來源：北京商報

　　“5·17”新政后，全國多數城市首套房貸利率應聲而落，普遍降至3.1%—3.5%區間，這股“降息潮”為購房者入市減負，同時也引發了存量房貸用戶的期待。近期，關于存量房貸是否下調的討論聲勢逐漸壯大，不過，6月6日，北京商報記者從多家銀行總行處獲悉，“目前未有下調存量房貸的相關舉措”，更有銀行人士坦言，若下調將對銀行息差帶來更大的壓力。

　　多地房貸利率持續走低

　　在政策“吹風”下，從一線城市到二三線城市，房貸利率普遍滑落至歷史低位。6月6日，北京商報記者調查發現，目前多地首套、二套房貸利率均出現下調。

　　一線城市中，除了北京地區之外，上海市、廣州市、深圳市三地房貸利率已下調至低位。

　　作為首個官宣調整的一線城市，根據上海市優化住房信貸政策，調整后，該地區首套住房5年期以上房貸利率下限為3.5%，最低首付款比例調整為不低于20%，未調整前上海市首套房貸利率為3.85%；二套房貸款利率降為3.9%，自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區繼續實行差異化政策，房貸利率降為3.7%。

　　廣州市房貸新政已開始執行，在取消利率下限的政策背景下，銀行實際執行利率表現不一。該地區一國有大行個貸部門人士表示，“已全面下調了房貸利率，首套房貸利率降至3.4%，二套房貸利率降至3.8%”。另一家股份制銀行個貸經理透露，“按照最新政策，房貸利率存在一定的調節空間，我行目前首套房貸利率下限為3.35%”。相較國有大行、股份制銀行，部分外資銀行執行利率更低，廣州某樓盤一位房產中介告訴北京商報記者，“部分外資銀行首套房貸利率最低可以做到3.33%”。深圳首套房貸利率下限由此前的3.85%降為3.5%；二套房利率下限降為3.9%。

　　吉林省、甘肅省、江西省、福建省、山西省、海南省、陜西省、湖北省、云南省、河北省、浙江省、江蘇省、安徽省在內的多個省份紛紛官宣全面取消首套、二套房貸利率下限。北京商報記者從天津地區一家國有大行個貸中心處獲悉，目前該地執行首套房貸利率為LPR-50BP，二套房貸利率為LPR-5BP。

　　武漢地區首套房貸款利率從3.55%降至3.25%；二套房貸利率從4.15%降至3.35%；“成都目前首套房貸利率為LPR-60BP，二套房貸利率為LPR-30BP”，該地區一國有大行客戶經理介紹稱。

　　5月17日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局連發三項重磅政策，其中提到，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%；取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限；下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點。

　　房貸新政“三箭齊發”后，各地紛紛響應，降首付、調利率舉措遍地開花。傳播星球App聯合創始人付學軍指出，未來房貸政策動態調整的趨勢將是逐步市場化。隨著房地產市場的逐步恢復，未來房貸利率將更多取決于市場供求關系和政策環境。

　　存量房貸下調呼聲再起

　　隨著新發房貸利率的下行，隨之而來的是新增房貸與存量房貸間的利差也進一步擴大，關于存量房貸利率是否將再次下調的討論也日益熱烈。

　　在深圳工作的趙浚（化名）成了無數存量房貸持有者的一個縮影，2020年秋，他成為了有房一族，他的房貸于2020年10月開啟還貸，彼時的利率為4.95%，去年，隨著存量房貸利率的首次下調，趙浚抓住機會，將其貸款重定價日設定為貸款日，利率降至4.5%，以當前5年期以上LPR推算，他的房貸利率有望在今年10月進一步降到4.25%。

　　這份“小確幸”雖然為他減輕了些許壓力，但當前深圳地區首套房貸利率下限已降至3.5%，這之間的利率差距仍讓趙浚難以忽視。

　　中原地產首席分析師張大偉舉例，2019年10月—2023年10月，上海首套房利率為LPR+35BP、深圳首套房利率為LPR+30BP，而目前深圳和上海的首套房利率均為LPR-45BP。再加上大部分存量房貸利率的調整日期是每年的1月1日，而今年2月LPR又降低了25BP，這么換算下來2019—2023年購房的業主和目前最新的房貸利率相差100BP左右。

　　以一筆100萬元，30年期的房貸為例，若按新購房者3.5%的利率計算，采用等額本息還款方式，每月還款額約為4490.45元，總支付利息約為61.66萬元。對于存量房貸持有者，若其房貸利率為4.5%，同等條件下，每月還款額約為5066.85元，總支付利息約為82.41萬元。通過對比可見，雖然存量房貸利率隨LPR調整有所下降，但與當前新房貸利率相比，依然存在明顯差距，這對存量房貸持有者來說意味著更高的利息支出和長期的財務負擔。

　　因此，不少存量房貸借款人眼下討論最多的便是：“存量房貸利率何時能再降？”日前，有市民就調整優化個人住房貸款利率下限咨詢“深圳12345熱線”。深圳市明確：執行原政策，透露出存量房貸利率保持不變的信號。

　　“對于存量房貸利率下調的呼聲是市場機制的正常反應。”正如付學軍所言，存量房貸是在過去的市場環境下簽訂的，而當前市場環境已經發生了變化。尤其是在當前房地產市場逐漸恢復的情況下，下調存量房貸利率，有助于降低購房者的負擔，進一步刺激房地產市場的復蘇。然而，下調存量房貸利率并非易事。首先，需要考慮到銀行的盈利壓力，存量房貸已經產生了利息收入，再次下調利率將直接影響銀行的凈息差。

　　存量房貸利率的調整并非易事，背后涉及銀行的盈利考量與市場運作機制。易居研究院研究總監嚴躍進坦言，銀行作為商業機構，其決策出發點在于維護自身利益和風險管理，下調房貸利率意味著銀行收益的直接減少，除非有政策引導或市場環境變化促使銀行作出調整，否則銀行缺乏主動下調利率的動力。此外，考慮到銀行已有的利率調整歷史，頻繁變動可能會對銀行的經營穩定性構成挑戰。

　　動力與壓力

　　作為政策實施的“執行者”，對于銀行而言，存量房貸利率的調整如何兼顧好“因城施策”、公平性以及自身利潤都是需要考慮的重點問題。

　　根據此前存量首套房貸利率下調措施，降低方式有兩種，一種為新發放貸款置換，另一種則是協商變更合同利率。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

　　對于存量房貸利率下調的可能性，北京商報記者采訪多家國有大行、股份制銀行、地方城商行、農商行總行人士，相關人士均表示，“目前未有下調存量房貸的相關舉措”。

　　從銀行運營的實踐角度，一位城商行內部人士在接受北京商報記者采訪時透露，存量房貸利率調整一方面需要監管政策，另一方面，也需要結合實際利率、銀行息差等情況決定。目前從房貸政策導向來看，監管是希望通過出臺相關政策刺激剛性住房需求，更多傾向于增量房貸，存量房貸此前已調整過，在目前銀行息差下行的情況下，存量房貸下調相對較難，若存量房貸利率再度下調，銀行則需要依靠其他業務填補這部分利潤收入，或減少相關業務的成本。

　　在當前銀行息差收窄的背景下，存量房貸利率的進一步下調無疑會壓縮銀行的利潤空間。繼去年末首度跌破1.7%關口后，一季度商業銀行凈息差下滑趨勢仍未得到緩解。國家金融監督管理總局數據顯示，2024年一季度商業銀行凈息差為1.54%，較上年末減少0.15個百分點。

　　星圖金融研究院副院長薛洪言指出，大型銀行房貸占比較高，若再次下調存量房貸利率，將對銀行息差穩定性帶來更大壓力。短期來看，除非再次出現大規模的提前還貸潮，否則單獨調降存量房貸利率的可能性不大。

　　招聯首席研究員董希淼也持有同樣看法，他強調，從近日公布的上市銀行一季度年報看，上市銀行凈息差普遍出現下滑。在這種情況下，銀行繼續降低存量房貸利率的動力不足、空間不大。不過，從近期金融數據看，居民部門有效融資需求不足是突出問題。下一步，應加快落實并繼續采取堅決有力的措施，穩定居民住房消費預期，促進房地產市場盡快回到平穩發展的軌道上來。住房信貸政策方面，應引導銀行適當降低存量二套房貸利率。

　　存量房貸利率的調整并非銀行單方面可以決定，而是依賴于監管政策的指導和支持，若進行下調，銀行需要通過優化資產配置、提高其他業務的盈利能力或降低成本來彌補損失。

　　嚴躍進認為，若要推動存量房貸利率下調，一種思路是從宏觀政策層面入手，如全國性的房貸利率調整，通過對比調整前后的基點差（例如從3.8%降至3.5%，相當于調低約30個基點），讓所有貸款者公平享受政策帶來的好處。但這需要綜合考量經濟形勢、金融穩定及社會反響等多方面因素，并非簡單的操作。另一種更為直接，減輕房貸壓力的方式是采取只還利息不還本金的還款模式，理論上這可以將還款壓力減半。然而，這需要銀行重新評估貸款條款，且可能涉及更復雜的金融產品設計和風險控制。

　　付學軍則建議，對于存量房貸利率的調整，銀行應該根據市場環境和貸款者的實際情況，靈活調整貸款產品結構和定價策略。對于一些償債能力較低的貸款者，可以適當延長貸款期限或提供更加優惠的利率條件；而對于償債能力較強的貸款者，可以采取更加市場化的定價策略。

　　存量房貸是否進一步下調還有待觀察，不過為了給購房者“減負”，已有銀行在部分地區針對存量房貸客戶推出先息后本還貸方式，減輕購房者壓力。

　　北京商報記者 宋亦桐 李海顏

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責任編輯：張文