“負首付”買房，究竟是怎么回事？
中新經(jīng)緯5月26日電 （魏薇 實習(xí)生 周月池）最近有社交平臺上出現(xiàn)了“負首付”買房的帖子，消息一出立刻引發(fā)了網(wǎng)友的圍觀。
業(yè)內(nèi)人士指出，“負首付”并非新鮮事物，實際上是通過做高評估價格，從銀行獲取更多貸款。25日，中新經(jīng)緯了解到，有中介公司已通知員工，不允許向客戶宣傳“零首付”“低首付”等。在房地產(chǎn)市場遇冷下，賣房新招不斷，而“負首付”到底是餡餅還是陷阱？
“最新筍盤，負首付50萬元搞定。”在某社交平臺上，出現(xiàn)了不少疑似房地產(chǎn)中介的人士發(fā)帖，稱可以“負首付買房”。
一則發(fā)布于4月22日的網(wǎng)帖顯示，深圳羅湖一套520萬元的房產(chǎn)可以貸款570萬元，也就是說首付不僅不用“自己掏錢”，還可以從銀行多貸走50萬元。25日，中新經(jīng)緯試圖聯(lián)系發(fā)帖人，但在平臺上已經(jīng)無法搜索到該帖子。
當(dāng)日，中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢深圳市的一位房產(chǎn)中介，據(jù)其透露，公司已經(jīng)對員工進行通知，不允許宣傳“零首付”等，“要求我們不能發(fā)這樣的廣告”。當(dāng)被問到如果客戶提出這樣的需求后，能否做“負首付”時，該中介稱，不能做，只能按照規(guī)定做事。
也有深圳的中介稱，仍可以做到“負首付”。該中介介紹，2020年時深圳房價比較高，有些片區(qū)漲到每平方米8萬-9萬元，現(xiàn)在有的已經(jīng)降到5萬-6萬元，可以利用這個空間做高評，“房子價格高一些，銀行就能多貸款，你的首付就能低一些”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯表示，“負首付”不是新事物，業(yè)內(nèi)稱之為“高評高貸”。“負首付，就是房屋市值500萬，很可能評估出800萬，從銀行貸款出70%也就是560萬，相當(dāng)于購房者還可以從銀行拿出60萬首付。”
據(jù)他介紹，“高評高貸”也叫做倒拿錢、零首付、低首付，是指銀行評估價格比真實交易價格高，從而貸更多的款變相降低首付。高評就是高評估值，高貸就是高貸款額。里面涉及陰陽合同、賣家配合控款，其漏洞在于銀行評估價有浮動空間，只要賣方同意即可，本質(zhì)上是赤裸裸的違法。
2017年9月29日，住建部、人民銀行、原銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》規(guī)定，銀行業(yè)金融機構(gòu)在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)時，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。
張大偉稱，現(xiàn)階段的“高評高貸”采取陰陽合同的方式實現(xiàn)目的，即買賣雙方簽署兩份購房合同，其中“陽合同”代表被做高的房價，作為網(wǎng)簽合同網(wǎng)上備案，“陰合同”則代表真實的房價，以“陰合同”的房價實際成交，以“陽合同”的房價獲取高額貸款。
銀行工作人員：不會批貸
銀行是否會通過此類貸款？
中新經(jīng)緯以客戶身份咨詢建設(shè)銀行深圳市羅湖區(qū)一支行，該行工作人員表示，正常情況一手房都是要付首付的，一般由開發(fā)商收首付，還要交押金。首套房首付三成，二套房五成。如果中介說開發(fā)商可以墊付首付，具體情況還要咨詢開發(fā)商，“提醒您謹防詐騙”。
“沒有這回事”，深圳市一位中國銀行的個貸經(jīng)理介紹，購房者需要按照一定比例來支付首付款，零首付、負首付和開發(fā)商墊付首付都是嚴令禁止的。
上述個貸經(jīng)理強調(diào)，銀行不會批這種貸款，本身就是一種不合規(guī)的操作，中介沒有對購房者進行正確的引導(dǎo)。
招聯(lián)首席研究員董希淼在接受中新經(jīng)緯采訪時指出，零首付、負首付對銀行來說政策風(fēng)險和實質(zhì)風(fēng)險都很大，房產(chǎn)抵押作為風(fēng)險防控的手段，如果評估價虛高其效果可能大打折扣。對個人而言，過度加杠桿將可能引發(fā)家庭財務(wù)危機。之所以出現(xiàn)負首付的現(xiàn)象也反映出兩個問題，一是銀行信貸投放壓力較大，特別是個人住房貸款增長壓力大；二是房地產(chǎn)銷售壓力大，開發(fā)商賣房難。
據(jù)媒體報道，近期廣東省惠州市多個樓盤為加快去化，推出力度頗大的折扣甚至零首付購房促銷活動。為規(guī)范銷售行為，惠州市惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于5月20日印發(fā)《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場、嚴厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，嚴禁開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機構(gòu)營銷返首付等違規(guī)銷售行為。
變相增加購房者負擔(dān)
“負首付”“零首付”通常是開發(fā)商或中介機構(gòu)用來吸引客戶購房的一種手段。看似零首付的背后，實則暗藏風(fēng)險，稍有不慎可能會使購房者深陷債務(wù)之中。
“理性算清‘零首付購房’得失賬。” 原浙江銀保監(jiān)局曾提示道，此類模式下，購房人看似“零首付”購得房產(chǎn)，實際卻因前期人為做高房價、支付中介服務(wù)費和稅費等，承擔(dān)了遠高于房產(chǎn)實際市場價值的負債，甚至面臨個人信息泄露、涉嫌違法等風(fēng)險，得不償失。
中新經(jīng)緯在裁判文書網(wǎng)上搜索發(fā)現(xiàn)，有多起關(guān)于“零首付”“高評高貸”等引發(fā)的糾紛。一起合同詐騙的刑事裁定書顯示，蘇某一等二人在經(jīng)營佰利通公司從事物業(yè)買賣中介服務(wù)期間，以高評高貸、低首付甚至零首付購房、為客戶辦理深圳戶口等對外宣傳，吸引客戶。該公司在收取客戶定金、首付款后挪作他用，未全部用于公司與客戶約定的購房事宜。
由于存在定金或首付款被挪用，或高評高貸沒成功，或首付款未湊齊，或未取得房產(chǎn)代售權(quán)等情況，絕大多數(shù)客戶的購房行為難以完成，與該公司簽訂的購房合同無法履行。經(jīng)法院查明，共有63名客戶因購房被佰利通公司詐騙定金及購房款共計2648.7233萬元。
廣東省深圳市中級人民法院一審判決蘇某一犯合同詐騙罪，判處有期徒刑十年，并處罰金人民幣三百萬元；蘇某二犯合同詐騙罪，判處有期徒刑十四年，并處罰金人民幣五百萬元。二人不服，向廣東省高級人民法院上訴，最終法院駁回上訴，維持原判。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣在接受中新經(jīng)緯采訪時介紹，為了實現(xiàn)“負首付”或者“零首付”，一般開發(fā)商會與購房人簽訂兩份合同，而簽訂虛假合同本身就是違法行為，根據(jù)《民法典》第一百四十六條的規(guī)定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效，且根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條，商品房預(yù)售合同需要登記備案，簽訂虛假合同則涉嫌沒有如實備案。
“以違法違規(guī)的方式向銀行申請貸款屬于違規(guī)貸款，銀行經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)不會批準貸款，并且可能影響購房人的個人信用；即使銀行批準了貸款，申請貸款的額度增加，增加了購房人的負債成本，返還的本息都會隨之增加，其實加大了購房成本。”王玉臣說。
王玉臣提醒道，“負首付”“零首付”本身涉嫌違法違規(guī)，簽訂的購房合同、貸款合同有可能被解除或者認定無效，在實踐中，如果購房合同、貸款合同被解除或者認定無效，購房人不僅會面臨開發(fā)商有權(quán)不交付認購房屋，不能取得認購房屋所有權(quán)的風(fēng)險，在貸款合同被解除后，還會面對銀行要求提前償還全部貸款的風(fēng)險。
（更多報道線索，請聯(lián)系本文作者魏薇：vivi1257@163.com）
責(zé)任編輯：楊帆 SF034
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