來(lái)源：投資家

作者：黃奇帆

1月12日，重慶市原市長(zhǎng)黃奇帆，在一場(chǎng)峰會(huì)上，以“以改革來(lái)化解難題，以開(kāi)放促進(jìn)發(fā)展”為題，對(duì)最新重要會(huì)議的精神進(jìn)行了解讀，并暢談了對(duì)當(dāng)有經(jīng)濟(jì)的看法。

黃奇帆指出，中國(guó)經(jīng)濟(jì)遇上的難題至少有四五個(gè)，房地產(chǎn)嚴(yán)重的不景氣與結(jié)構(gòu)性問(wèn)題是其中之一。

盡管近四年房地產(chǎn)多有調(diào)整，但從根本上，中國(guó)房地產(chǎn)不具備美國(guó)次貸危機(jī)的基因，也沒(méi)有日本房地產(chǎn)20年拖累經(jīng)濟(jì)的基因。

因此，不必夸大事實(shí)、自亂陣腳。

中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，城鄉(xiāng)融合會(huì)為城市提供大量人口，會(huì)把房地產(chǎn)過(guò)剩的產(chǎn)能吸收掉一塊。

短期來(lái)講，當(dāng)下，已經(jīng)出臺(tái)的5種措施也在化解房地產(chǎn)難題。

包括國(guó)家明確宣布收購(gòu)房地產(chǎn)庫(kù)存等，黃奇帆表示，這是一個(gè)一舉三得的舉措。

國(guó)家在去年初拿3000億，到了九月底，明確宣布拿3萬(wàn)億。

我估計(jì)到明年，還會(huì)有個(gè)3萬(wàn)億，甚至變成6萬(wàn)億，總而言之，最終會(huì)有個(gè)幾萬(wàn)億甚至10萬(wàn)億，來(lái)收購(gòu)房地產(chǎn)的庫(kù)存。

既可以通過(guò)發(fā)行ABS增加老百姓理財(cái)?shù)那溃灿懈嗳丝谀軌颢@得保障性住房，同時(shí)三角債問(wèn)題也獲得了有效解決；

其次，中國(guó)的金融系統(tǒng)跟房地產(chǎn)的關(guān)系，在這一次的地產(chǎn)調(diào)整中，也會(huì)得到化解。

從過(guò)去房地產(chǎn)占有中國(guó)金融資源40%、50%的狀態(tài)，調(diào)整到20%-25%，形成一個(gè)新格局、新常態(tài)。

歸結(jié)為一句話，2025年，中國(guó)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，形成未來(lái)發(fā)展新階段的起點(diǎn)。

在2025年，房地產(chǎn)將不再對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形成負(fù)拉動(dòng)。

止跌回穩(wěn)后，在未來(lái)15年、20年，房地產(chǎn)將隨經(jīng)濟(jì)同步增長(zhǎng)，這是會(huì)出現(xiàn)的新格局。

作者整理精選了黃奇帆分享的精華內(nèi)容如下：

房地產(chǎn)，可以觀察這5個(gè)指標(biāo)

首先，要講的是以改革化解難題。

當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)遇上的難題至少有四五個(gè)，比如說(shuō)城鄉(xiāng)差距，還比較嚴(yán)重。

第二個(gè)，是地方政府債務(wù)。

65萬(wàn)億這個(gè)沉重的債務(wù)，使得現(xiàn)在地方要出力使不上力，負(fù)擔(dān)太重。

第三個(gè)，中國(guó)資本市場(chǎng)二十多年一直徘徊在3000點(diǎn)左右，比較低迷。

沒(méi)有體現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)晴雨表的功能，資源優(yōu)化配置的功能，或者讓老百姓共同富裕的功能，所以資本市場(chǎng)也有問(wèn)題。

第四，中國(guó)房地產(chǎn)也存在比較嚴(yán)重的不景氣，或者說(shuō)重大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整的問(wèn)題。

這些問(wèn)題，都應(yīng)該用改革的思路重整重組，來(lái)取得問(wèn)題的化解。

跟“用改革來(lái)化解難題”有關(guān)的就是房地產(chǎn)。

中國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)二十多年的發(fā)展，在最近四年——從2021年到2024年，出現(xiàn)了重大的調(diào)整。

這個(gè)調(diào)整，如果你是根據(jù)年度的指標(biāo)環(huán)比、同比這么算，每年幾個(gè)點(diǎn)看不出到底跌了多少。

你要把去年的指標(biāo)跟2020年的指標(biāo)比，這就知道四年跌幅有多大。

講房地產(chǎn)一般講五個(gè)指標(biāo)。

第一個(gè)指標(biāo)，房地產(chǎn)包括住房和非住房，整個(gè)房地產(chǎn)的建筑量，2020年是22億平方米，2024年總的12個(gè)月數(shù)據(jù)還沒(méi)出來(lái)，根據(jù)前11個(gè)月的數(shù)據(jù)，然后再加一個(gè)月估算，是6億多平方米。

從22億變6億多，跌了60%多，差不多跌了65%。

大家想象一下，本來(lái)22億，現(xiàn)在6-7億，跌了65%，這是一個(gè)嚴(yán)重的下跌。

第二個(gè)，除了建房以外，建好的房子。

一手房銷售2020年銷了18億平方米，去年銷售量是5億平方米，也差不多跌了60%幾。

這是兩個(gè)60%幾。

第三個(gè)，土地批租量。

2020年全國(guó)土地批租8.7萬(wàn)億人民幣，2024年預(yù)計(jì)就在3萬(wàn)億，這還是比較樂(lè)觀的。

1-10月份的土地批租量，實(shí)際上就是2萬(wàn)多億。

就算后邊兩個(gè)月又加了1萬(wàn)，也就三萬(wàn)多億。

總而言之，8.7萬(wàn)億減掉5萬(wàn)多億，差不多也要打個(gè)七折。

所以，有三個(gè)重要指標(biāo)跌了60%幾。

第四個(gè)指標(biāo)，大家關(guān)心的就是房?jī)r(jià)。

房?jī)r(jià)，總體上跌了40%-50%。

2024年底指標(biāo)還沒(méi)出來(lái)，到11月份，全國(guó)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)跟2020年的房?jī)r(jià)比，跌了40%。

有的地方多一點(diǎn)，有的地方少一點(diǎn)等等。

第五個(gè)，房地產(chǎn)一直占中國(guó)全部金融系統(tǒng)貸款融資的45%。

去年老百姓買房的愿望大幅度下降，所以，按揭貸款的年度量比2020年減掉50%。

開(kāi)發(fā)商，它倒是想要錢，但信譽(yù)不好，負(fù)債率極高，銀行不敢再大量借錢給開(kāi)發(fā)商。

所以，開(kāi)發(fā)商的融資能力也大幅減弱，這個(gè)減弱，也少了50%。

我講這段話意思，五個(gè)指標(biāo)中，三個(gè)指標(biāo)跌了三分之二，兩個(gè)指標(biāo)差不多跌了50%。

在這個(gè)意義上，你當(dāng)然可以說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)了非常嚴(yán)重的調(diào)整，是20年來(lái)最嚴(yán)重的調(diào)整。

房地產(chǎn)事業(yè)是90年代起來(lái)，到了2000年、2010年，整個(gè)20年其實(shí)沒(méi)有一次像樣的調(diào)整，一直是一路歌舞升平、一路發(fā)展。

20年突然來(lái)了一次大調(diào)整，也很正常。

中國(guó)房地產(chǎn)不存在零首付、高杠桿的金融基因

大家現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)有一種擔(dān)心，認(rèn)為中國(guó)調(diào)整的幅度，甚至比日本還嚴(yán)重。

第二個(gè)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)危機(jī)是否會(huì)引發(fā)美國(guó)2007、2008年的次貸危機(jī)？

因?yàn)椋^次貸危機(jī)就是房地產(chǎn)危機(jī)帶來(lái)的危機(jī)。

我們可以明確地說(shuō)，中國(guó)的房地產(chǎn)沒(méi)有美國(guó)次貸危機(jī)的基因，也沒(méi)有日本房地產(chǎn)20年拖累經(jīng)濟(jì)的基因。

什么意思呢？

我們要說(shuō)一個(gè)具體道理。

第一，美國(guó)的次貸危機(jī)，是美國(guó)政府在2000年遇上了互聯(lián)網(wǎng)泡沫危機(jī)和“911”以后，美國(guó)經(jīng)濟(jì)低迷，為了啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)，搞的破天荒的、違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律的決策的結(jié)果。

它當(dāng)時(shí)定下，所有美國(guó)人，買房通通可以零首付，一點(diǎn)本金都不要，你可以去買一套房。

買了以后，房?jī)r(jià)如果漲了，漲20%，貸款占整個(gè)價(jià)值的80%，等于有20%的本金了。

美國(guó)政府還允許老百姓套現(xiàn)，再借一次錢，把里邊增值了的、變成本金的20%套現(xiàn)。

套現(xiàn)可以養(yǎng)家糊口，可以吃飯旅游，可以消費(fèi)。

這么一來(lái)，有個(gè)七八年時(shí)間，把美國(guó)經(jīng)濟(jì)搞亂了。

因?yàn)橛写钨J，房地產(chǎn)銷售非常敞亮痛快，銀行發(fā)放次貸，也不怕銀行倒閉。

銀行把次貸打個(gè)包，作為CDS債券，在美國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)債，而且還可以放大40倍，也就是你有一億買債券可以買成40億，可以透支。

最后，次貸危機(jī)來(lái)了，雷曼兄弟公司倒閉，引發(fā)整個(gè)海嘯，形成全世界10萬(wàn)億美元的資產(chǎn)壞賬。

中國(guó)房地產(chǎn)，中國(guó)政府從來(lái)清醒，沒(méi)有允許任何地方、任何企業(yè)搞零首付。

如果有零首付違規(guī)，只要發(fā)現(xiàn)，一定把它斃了。

第二，中國(guó)房地產(chǎn)的各種不良債務(wù)，從來(lái)沒(méi)有當(dāng)作一個(gè)包去發(fā)債券，讓你高杠桿地發(fā)。

所以，總而言之，房地產(chǎn)如果有破產(chǎn)是一家公司的破產(chǎn)，如果有壞賬，是局部的壞賬。

它沒(méi)有幾十倍杠桿變成金融市場(chǎng)的壞賬，也沒(méi)有發(fā)瘋一樣的高杠桿、零首付讓老百姓買房，變成許多泡沫。

所以，中國(guó)不存在這樣的金融基因。

中國(guó)房地產(chǎn)，哪怕現(xiàn)在有問(wèn)題，那是一個(gè)庫(kù)存太大的問(wèn)題。

是一個(gè)去庫(kù)存、去產(chǎn)能的問(wèn)題，是房產(chǎn)公司負(fù)債率比較高的問(wèn)題；

總之，不要把中國(guó)房地產(chǎn)糊里糊涂地去跟美國(guó)聯(lián)系在一起，跟次貸聯(lián)系在一起。

然后想象一下，有多么可怕。這么想，是自己自亂陣腳，把事情夸大了。

城鄉(xiāng)融合提供今后20年住房類地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)點(diǎn)

第二個(gè)概念，我們也不要把這次房地產(chǎn)的調(diào)整，跟日本90年的房地產(chǎn)調(diào)整放在一個(gè)臺(tái)面上去討論，這是風(fēng)馬牛不相干的兩件事。

日本的房地產(chǎn)為什么能拖累日本經(jīng)濟(jì)25年、30年呢？

是因?yàn)槿毡镜姆康禺a(chǎn)泡沫調(diào)整，和日本的金融系統(tǒng)泡沫崩盤是結(jié)合在一起的。

這個(gè)金融系統(tǒng)泡沫崩盤，不是房地產(chǎn)泡沫帶動(dòng)金融系統(tǒng)崩盤，而是日元本身。

在80年代，日元升值了2倍，到了90年以后，日元又貶值了兩倍。

一進(jìn)一出，差不多有三倍四倍的震蕩。

這個(gè)日元升值和貶值是美國(guó)人對(duì)付日本人；

在這個(gè)過(guò)程中，日本自己又沒(méi)有有效的抵御方式，最后被美國(guó)打了一棍子，是一個(gè)世界級(jí)的金融的“割韭菜”。

金融摧毀，再加上房地產(chǎn)泡沫——等到日元一貶值，整個(gè)雞飛蛋打，火上澆油。

第二個(gè)，日本人有一個(gè)情況，在90年日本房地產(chǎn)泡沫崩盤的時(shí)候，日本的城市化率已經(jīng)達(dá)到了77%。

這是戶籍人口的城市化率，從90年到現(xiàn)在，20年過(guò)去，它現(xiàn)在的城市化率也就是78%、79%。

意思就是，90年代，日本城市化率到了頂峰。

到了頂峰以后，房地產(chǎn)泡沫后，大量房子甩出來(lái)，沒(méi)有農(nóng)村人口進(jìn)城可以接盤。

最后就憋在那里，大家憋著。

中國(guó)這次房地產(chǎn)調(diào)整，實(shí)際上，我們的戶籍人口城市化率才到了一半，48%。

過(guò)去幾十年增加了30個(gè)點(diǎn)，今后幾十年還可以加30個(gè)點(diǎn)。

所以，我們有足夠的循環(huán)空間，以后可以化解。

總之，房地產(chǎn)也是龍頭產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)一蕭條，跟房地產(chǎn)有關(guān)的制造業(yè)有四十多個(gè)行業(yè)，機(jī)械、家電、建筑行業(yè)，各種各樣的產(chǎn)業(yè)都會(huì)衰退。

房地產(chǎn)也是個(gè)很大的就業(yè)面，它這一困難，至少減少幾千萬(wàn)建筑工人的就業(yè)。

總之，這方面是必須解決的。

中國(guó)的城鄉(xiāng)融合，從宏觀上會(huì)為今后20年住宅類的房地產(chǎn)發(fā)展提供一種基礎(chǔ)性的需求。

剛需還是在的，慢慢地會(huì)釋放。

政府收儲(chǔ)去庫(kù)存一舉三得

當(dāng)下直截了當(dāng)?shù)膶?duì)房地產(chǎn)的拯救。

至少國(guó)家在三中全會(huì)以后，在9.24會(huì)議后，各部門布局的措施里，在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的文件里，體現(xiàn)了至少有5種措施。

第一個(gè)措施，就是國(guó)家在去年初拿3000億，到了九月底，明確宣布拿3萬(wàn)億。

我估計(jì)到明年，還會(huì)有個(gè)3萬(wàn)億，甚至變成6萬(wàn)億，總而言之，最終會(huì)有個(gè)幾萬(wàn)億甚至10萬(wàn)億，來(lái)收購(gòu)房地產(chǎn)的庫(kù)存。

這場(chǎng)房地產(chǎn)的危機(jī)，關(guān)鍵是產(chǎn)能過(guò)剩，差不多有20億平方米的一手房庫(kù)存。

這個(gè)庫(kù)存，至少會(huì)帶出10萬(wàn)億的現(xiàn)金流回不來(lái)。

回不來(lái)房地產(chǎn)商就資金鏈斷，斷了以后就出現(xiàn)各種各樣的三角債問(wèn)題。

如果我們國(guó)家拿幾萬(wàn)億，現(xiàn)在房?jī)r(jià)是比正常價(jià)格打了6折、7折，打6折的情況下，本來(lái)1萬(wàn)億買1億平方米，現(xiàn)在可能買1億6千萬(wàn)平方米，可以多買很多的房子。

政府可以用這個(gè)概念，買10億、15億甚至20億平方米的庫(kù)存。

把房產(chǎn)商的庫(kù)存，變成國(guó)家儲(chǔ)備的國(guó)有產(chǎn)權(quán)的房屋，租賃給老百姓做公租屋。

任何一個(gè)國(guó)家應(yīng)該都有這樣的公房。

公房是給老百姓、城市居民居住的。

香港有50%，新加坡有70%，一般的國(guó)家會(huì)有20%-25%。

我們國(guó)家也明確，要建立20%-25%左右的國(guó)家產(chǎn)權(quán)、但給老百姓居住的保障房。

因?yàn)檫^(guò)去這些年房地產(chǎn)過(guò)分發(fā)熱，我們政府手中的保障房只占居民需要總量的5%。

我們10億人口，假如說(shuō)有2億人是需要政府保障房的，一個(gè)人10來(lái)平方米要20多億平米。

現(xiàn)在有5%在手中，還要增加15、16個(gè)點(diǎn)，那么就需要買10億、20億平方。

如果買了以后，政府手中有了這20多億平方米，就能夠給2億城市居民——

不管農(nóng)民工進(jìn)城要租賃房，還是大學(xué)畢業(yè)生當(dāng)時(shí)買不起房，要租賃，總之就可以起到保障作用。

同時(shí)，開(kāi)發(fā)商拿到了這筆錢，它拿到了5萬(wàn)億，這不是利潤(rùn)，它要去還債。

5萬(wàn)億到了債權(quán)人手中，債權(quán)人又會(huì)還它的債務(wù)，兩次、三次一循環(huán)，就可以使十幾萬(wàn)億、二十萬(wàn)億的三角債出清。

所以這是一個(gè)一舉兩得的事，國(guó)家現(xiàn)在正在推進(jìn)。

最后要說(shuō)，是不是政府就套牢了？

要拿5萬(wàn)億、10萬(wàn)億套在里邊幾十年背債呢？

用不著的。

因?yàn)槟闶谴蛄肆圪I房，然后你租賃給老百姓做公租房，商品房每個(gè)月的租金也差不多打六折。

就等于商品房買的，商品房出租，一樣，投入產(chǎn)出是平衡的。

你把這筆租金作為REITs，在資本市場(chǎng)上發(fā)ABS債券（Asset Backed Securities），發(fā)了以后，這個(gè)債券是可以有4%左右的利息收入的。

老百姓現(xiàn)在100多萬(wàn)億存款，利息是1.8%。

老百姓完全會(huì)高興地拿出10萬(wàn)億買政府這一債券，他可以得到4%的回報(bào)。

所以，這件事一舉三得——

市場(chǎng)增加了老百姓理財(cái)?shù)馁Y金資本；

政府多了20%人口獲得保障房居住的能力；

房產(chǎn)商把自己十年、二十年積累的賣不掉的庫(kù)存打了六折賣給了政府。

一舉三得，化債就把它化掉了，這件事現(xiàn)在正在做。

第二個(gè)措施，政府已經(jīng)拿出幾萬(wàn)億，支持地方政府對(duì)城中村危舊房進(jìn)一步的加深改造。

進(jìn)一步提出來(lái)，2萬(wàn)個(gè)鎮(zhèn)里亂糟糟的比較老破舊的房子，也應(yīng)該放到這種改造里，因?yàn)樗褪浅鞘械囊徊糠帧?/p>

這些事情說(shuō)明，中國(guó)今后三年、五年，基礎(chǔ)設(shè)施還有很多可以做的事。

這是第二個(gè)，啟動(dòng)市場(chǎng)的信號(hào)。

金融系統(tǒng)與房地產(chǎn)的關(guān)系在這一次調(diào)整中會(huì)得到化解

第三個(gè)，中國(guó)企業(yè)房產(chǎn)系統(tǒng)的融資，在這一次改造以后，進(jìn)行調(diào)控，會(huì)把現(xiàn)在房產(chǎn)商80%、90%的負(fù)債率，著力降到50%左右。

房地產(chǎn)是重資產(chǎn)，全世界房產(chǎn)商負(fù)債率都不超過(guò)50%。

包括香港，香港是炒房地產(chǎn)的祖宗，香港所有房產(chǎn)商平均負(fù)債率30%-40%。

中國(guó)出現(xiàn)了80%、90%，是因?yàn)槲覀冑I地的錢是借來(lái)的，造房子開(kāi)發(fā)貸又是借來(lái)的，房子還沒(méi)造好賣出去按揭貸款又是借來(lái)的，三個(gè)負(fù)債率疊在一起，這樣就80%、90%的負(fù)債。

這里邊是我們?cè)谠搭^上沒(méi)管好。

這地方不要發(fā)明創(chuàng)造，就按全世界通用的規(guī)則。

買地的錢，不能80%、90%由銀行背著，而是要用自有資本，這是個(gè)鐵的原則。

我在重慶就這么干的，重慶房產(chǎn)商的負(fù)債率就相對(duì)低一點(diǎn)，就這個(gè)原因。

你不能讓它負(fù)債，然后地價(jià)翻一翻，300萬(wàn)/畝變1000萬(wàn)/畝，增加的錢全是銀行后邊堆。

這樣的話，房地產(chǎn)商出格的“地王”都會(huì)出現(xiàn)，所以這件事必須在源頭管住。

第二個(gè)，老百姓按揭貸款，絕不能把首付給丟了，丟了就要鬧金融泡沫、金融災(zāi)難。

所以，第一套房20%、30%的首付，第二套房50%的首付等等。

這樣的話，把這件事就平衡了。

總而言之，中國(guó)的金融系統(tǒng)跟房地產(chǎn)的關(guān)系，在這一次調(diào)整中，也會(huì)得到化解。

房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量今后會(huì)逐漸減少

再有一個(gè)，就是整個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量。

現(xiàn)在全國(guó)有九萬(wàn)多家，我們14億人，城市居民9億多人，每1萬(wàn)人攤上一家房產(chǎn)公司——世界之最。

所以中國(guó)全民炒房——哪個(gè)行業(yè)在過(guò)去十年不開(kāi)個(gè)房產(chǎn)公司，好像吃了八輩子的虧，都搞房產(chǎn)。

整個(gè)美國(guó)，你知道有多少家開(kāi)發(fā)公司嗎？

特朗普家里也是個(gè)開(kāi)發(fā)公司，開(kāi)發(fā)公司在美國(guó)不超過(guò)500家，

這是美國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)跟我聊天的時(shí)候，我專門問(wèn)了他，他講了這些概念。

我總的意思是什么呢？太多，太多。

我自己認(rèn)為，兩三年以后，大家再來(lái)一次統(tǒng)計(jì)的話，中國(guó)房產(chǎn)商企業(yè)注冊(cè)為開(kāi)發(fā)房子、造房子的企業(yè)，會(huì)降到2萬(wàn)家以內(nèi)。

2025，中國(guó)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)形成未來(lái)發(fā)展新階段的起點(diǎn)

最后一點(diǎn)，經(jīng)過(guò)這一場(chǎng)暴風(fēng)雨的洗禮，中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入到一個(gè)新格局、新常態(tài)。

不管是金融，還是建設(shè)規(guī)劃，各個(gè)方面都會(huì)更好地、更有序地發(fā)展。

最后，大家關(guān)注的就是房?jī)r(jià)。

中國(guó)的房?jī)r(jià)，在2020年，家庭收入的23年-30年買一套房，這個(gè)國(guó)家有統(tǒng)計(jì)；

全世界，一般家庭收入的7-10年買套房。

這次一跌，2024年房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到了2014年、2015年房?jī)r(jià)的均價(jià)。

這么一來(lái)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)跟老百姓收入比，已經(jīng)不是二三十年買套房，是10年-20年買套房。

收入比縮小了一半，好事。

如果今后10年房?jī)r(jià)不會(huì)馬上又往上漲，但每隔十年GDP翻番，人均收入翻番，這個(gè)時(shí)候，收入跟房?jī)r(jià)比，就會(huì)從現(xiàn)在的10-20年縮小到8到10年，跟世界合理的性價(jià)比相當(dāng)。

人的一生，工作四十多年的收入，六分之一的錢買套房——世界上房地產(chǎn)有個(gè)概念，一生的六分之一的收入買套房是合理的；

如果你不買房子，租房，一年收入的六分之一租套房也是合理的。

如果一年收入的50%租房，你房子的成本太高，你不該租那么大、那么高的房子。

中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，城鄉(xiāng)融合會(huì)為城市提供大量人口，會(huì)把房地產(chǎn)過(guò)剩的產(chǎn)能吸收掉一塊。

當(dāng)下短期來(lái)說(shuō)，已經(jīng)出臺(tái)的5種措施也在化解房地產(chǎn)難題。

最后歸結(jié)為一句話，2025，中國(guó)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，形成未來(lái)發(fā)展新階段的起點(diǎn)。

這一點(diǎn)，大家要有個(gè)樂(lè)觀向上的判斷。

房地產(chǎn)在2025年以后，不會(huì)再像過(guò)去四年，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)是負(fù)拉動(dòng)。

本來(lái)增長(zhǎng)7個(gè)點(diǎn)，房地產(chǎn)負(fù)拉動(dòng)2個(gè)點(diǎn)，最后變5個(gè)點(diǎn)。

至少今年房地產(chǎn)不再負(fù)拉動(dòng)，它也不一定正向推動(dòng)，這樣其他產(chǎn)業(yè)該有多少點(diǎn)就多少點(diǎn)。

這樣的話，止跌回穩(wěn)以后，我們不希望房地產(chǎn)價(jià)格又來(lái)五年翻一番。

但至少，15年、20年，隨著GDP翻番，房地產(chǎn)業(yè)同步增長(zhǎng)，這是會(huì)出現(xiàn)的新格局。

這是我今天講的第一部分，用改革的辦法來(lái)化解房地產(chǎn)的困難。

有序推進(jìn)人民幣國(guó)際化

最后一段，中國(guó)在人民幣國(guó)際化方面，要有序推進(jìn)人民幣國(guó)際化。

幾十年來(lái)，人民幣國(guó)際化一直提叫“審慎推進(jìn)人民幣國(guó)際化”。

現(xiàn)在二十大報(bào)告改成“有序”。

字面意思，大家都知道，“有序”肯定比“審慎”推進(jìn)力度要大。

這里邊有個(gè)概念，40年改革開(kāi)放，中國(guó)各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都在世界上的地位大幅度提升。

但人民幣國(guó)際化指標(biāo)，40年前占全球比重2%-3%，現(xiàn)在也是2%-3%，沒(méi)變化。

這個(gè)世界的貨幣有三類。

一類是美國(guó)。

美國(guó)是世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，它的GDP占全球25%，它的貨幣的貿(mào)易清算占50%，國(guó)家的外匯儲(chǔ)備中的美元比重占60%。

所以美國(guó)是強(qiáng)勢(shì)貨幣。

第二個(gè)等級(jí)，就是一般的發(fā)達(dá)國(guó)家，比如歐共體27個(gè)國(guó)家，日本、韓國(guó)、英國(guó)、加拿大等等。

他們是GDP占世界多大比重，貨幣也占多大比重。

比如日本，在1995年GDP占全球14%，日元貨幣占全球的比重13%左右。

現(xiàn)在日本GDP只占全球4%，它的日元占全球比重也就4%，但是它至少是相當(dāng)?shù)摹?/p>

第三個(gè)等級(jí)，叫一般的發(fā)展中國(guó)家。

這些國(guó)家GDP總量占全球50%多一點(diǎn)，他們所有的貨幣的比重占全球貨幣5%。

我們的GDP占全球現(xiàn)在20%，但我們中國(guó)貨幣占2%-3%，跟一般的發(fā)展中國(guó)家一個(gè)檔次。

如果今后20年，中國(guó)成了世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)，我們GDP到了世界25%甚至30%，我們的貨幣比重還是2%-3%嗎？

當(dāng)然不對(duì)。

我們不會(huì)提出來(lái)說(shuō)，我們要取代美元，要成為世界第一強(qiáng)勢(shì)貨幣等等，這個(gè)都是空中樓閣，現(xiàn)在不用去談它。

至少眼下，2050年前的目標(biāo)，應(yīng)該是如上所說(shuō)的，這個(gè)目標(biāo)代表了一種新的要求，所以有序推進(jìn)人民幣國(guó)際化。

以上幾個(gè)方面，就是我對(duì)中央關(guān)于開(kāi)放的新任務(wù)的解讀。

如果解讀一下，大家會(huì)覺(jué)得，中央對(duì)于下一階段中國(guó)的開(kāi)放體現(xiàn)了一個(gè)精神，就是中國(guó)開(kāi)放大門只會(huì)越開(kāi)越大，絕不會(huì)關(guān)閉。

中國(guó)正在進(jìn)入更高水平開(kāi)放、更深層次開(kāi)放、更寬領(lǐng)域開(kāi)放的境界。

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