松動之下，地產股基本面改善還在很遠的將來，所以現在就是預期的炒作。這段時間以來，各個地方的地產政策多有變化，研究員和我對這類信息跟蹤緊密，持倉地產股也是進進出出，希望博取收益。”

　　而另有一些基金經理認為，地產股投資是市場資金的一廂情愿，應該謹慎參與。“很多同行的地產股投資邏輯是，地產將是穩增長主線中的重要發力點，即便是按照公用事業行業的估值體系來定，地產股也應該能有估值抬升的空間。我不否認其中有估值修復的機會，但是如果去炒作穩增長的預期，那么就是將投資放在了難以預料的政策因素之上，風險過大，我選擇不參與。”一位不愿意透露姓名的基金經理認為，市場資金正在滑向非理性。

　　除了對地產股是否值得布局的討論，還有基金經理關注地產行業復蘇對整個投資市場帶來的影響。

　　李永興表示，一方面，本輪地產股行情可能仍未結束，估值尚未修復至合理水平，行業基本面可能也還處在上升周期很早的階段；另一方面，需要思考地產行業基本面修復對市場投資機會可能產生的影響。

　　“一個可能的影響是對資金流向的影響。如果后續資金流入的方向是房地產市場而非股票市場的話，那么對于股票市場的估值和定價方法會產生新的影響。從歷史上看，每一次資金流向的變化都會帶來股票市場投資方法的變化。如果資金不再像過去三年那樣持續流入股票市場，那么過去三年在A股市場盛行的賽道投資方法可能也將不再居于主導地位。對于這一點我們需要繼續觀察。”李永興提出。

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責任編輯：石秀珍 SF183