原標(biāo)題：房貸利率連續(xù)“松動(dòng)”最低降至4.25%，能否刺激購(gòu)房需求？

　　備受市場(chǎng)關(guān)注的5月LPR如期下調(diào)，但力度和方式超過了市場(chǎng)預(yù)期。

　　中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2022年5月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為3.7%，與上月持平，5年期以上LPR為4.45%，較上月的4.6%大幅下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)。

　　這是2019年8月LPR改革后是首次出現(xiàn)1年期不變而5年期以上下調(diào)，同時(shí)，15個(gè)基點(diǎn)的下調(diào)幅度，是5年期以上LPR的最大降幅。

　　“意外”的非對(duì)稱降息

　　在經(jīng)過前幾次的非對(duì)稱式下調(diào)后，1年期LPR利率與5年期以上LPR利率的差距明顯拉大。自LPR改革以來，在5月LPR調(diào)整前，1年期LPR累下調(diào)55bp，而5年期以上累計(jì)下調(diào)25bp。

　　中信建投認(rèn)為，1年期利率未降原因主要在于1年期利率主要錨定MLF利率，在海外緊縮、匯率壓力背景下，MLF利率下調(diào)動(dòng)力和空間不足。而5年期利率調(diào)整15bp在前期銀行存款利率市場(chǎng)化調(diào)降10bp的基礎(chǔ)上進(jìn)一步調(diào)降，在房地產(chǎn)銷售、開工、價(jià)格承壓的背景下，顯示了對(duì)房地產(chǎn)的支持。

　　作為中長(zhǎng)期貸款定價(jià)的參考，5年期以上LPR的降低有助于中長(zhǎng)期貸款的企穩(wěn)回升。

　　光大證券指出，非對(duì)稱“降息”的三點(diǎn)信號(hào)。第一，LPR出現(xiàn)5年期與1年期“一動(dòng)一靜”，體現(xiàn)出了較強(qiáng)的政策導(dǎo)向；第二，信號(hào)意義強(qiáng)烈，旨在降低居民債務(wù)負(fù)擔(dān)，刺激固定資產(chǎn)投資，恢復(fù)購(gòu)房和消費(fèi)需求。一方面，進(jìn)一步釋放刺激購(gòu)房需求、恢復(fù)銷售的信號(hào)，降低固定資產(chǎn)投資利息支出。另一方面，在存量住房按揭貸款中，約90%為首套房貸款，但這部分居民卻承擔(dān)了最高的房貸利率（約5.5%），這不僅是對(duì)剛需的一種“誤傷”，而且加劇了居民債務(wù)負(fù)擔(dān)，我國(guó)居民的DTI指數(shù)逐年提升，對(duì)消費(fèi)需求形成了較大抑制；第三，恢復(fù)正常的LPR曲線，降低期限利差。理論上，1年與5年期以上LPR理應(yīng)維持一個(gè)相對(duì)合適的利差水平，這個(gè)利差能夠充分反映兩種利率的期限溢價(jià)。在對(duì)公貸款利率已明顯下行的情況下，若繼續(xù)下調(diào)1年LPR報(bào)價(jià)，則會(huì)推動(dòng)銀行對(duì)大型央企和優(yōu)質(zhì)國(guó)企的貸款利率進(jìn)一步走低，進(jìn)而加劇資金套利行為。

　　房貸利率連續(xù)“松動(dòng)”

　　金融監(jiān)管部門近期連續(xù)出手引導(dǎo)房貸利率下行。

　　在本月5年期LPR下調(diào)了15bp后，結(jié)合5月15日的房貸新政，后續(xù)居民首套房利率的下限將有望將到4.25%。

　　此前，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知，對(duì)于貸款購(gòu)買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

　　央行此前公布的額數(shù)據(jù)顯示，4月居民部門住房貸款減少了605億元，同比少增4022億元。

　　“ 與調(diào)整下限不同，本次對(duì)5年期LPR的調(diào)整可以涵蓋所有的新增按揭貸款，覆蓋面更廣，預(yù)計(jì)有助于促進(jìn)新增房貸需求的邊際改善。但房地產(chǎn)銷售存在‘買漲不買跌’的特征，相較于貸款成本而言，居民對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期對(duì)購(gòu)房意愿的影響更大。不過從央行當(dāng)前釋放出來的態(tài)度來看，預(yù)期的改善可能只是時(shí)間問題。”華安證券指出。

　　光大證券指出，今年以來，部分地區(qū)按揭貸款利率下調(diào)、下調(diào)首套房利率下限20bp以及本次5年期LPR報(bào)價(jià)下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，已經(jīng)進(jìn)一步印證了本輪按揭貸款利率“松動(dòng)”的信號(hào)，明確了按揭利率進(jìn)入下行周期。后續(xù)來看，按揭貸款利率仍有大幅下行空間，在因城施策框架下，前期部分按揭貸款利率偏高的熱點(diǎn)城市，以及三四線城市均有望下行，房地產(chǎn)銷售增速在今年三季度有望觸底企穩(wěn)。在按揭貸款定價(jià)調(diào)整過程中，受市場(chǎng)化供求力量驅(qū)動(dòng)下的利率點(diǎn)差調(diào)整幅度會(huì)相對(duì)更大，且不排除后續(xù)5年期以上LPR報(bào)價(jià)仍存在下調(diào)的可能。

　　后續(xù)MLF或不會(huì)跟隨下行

　　中信建投認(rèn)為，貨幣數(shù)量方面，后續(xù)可能還有降準(zhǔn)操作，隨著國(guó)債、地方債（特別是地方專項(xiàng)債）以及潛在的特別國(guó)債發(fā)行，市場(chǎng)流動(dòng)性可能在6月后還有緊張。此次LPR調(diào)降顯示央行對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境的維護(hù)。按照過去幾輪貨幣寬松周期的經(jīng)驗(yàn)，降息之后大概率還將配合降準(zhǔn)繼續(xù)釋放寬松流動(dòng)性。最后，疫情、房地產(chǎn)等風(fēng)險(xiǎn)因素能否穩(wěn)定還需要觀察，如果疫情持續(xù)，需要降準(zhǔn)來釋放維護(hù)穩(wěn)定的預(yù)期，并提供穩(wěn)定的流動(dòng)性環(huán)境。

　　方正證券預(yù)計(jì)，LPR下行并不意味著后續(xù)MLF利率要下行，央行重點(diǎn)是推進(jìn)寬信用，并且存在外部約束下，短期降MLF概率不高。從2019年8月LPR報(bào)價(jià)改革的經(jīng)驗(yàn)來看，LPR和MLF利率變動(dòng)不一定完全同步。本次5年期LPR大幅下行，并不意味著后續(xù)MLF要跟隨下行。美聯(lián)儲(chǔ)進(jìn)入加息周期，中美利差倒掛，人民幣匯率貶值壓力尚未釋放完畢，這會(huì)對(duì)央行降低MLF/OMO形成約束。而且資金面也已經(jīng)較為寬松，央行下調(diào)MLF的訴求減弱。央行重點(diǎn)在疏通貨幣市場(chǎng)利率向貸款利率傳導(dǎo)的渠道，比如央行改革存款利率定價(jià)機(jī)制，降低按揭利率下限等。

　　中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬指出，當(dāng)前全球通脹高位波動(dòng)，主要經(jīng)濟(jì)體貨幣政策加快收緊，國(guó)際形勢(shì)更趨復(fù)雜多變。我國(guó)貨幣政策以我為主，本月LPR結(jié)構(gòu)性降息，5年期以上LPR創(chuàng)歷史最大降幅，體現(xiàn)了貨幣政策進(jìn)一步加大力度支持穩(wěn)增長(zhǎng)，對(duì)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，提振國(guó)內(nèi)投資、消費(fèi)需求，將發(fā)揮積極作用。下一階段，預(yù)計(jì)貨幣政策將繼續(xù)發(fā)揮總量和結(jié)構(gòu)雙重功能，加大力度為困難行業(yè)、企業(yè)和人群紓困，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快企穩(wěn)回升，運(yùn)行在合理區(qū)間。

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責(zé)任編輯：王婉瑩