原標(biāo)題：半年10城出手調(diào)控二手房價格，首付提高倒逼部分購房者轉(zhuǎn)向新房市場

　　作者：李莎，王語嫣

　　“今年年初深圳突然發(fā)布二手房參考價，我就預(yù)感西安可能會跟進，但沒想到政策來得這么快。”今年準(zhǔn)備換房的西安人張晨告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者。

　　今年2月，深圳宣布建立二手房交易參考價發(fā)布機制，3月成都、西安先后表態(tài)跟進，其后寧波、三亞、上海、紹興、無錫等地相繼發(fā)文整治二手房價格亂象。

　　8月2日，東莞、金華發(fā)布樓市新政，規(guī)范二手房交易參考價。至此，21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者不完全統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，全國已有10個城市出手管控二手房價格。

　　整體而言，市場熱度高、新房二手房價格倒掛、樓市“打新”熱情高漲的城市二手房價格調(diào)控動力更強。

　　從政策效果來看，深圳、成都、西安等重點城市二手房成交量下降已成共識，政策在穩(wěn)定購房者心態(tài)和市場預(yù)期方面也起到一定效果，但對二手房價格的影響還有待市場進一步檢驗。

　　在現(xiàn)有二手房價格調(diào)控政策中，力度最強的是將房貸額度與二手房成交參考價掛鉤，首付比例提高。多位受訪對象告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，此舉在遏制投資和炒房現(xiàn)象的同時，也存在誤傷剛需的風(fēng)險。首付壓力增加，也倒逼部分購房者從二手房市場轉(zhuǎn)向新房市場。

　　10城出手調(diào)控二手房價格

　　2月8日，深圳住建局率先發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，明確以二手房網(wǎng)簽價為基礎(chǔ)，參考周邊新房價格形成全市小區(qū)二手房成交參考價，并將房貸和參考價掛鉤，拉開今年全國二手房價格調(diào)控序幕。

　　7月30日，深圳人大常委會辦公廳發(fā)布《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設(shè)條例（草案征求意見稿）》，“住房保障”一節(jié)中明確要“完善二手住房價格引導(dǎo)機制”。

　　一位法律界人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，此次由深圳市人大常委會制定“條例”屬于《立法法》規(guī)定的立法范疇，位階和穩(wěn)定性皆高于政府部門發(fā)布的“通知”。將二手房價格調(diào)控寫入“條例”，意味著深圳調(diào)控二手房價格的決心更強。

　　深圳之后，成都、西安、寧波、三亞、上海、紹興、無錫、東莞、金華等地陸續(xù)推出二手房價格調(diào)控文件。10城之中，深圳、西安、成都、寧波、三亞和紹興均已對外公布二手房成交參考價。

　　在已公布二手房成交參考價的城市中，深圳成交參考價覆蓋全城，范圍最廣，西安、成都、紹興等地則逐步選擇逐步推進，分批發(fā)布小區(qū)參考價。如成都先后于5月28日、7月8日和8月4日發(fā)布三批小區(qū)成交參考價，小區(qū)數(shù)量合計745個。

　　寧波二手房價格調(diào)控聚焦學(xué)區(qū)房，5月11日，寧波發(fā)布9個熱點學(xué)區(qū)、112個小區(qū)成交參考價。此外，寧波還發(fā)文規(guī)范全市二手房掛牌行為，明確經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房東發(fā)布房源信息時必須同步匹配小區(qū)同類房源近期網(wǎng)簽價格，并將加強二手房掛牌價格監(jiān)管。

　　上海二手房價格調(diào)控專注于掛牌環(huán)節(jié)。7月9日，上海發(fā)文整頓二手房掛牌價格虛高現(xiàn)象，提出要在掛牌房源核驗基礎(chǔ)上，增加價格信息核驗。

　　三亞發(fā)文引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)合理發(fā)布掛牌價格，并每月定期發(fā)布部分小區(qū)二手房成交參考價格表，但文件發(fā)布單位為三亞市房地產(chǎn)中介協(xié)會，缺乏強制執(zhí)行動力。“這個參考價對市場影響不大，只是簡單公布數(shù)據(jù)，提供一個房價參考值。”三亞房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人賈一告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者。

　　在二手房成交參考價政策中，商業(yè)銀行以成交參考價為標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放住房貸款的規(guī)定力度最大。目前深圳、西安、成都、寧波、無錫、紹興和金華政策中均透露出將房貸與成交參考價掛鉤的意向。

　　這意味著一套原價300萬元的房子，如果成交參考價為250萬元，按40%的首付計算，執(zhí)行成交參考價前首付為120萬元，執(zhí)行成交參考價后首付上升至150萬元，漲幅為25%。

　　首付增加，可用杠桿減少，無疑會增加房地產(chǎn)投資和炒房行為的資金壓力，促進房地產(chǎn)市場回歸“房住不炒”的行業(yè)基調(diào)。但買房首付要求更高，也意味著剛需通過二手房上車難度更大。

　　“我本來想換房，但房貸跟指導(dǎo)價掛鉤后，我除了要支付之前的首付金額，還要加很多錢才能達到房東的要求，這下很難換成了。”張晨感嘆。

　　部分購房者轉(zhuǎn)向新房市場

　　2月8日，深圳住建局在解釋二手房成交參考價時明確，要引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，將房貸與二手房指導(dǎo)價掛鉤，即二手房參考價等于貸款價（銀行評估價）。

　　2018年3月28日，深圳多部門發(fā)文統(tǒng)一二手房交易價格，即貸款價、網(wǎng)簽價和過戶價成交價“三價合一”，以此抑制“陰陽合同”和“高評高貸”現(xiàn)象。

　　深圳房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人高健告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，執(zhí)行二手房成交參考價后，深圳購房者在實際購房過程中仍嚴(yán)格執(zhí)行“三價合一”政策。

　　“但很多業(yè)主不會按參考價‘打折’賣房，而會以裝修補償款或其他名義，同購房者簽訂一個線下二手房合同，以此來補齊實際成交價和參考價之間的差額。”高健透露。

　　深圳二手房交易仍存在灰色地帶。自深圳發(fā)布二手房成交參考價后，二手房交易平臺絕大部分房源只展示參考價，實際售價需要咨詢房屋經(jīng)紀(jì)人。

　　深圳房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士蔣丹在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示，其所在團隊調(diào)研發(fā)現(xiàn)深圳二手房成交參考價與實際售價并不一致，福田區(qū)和羅湖區(qū)普通小區(qū)的差價大概在1萬元/平左右。

　　蔣丹和高健均表示，深圳執(zhí)行二手房成交參考價政策后，二手房價格并未大幅下降。蔣丹指出深圳二手房市場上出現(xiàn)了一些筍盤。高健則透露其所在板塊二手房價格下降了5%左右，“東部這邊總價低，降得比較少，一般業(yè)主就降價3%-5%。”。

　　國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-6月，深圳二手房價格環(huán)比漲幅6連降，1月深圳二手房價格環(huán)比上漲1.7%，領(lǐng)漲全國樓市；2月執(zhí)行二手房成交參考價后漲幅收窄到0.9%。其后漲幅持續(xù)下降，5月和6月二手房價格扭轉(zhuǎn)漲勢，環(huán)比分別下降0.1%和0.2%，整體平穩(wěn)。

　　價格穩(wěn)中微降的同時，深圳住建局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月1日至8月5日，深圳二手房成交量整體下降，降幅明顯。

今年1.1-8.5深圳房屋成交情況（紫色為二手房成交情況）  圖片來源：深圳住建局

　　樂有家整理深圳住建局1-6月二手房成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，1月深圳二手房過戶7008套，到6月過戶數(shù)減少為2575套，較1月減少近63.3%。

深圳1-6月二手房過戶情況 圖片來源：樂有家

　　21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪發(fā)現(xiàn)，成都、西安等地的情況與深圳類似，二手房成交量均出現(xiàn)明顯下降，購房者觀望情緒增加，但房價變化情況還有待市場檢驗。

　　上海增加二手房掛牌價格核驗之后，大批價格虛高房源遭下架，市場呈現(xiàn)趨穩(wěn)態(tài)勢。多位上海房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者，二手房掛牌價格核驗落地近1個月，市場成交量較為平穩(wěn)，部分經(jīng)紀(jì)人表示成交量略有下降，但價格方面變化不大。

　　在上海上班的陳磊去年年底開始看房，他向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者指出，其關(guān)注的浦東幾個板塊的二手房掛牌價均有所下降，“最高的下降了1萬元/平方米左右”，但他與幾個二手房業(yè)主接觸后發(fā)現(xiàn)房屋的議價空間都不大。“比如業(yè)主掛牌600萬元，我出價580萬元他都不愿意。”

　　但陳磊從自己的看房經(jīng)歷和幾個購房群中大家的討論來看，上海落實價格核驗之后，購房群體的觀望情緒在增加，“很多人不那么著急買了，買房熱度下來了，以后房價自然會平穩(wěn)一些吧”。

　　但陳磊等不及了，看了幾個月二手房之后，他決定“沖沖新房”。

　　“我關(guān)注的板塊新房單價6萬多，二手房單價最高都到10萬了，目前來看還是新房便宜點。就算1平方米只便宜三五千，100平方米也能便宜三五十萬，還沒有中介費和稅費，一套下來起碼能節(jié)省五六十萬。”陳磊如是算賬。

　　蔣丹發(fā)現(xiàn)深圳房地產(chǎn)市場也有類似情況，剛需群體沒有之前二手房價格瘋漲時候那么焦慮了，購房者情緒逐步穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場預(yù)期逐漸回落。疊加新房限價帶來新房、二手房價格倒掛，很多不那么著急的購房者正從二手房市場轉(zhuǎn)而投身“打新”熱潮。“有那么多限價新房，大家都覺得不行就晚點買吧。”

　　高健介紹完深圳的二手房參考價政策之后也開始推薦購房者“打新”：“首套的話還是建議買新房，因為新房能貸的錢多，首付壓力小，而且很多新房限價，開發(fā)商只能按那個價格賣。”

　　與購買二手房相比，新房搖號命中率低，張晨并沒有對“打新”抱太大希望，“我可能不換房了，或者等娃大了再考慮換吧”。

　　（文中張晨、賈一、高健、蔣丹、陳磊均為化名）

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責(zé)任編輯：陳嘉輝