意見(jiàn)領(lǐng)袖丨任澤平

　　當(dāng)前房地產(chǎn)是爭(zhēng)議最大、最難決策、影響最廣泛的行業(yè)，一方面要堅(jiān)持房住不炒、不能前功盡棄，另一方面確實(shí)形勢(shì)十分復(fù)雜嚴(yán)峻、要把穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加突出位置。房地產(chǎn)既是經(jīng)濟(jì)金融問(wèn)題，也是社會(huì)民生問(wèn)題。

　　本文從客觀(guān)、理性、建設(shè)性的立場(chǎng)得出以下基本結(jié)論：

　　1）要全面客觀(guān)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)行業(yè)的歷史功過(guò)，總的來(lái)說(shuō)，成績(jī)是主要的，問(wèn)題需要在發(fā)展中解決，不可“妖魔化”房地產(chǎn)，要實(shí)事求是評(píng)價(jià)其歷史貢獻(xiàn)，直面其發(fā)展中遇到的問(wèn)題，而且這些問(wèn)題應(yīng)在發(fā)展中解決，要軟著陸，不要硬著陸。

　　2）當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的不景氣程度超過(guò)2008年，為過(guò)去20年之最，基本處于流動(dòng)性危機(jī)狀態(tài)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，排名前50的民營(yíng)房企有七成以上出現(xiàn)嚴(yán)重現(xiàn)金流緊張，甚至公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)違約，再過(guò)3個(gè)月，估計(jì)民營(yíng)房企不會(huì)債務(wù)違約的將所剩無(wú)幾。這不是個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)了問(wèn)題，而是整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了問(wèn)題，問(wèn)題帶有一定普遍現(xiàn)象。

　　3）當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，既有長(zhǎng)周期因素，也有短周期因素；既有外部環(huán)境因素，也有企業(yè)自身因素；是長(zhǎng)短期、國(guó)內(nèi)外、政策企業(yè)等因素疊加的結(jié)果，僅歸因于任何一方面均有失偏頗。

　　4）現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)，該出手穩(wěn)房市了，緩解流動(dòng)性危機(jī)，防止升級(jí)為系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。當(dāng)然，當(dāng)前并不是簡(jiǎn)單傳統(tǒng)意義上的救房市，而是在穩(wěn)房市的同時(shí)，要發(fā)揮其實(shí)體經(jīng)濟(jì)屬性，避免其金融屬性死灰復(fù)燃；實(shí)現(xiàn)既能通過(guò)短期措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，又能通過(guò)長(zhǎng)期制度建設(shè)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，其中城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融穩(wěn)定和房地產(chǎn)稅是四大支柱，中央《關(guān)于加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的意見(jiàn)》已經(jīng)明確提出“人地掛鉤”。詳見(jiàn)《對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)的看法和建議》，本文為穩(wěn)房市系列文章第二篇。

　　作者在前文中詳細(xì)分析了房地產(chǎn)形勢(shì)及存在的一二線(xiàn)高房?jī)r(jià)、三四線(xiàn)高庫(kù)存等問(wèn)題與對(duì)策，本文旨在分析房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要意義。就今年而言，房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)看動(dòng)力結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型需要漸進(jìn)過(guò)程。才疏學(xué)淺，智識(shí)有限。淺見(jiàn)，供酌。人微言輕，位卑未敢忘憂(yōu)國(guó)。

　　一、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用

　　從對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)來(lái)看，1998年國(guó)務(wù)院23號(hào)文明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，2003年國(guó)務(wù)院18號(hào)文進(jìn)一步將房地產(chǎn)定位為支柱性產(chǎn)業(yè)。20年來(lái)，房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展火車(chē)頭，當(dāng)之無(wú)愧。一是行業(yè)體量大，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)高；二是產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)行業(yè)多，房地產(chǎn)投資和消費(fèi)帶動(dòng)一大批上下游行業(yè)發(fā)展。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資帶動(dòng)建筑業(yè)以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機(jī)等上下游制造業(yè)；房地產(chǎn)消費(fèi)，既直接帶動(dòng)與住房有關(guān)的家電、家具、家紡、裝潢等制造業(yè)；也明顯帶動(dòng)金融、媒體服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、物業(yè)管理等第三產(chǎn)業(yè)。1998-2019年，商品房銷(xiāo)售面積由1.2億平增長(zhǎng)至17.2億平，帶動(dòng)水泥和鋼材銷(xiāo)量由6.2億噸增長(zhǎng)至35.2億噸，家用電冰箱、洗衣機(jī)、彩電和空調(diào)由0.67億臺(tái)增長(zhǎng)至5.6億臺(tái)。2020年房地產(chǎn)業(yè)增加值為7.5萬(wàn)億元，占GDP的7.3%，房地產(chǎn)對(duì)上下游相關(guān)行業(yè)增加值的拉動(dòng)占GDP的比重為9.9%，二者合計(jì)占比高達(dá)17.2%。

　　從對(duì)財(cái)政和基建的貢獻(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)提供的土地出讓金和稅收收入，有力支持了地方政府推進(jìn)大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)稅收減免和地價(jià)補(bǔ)貼，幫助中國(guó)制造業(yè)在過(guò)去20年的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，為國(guó)家創(chuàng)造大量外匯收入，使出口成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要馬車(chē)。2012-2021年，全國(guó)300城工業(yè)用地成交樓面均價(jià)累計(jì)漲幅僅5.7%，而住宅用地成交樓面均價(jià)累計(jì)漲幅達(dá)254.6%。1998-2020年，全國(guó)公路、鐵路里程分別由127.9萬(wàn)公里、6.6萬(wàn)公里增長(zhǎng)至520萬(wàn)公里、14.6萬(wàn)公里。

　　從對(duì)金融的貢獻(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)是最重要的貨幣創(chuàng)造媒介之一，推動(dòng)信用擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。第一，我國(guó)金融體系以間接融資為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量高、價(jià)值穩(wěn)定，作為最重要的抵押物為信用擴(kuò)張創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。2020年末，上市銀行貸款余額中抵押貸款占比51%，其中四大國(guó)有銀行為47%。第二，在快速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化階段，大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)的引擎。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資金額高、單體規(guī)模大，需要信貸支持。2021年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸占金融機(jī)構(gòu)貸款余額27.1%，支撐起相當(dāng)于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資26.7%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。第三，在住房市場(chǎng)化國(guó)家，住房貸款是支持居民購(gòu)買(mǎi)住房、改善居住條件的重要手段。以美國(guó)、日本和德國(guó)為例，2017年居民住房貸款占總負(fù)債的比重分別為67.4%、64.5%和72.4%，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的比重分別為24.1%、24.5%和39.8%。2020年我國(guó)居民住房貸款余額占居民總負(fù)債的75.9%，占金融機(jī)構(gòu)貸款余額的19.9%。

　　二、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)地方政府籌集財(cái)政收入進(jìn)行大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)具有重要意義

　　1994年分稅制改革后，事權(quán)下沉、財(cái)權(quán)上移，地方政府財(cái)政壓力加大。房地產(chǎn)為地方政府籌集大量的財(cái)政收入。

　　房地產(chǎn)相關(guān)稅收是地方政府的重要稅收收入。與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種主要有11個(gè)，其中契稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和房產(chǎn)稅為房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)稅收。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)相關(guān)稅收規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。2020年地方政府與房地產(chǎn)相關(guān)收入總額10.4萬(wàn)億，其中國(guó)有土地出讓金收入8.4萬(wàn)億，5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種稅收合計(jì)1.97萬(wàn)億。兩者在地方本級(jí)財(cái)政收入中占比為53%。土地出讓金是地方政府最重要的預(yù)算外收入，也是當(dāng)前單項(xiàng)占比最高的地方政府本級(jí)財(cái)政收入。通過(guò)房地產(chǎn)，地方政府以市場(chǎng)化的方式變現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)的未來(lái)價(jià)值。2012-2020年土地出讓金占地方財(cái)政收入的比例由20.0%增至30.4%。2012-2020年土地出讓收入和房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)稅合計(jì)占地方財(cái)政收入從27.1%升至37.6%。

　　土地抵押貸款是城市政府關(guān)鍵的外部融資來(lái)源。房地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)的巨額土地增值紅利，讓地方政府的土地資產(chǎn)大幅增值，成為重要的信貸抵押物。

　　三、房地產(chǎn)業(yè)有助于解決大量就業(yè)

　　房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)，吸納大量就業(yè)人口，增加居民收入。2020年房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)525萬(wàn)人，建筑業(yè)就業(yè)人數(shù)5367萬(wàn)人，合計(jì)占城鎮(zhèn)就業(yè)人數(shù)的7.8%。

　　房地產(chǎn)為農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力提供充足的就業(yè)崗位和較高的收入水平。2020年農(nóng)民工總?cè)藬?shù)2.9億人，其中建筑業(yè)從業(yè)占比18.3%；建筑業(yè)月平均工資4699元，比農(nóng)民工整體水平高15.4%。隨著物管服務(wù)、房產(chǎn)中介、長(zhǎng)租公寓等勞動(dòng)力密集型細(xì)分領(lǐng)域快速發(fā)展，房地產(chǎn)承接了大量的農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力就業(yè)轉(zhuǎn)移。

　　四、房地產(chǎn)業(yè)有助于提高居民居住條件和品質(zhì)

　　房改是一次供給側(cè)改革，大幅提高了住房供給效率，激發(fā)了老百姓對(duì)居住品質(zhì)的追求。

　　房改有效提高居民住房條件。一是家庭住房面積大幅增加。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1998年的18.7平方米增至2021年的39.8平方米，增長(zhǎng)1.1倍，年復(fù)合增幅3.8%。二是套戶(hù)比大幅上升。1978至2020年，城鎮(zhèn)居民套戶(hù)比從0.81上升至1.09，實(shí)現(xiàn)了從全民蝸居到基本適居的飛躍。三是樓房占比提高，平房占比下降。1995-2015年，全國(guó)平房住戶(hù)占比由46.1%降至20.6%。四是住房設(shè)施明顯改善。2000-2015年，城鎮(zhèn)家庭中擁有獨(dú)立廚房的住戶(hù)占比由84.7%升至92.4%，年均提升0.5個(gè)百分點(diǎn)；擁有獨(dú)立抽水廁所的住戶(hù)占比由42.1%升至74.2%，年均提升2.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)推動(dòng)居民住房消費(fèi)實(shí)現(xiàn)了多層次升級(jí)。一是購(gòu)房觀(guān)念升級(jí)。1998年前買(mǎi)公房，解決“有房住”的問(wèn)題，此時(shí)消費(fèi)者的觀(guān)念是有房就行，多數(shù)公房沒(méi)有成熟規(guī)范的小區(qū)。1998年后買(mǎi)帶小區(qū)的商品房，實(shí)現(xiàn)對(duì)便民化居住服務(wù)的需求。物業(yè)管理行業(yè)也從無(wú)到有、逐漸發(fā)展成熟。進(jìn)入21世紀(jì)購(gòu)買(mǎi)品質(zhì)住宅，對(duì)園林綠化、建材品質(zhì)、一體化裝修等提出高要求，追求更有視野的生活理念，實(shí)現(xiàn)“住好房”。二是消費(fèi)區(qū)域升級(jí)。城市間由低能級(jí)城市到高能級(jí)城市升級(jí)，由中小城鎮(zhèn)向區(qū)域內(nèi)核心城市和大都市圈升級(jí)；城市內(nèi)由老區(qū)舊宅到新區(qū)新房升級(jí)。三是消費(fèi)品牌升級(jí)。購(gòu)房需求從缺乏建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)保障的地方中小房企向標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)、服務(wù)完善的品牌房企集中。2009-2021年，TOP3、TOP10和TOP20房企的市占率由3.5%、8.1%和11.8%分別增至10.5%、24.2%和 35.3%。憑借品牌溢價(jià)、精裝交房、智能家居、優(yōu)質(zhì)物業(yè)等優(yōu)勢(shì)，品質(zhì)住宅占據(jù)主流。

　　五、房地產(chǎn)業(yè)有助于改善城市面貌

　　房地產(chǎn)業(yè)為大量新增城鎮(zhèn)人口提供住房。1998-2021年，我國(guó)經(jīng)歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鎮(zhèn)化率年均提升1.4個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)常住人口年均增加2100萬(wàn)人。

　　房地產(chǎn)通過(guò)市場(chǎng)化手段調(diào)動(dòng)社會(huì)資源大規(guī)模建設(shè)住房，不僅解決了福利分房時(shí)代下的城鎮(zhèn)住房短缺問(wèn)題，還有效滿(mǎn)足了快速城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的新增住房需求。1995年全國(guó)城鎮(zhèn)存量住房面積尚且僅66.8億平，2020年大幅提升至310.3億平。

　　房地產(chǎn)加速城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程、提升城市開(kāi)發(fā)水平。一是改善城市面貌。多樣化的房地產(chǎn)項(xiàng)目為城市風(fēng)貌注入多元化色彩。棚戶(hù)區(qū)和舊城改造改善了城市功能和面貌，但資金需求大、協(xié)調(diào)難度高，需要房企支持。二是減輕政府統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)的壓力，土地出讓后除道路外的部分都可由房企完成。商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，往往還需要在紅線(xiàn)內(nèi)建設(shè)園林綠化、學(xué)校醫(yī)院、社區(qū)商業(yè)等相關(guān)配套設(shè)施。三是推動(dòng)新區(qū)建設(shè)和發(fā)展，加速城市擴(kuò)張。政府部門(mén)需要借助房企豐富的專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)維經(jīng)驗(yàn)，打造聚攏人氣的商圈、環(huán)境優(yōu)美的住宅區(qū)和運(yùn)營(yíng)規(guī)范的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　六、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)快速城鎮(zhèn)化步入現(xiàn)代城市文明具有重要作用

　　改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。1978-2021年，城鎮(zhèn)人口由1.7億人增長(zhǎng)至9.1億人，43年間增長(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全國(guó)城市建成區(qū)面積由7438平方公里增長(zhǎng)至60721平方公里，增長(zhǎng)7.2倍。

　　房地產(chǎn)為城市發(fā)展提供啟動(dòng)資金。對(duì)于尚處起步和快速擴(kuò)張期的城市，除了需要提供教育醫(yī)療、環(huán)衛(wèi)綠化、治安消防等政府公共服務(wù)，更亟需大規(guī)模建設(shè)道路交通、水電氣暖供應(yīng)、城市管網(wǎng)等基礎(chǔ)配套設(shè)施，傳統(tǒng)預(yù)算內(nèi)收入難以提供充足資金。1999-2020年，全國(guó)地方本級(jí)一般公共預(yù)算支出合計(jì)189.9萬(wàn)億元，而地方本級(jí)一般公共預(yù)算收入僅102.8萬(wàn)億元。土地出讓收入成為地方政府啟動(dòng)城市建設(shè)的重要財(cái)源，1999-2021年，全國(guó)土地出讓收入合計(jì)59萬(wàn)億元，覆蓋地方本級(jí)一般公共預(yù)算支出的31%。

　　房地產(chǎn)業(yè)大量增加了居民財(cái)富，是居民最重要的財(cái)產(chǎn)性收入，超過(guò)股市和債市。2000-2020年，城鎮(zhèn)住房總價(jià)值從23萬(wàn)億增長(zhǎng)至418萬(wàn)億元，人均住房?jī)r(jià)值從1.8萬(wàn)元增長(zhǎng)至29.6萬(wàn)元，分別增長(zhǎng)17.2倍和15.4倍。

　　(本文作者介紹：經(jīng)濟(jì)學(xué)家)