作者：李玉敏　　

　　今年以來，多家大型房地產(chǎn)債券違約，房企美元債大幅下跌，房產(chǎn)的交易量下降，土地拍賣市場流拍率上升，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險開始不斷暴露。

　　不過10月15日，國金證券的一份研究報告卻認為，“房地產(chǎn)行業(yè)至暗時刻已過”。理由是地產(chǎn)行業(yè)基本面的持續(xù)邊際惡化，監(jiān)管部門未來大概率會出臺相應(yīng)措施加以緩和，確保不讓系統(tǒng)性風(fēng)險發(fā)生。因此，國金證券認為，地產(chǎn)政策層面全方位嚴(yán)格調(diào)控的最艱難時期已經(jīng)過去，未來地產(chǎn)股估值受到壓制的最大因素將有邊際改善。

　　與此同時，近日各界對房地產(chǎn)按揭貸款政策松動也有預(yù)期，傳言監(jiān)管部門窗口指導(dǎo)銀行，四季度可以加快個人按揭貸款的審批。

　　某股份制銀行的人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，“目前還有得到通知和確切消息，不過確實有放松的預(yù)期。因為RMbS（個人住房貸款抵押證券）和按揭貸款關(guān)聯(lián)性很強，9月份開始RMBS發(fā)行就明顯放松了，這是個的信號。”華西證券固收樊信江團隊的研究認為， 按揭放松或因RMBS發(fā)行騰挪。且RMBS發(fā)行仍具較大發(fā)行空間。目前RMBS存量達1，073.4億元，央行最新披露的6月末個人住房貸款余額為36萬億元，RMBS存量僅占3.6%，該比值隨著RMBS的發(fā)行逐年增長，近年來增長放緩，若2022年增至4%，則預(yù)計可釋放信貸空間6588億元（假設(shè)出表比例為45%，個人住房貸款余額不變）。

　　數(shù)據(jù)顯示，2021年以來，RMBS發(fā)行先后經(jīng)歷了三個階段：伴隨著房貸集中度管控的推出，一季度延續(xù)了上年末的發(fā)行熱度依舊強勁；隨著發(fā)行端的收緊，以及RMBS投資端被納入房貸集中度統(tǒng)計口徑，6至7月發(fā)行陷入停滯；8月重啟發(fā)行，9月發(fā)行量井噴，單月發(fā)行量達769.75億元。

　　在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險上升以及剛需被誤傷等多重因素下，不少分析認為房地產(chǎn)政策或迎來適度微調(diào)，個人按揭或為調(diào)控切入點。因此，放松個人住房按揭貸款的預(yù)期逐漸升溫。

　　不過，10月15日，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者以購房者詢問了國有五大行北京的分支行，得知目前北京市場五大行房貸額度仍很緊張，首套房貸款利率為5.2%以上，二套房高達5.7%，較5年期以上LPR上浮105個基點。即便如此，多家銀行仍稱“需要排隊，什么時候能放款仍然不確定。”

　　比如，建行某貸款中心稱，“純商貸不做，只做公積金貸款或者組合貸。”

　　工行一支行客戶經(jīng)理也表示，“現(xiàn)在批不了貸款，因為沒有額度，今年一共也沒做幾單，即使批貸了放款可能也要排到明年年底。”

　　而農(nóng)行的一位個人貸款客戶經(jīng)理也坦言：“排隊到什么時候還不去確定，因為前面也有積壓的客戶。”

　　中行一支行人士也表示，“額度都是分行統(tǒng)一放，什么時候放款不確定。”

　　大行的客戶經(jīng)理一般會建議貸款客戶詢問中小銀行，因為“五大行的政策都差不多，額度很少，部分股份行或者城商行可能會有額度。”但是北京一家股份制銀行的支行客戶經(jīng)理也向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，“只貸和鏈家合作的客戶，且貸款至少排隊到明年年初。”

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責(zé)任編輯：陳嘉輝