來源：經濟參考報

　　隨著最新一期LPR（貸款市場報價利率）“降息”，北京上海等一線城市紛紛下調房貸利率，同步下探15個基點。以100萬元商業貸款25年期為例，首套房每月可以少還87.73元，在理財基金收益率下跌、居民儲蓄率高的情況下，有居民想要提前還貸，是否劃算？未來一線城市的房貸利率是否還有下行空間？

　　京滬房貸利率同步下調

　　5月15日，央行、銀保監會宣布下調新發放首套房貸利率下限，由不低于相應期限LPR調整為不低于相應期限LPR減20個基點，按4月20日發布的5年期以上LPR（4.6%）計算為4.4%。自從首套房按揭利率降至4.4%后，目前多個城市相機跟進啟動了首套房4.4%的最低利率，其中不乏一些熱門的一二線城市，包括青島、廣州、深圳、重慶、天津、蘇州等。

　　盡管天津在LPR下調當日立刻響應政策執行，但北京上海等一線城市還未跟進。“估計大概率不會執行。北京如果也執行這個政策，對市場的沖擊力太大了。”5月20日，一位北京房地產人士對記者表示。

　　但就在5月23日，記者致電北京、上海多家銀行，發現房貸利率紛紛下調。

　　北京首套房貸利率由此前的5.15%降至5%，二套房貸利率從5.65%降至5.5%。“5年期以上LPR利率為4.45%，商貸首套房利率4.45%+55個基點到5%，商貸二套4.45%+105個基點到5.5%，對比上個月下調15個基點。”

　　而上海地區部分銀行房貸利率已按照新的5年期LPR報價降低15個基點， 由4.95%降到4.8%，二套房貸利率由5.65%降到5.5%。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者表示，單從近期北京和上海兩座城市的調降情況來看，兩個城市下調的動作和幅度基本一致，且調降范圍涵蓋了首套和二套房，對有改善型購房需求的群體有助于降低購房成本。

　　5月以來，各地樓市調控步伐明顯加快，背后與房地產行業低迷不無關系。根據易居研究院智庫中心發布的《全國百城住宅成交監測報告》，5月份預計北京新房成交面積將下跌14%，上海則將下跌96%。可以看出，兩個城市的房地產市場面臨較大壓力。

　　“尤其是疫情的干擾，會使得市場成交面臨不確定影響。當前全國各地紛紛調低利率，客觀上也要求此類城市跟著下調。”嚴躍進特別提到，此次下調很大程度上有助于促進房地產市場穩定，若后續房地產市場壓力依然較大，不排除房貸利率進一步下調的可能。

　　提前還貸劃算嗎

　　“我是5月20號簽約的，恰好那天降息，銀行經理跟我說的。雖然降得不多，但能省一點是一點。”一位當天簽約的客戶表示。

　　那么這次下調15個基點，究竟能給房貸一族每月省多少錢？以100萬元商業貸款、期限25年、等額本息還款方式計算，下調15個基點以后，首套房月供將減少87.73元，二套房月供將減少89.91元。

　　“跌了一點，現在首套房利率降到5%，降幅不是特別大，不用過分解讀。”北京某國有大行的工作人員告訴記者。

　　需要說明的是，存量房貸用戶的利息調整或者說已經在還貸的購房者，要等到明年元旦后才能享受到利率下調的優惠。

　　有網友戲稱，這樣的利率降幅好比瑪莎拉蒂的1000元代金券，對于買房的意愿起不了作用。因此，近期互聯網上關于提前還貸的討論愈演愈烈。不少網友當時辦理的房貸利率較高，有的甚至高達6%，那么提前還貸能節約大筆利息錢。

　　方正證券算了一筆賬，假設一些居民在2018年10月購買了房子，這個時點是2016年新一輪房地產上行周期中按揭利率的絕對高點。提前償還利率5.7%的房貸節省的利息支出與年化3.5%的理財收益率能基本打平。因而，對高于3.5%的理財收益率來說，提前償還房貸是不劃算的。

　　但結合目前理財、基金產品的大幅下跌，與房貸利率出現明顯的利差，因此用手上的閑錢提前還完房貸，也算是一種投資收益。“當前出現提前還貸的情況，也可能說明居民對于遠期是否能保證每年3%-4%的理財收益存疑。”方正證券表示，“由于居民儲蓄率處于高位，并且低風險資產收益率短期將處于低位，居民提前償還房貸的行為短期內將繼續存在。但按揭利率將進一步下行，新增按揭貸款也將逐步增加，居民不會持續去杠桿。”

　　房貸利率是否還會降

　　記者近日采訪了多位專家，大多數表示受疫情影響，樓市成交面臨不確定性，當壓力過大時不排除未來房貸利率還有下調空間，但未來一線城市的利率下調應謹慎，因為對于一線城市而言，利率一旦降得太低，將面臨房價上漲的風險。

　　首都經濟貿易大學特大城市經濟社會發展研究院研究員、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池接受《國際金融報》記者采訪時表示，目前房貸利率還是比5年以上的LPR利率4.4%要高，未來房貸利率仍有下行空間。

　　“歷史上商業住房貸款利率打過7折，現在樓市低迷，加上疫情影響，房貸利率還應該下降，從穩定金融市場、滿足民生住房需求、支持合理性購房需求來看，適當降低購房人負擔，購房貸款利率不應高于中小微企業貸款利率。”趙秀池告訴記者。

　　廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《國際金融報》記者表示，首先，LPR-20個基點只是首套房的最低利率，銀行不能突破這個底線，但具體定多少、上浮多少，一是要因城施策，二是當地銀行根據房貸額度、樓市風險、房貸份額競爭，自己來定。所以，央行下調LPR基準，下調首套房最低利率（LPR-20個基點），并不代表每一個城市都要降到底。

　　他認為，一線城市的下調空間不大。“一線城市基本面好，需求被疫情耽擱，5月底-6月初疫情得到控制，屆時需求會大幅度釋放，這個時候，疫情紓困、利率降低、政策松綁等利好效應會疊加釋放，對樓市將形成巨大利好。所以這個時候，不太適宜再明顯降低利率，否則房價就要暴漲了。”李宇嘉表示，一線城市住宅庫存基本都在10個月左右，庫存很小。而且今年供地、房地產新開工都在下降，需求一旦回暖，供應跟不上，房價就要漲了。

投資避險工具看這里，低風險理財、7%+收益、0手續費>>

海量資訊、精準解讀，盡在新浪財經APP

責任編輯：張文