5月22日消息，2021清華五道口全球金融論壇今日召開，會議主題為“新格局 新發展 新金融”。哈佛大學法學院國際金融系統學榮譽教授主委史考特（Hal Scott）發表演講。   

　　史考特表示，REITs是一個投資工具，它主要是專注于房地產或者是房地產相關的資產。要想投資到REITs當中，投資者或者是持有REITs的份額，或者是持有REITs共同基金的或者是交易所掛牌基金的份額。

　　他指出未來要進一步評估REITs的風險和對投資者的風險，對所有的國家來說都要做到這一點。

　　以下為嘉賓發言全文：

　　非常感謝清華大學五道口金融學院邀請我參會。今天我將給大家介紹一下REITs在美國發展的狀況。首先我會介紹一下美國有哪幾種類型的REITs，以及在市場的表現如何，然后我會講講用REITs能帶來哪些稅務上的優惠，需要什么樣的規則才能夠適用REITs的稅收待遇。最后簡單給大家講一講全球金融危機和新冠疫情對于REITs市場帶來的影響以及對未來發展的展望，我先做一個REITs的背景介紹。

　　REITs是一個投資工具，主要是專注于房地產或者是房地產相關的資產，要想投資到REITs當中的話，投資者或者是持有REITs的份額，或者是持有REITs共同基金或交易所掛牌基金的份額。美國有三種REITs的產品，是由不同的投資策略確定的，分別是股權REITs、按揭抵押REITs和混合型REITs。首先股權REITs它的標的資產是房地產資產的股權權益，然后抵押按揭REITs，它是一種債權，它的抵押是底層的房地產。比方說抵押按揭REITs它的基層資產可能是一個MBS（Mortgage-Backed Security），就是按揭做后備的資產的證券化。股權REITs是最常用的REITs，占到了美國REITs發行量的71%。它既可以是上市的，也可以是非上市的。上市REITs既可以有上市交易REITs，也有上市非交易REITs，它們的區別在于是否會在證券交易所進行交易。上市REITs在美國房地產市場當中的占比很大，到2020年11月份這兩種REITs在一起的總資產量達到了3.5萬億美元，而且它們的標的資產是美國各地的51萬6000個房地產項目。而公共REITs的投資者包括養老基金、機構投資者，也包括一些散戶投資者，現在有1億4500萬美國人在上市交易的REITs和非交易的REITs的產品當中持有股份，而且我們會通過全國REITs協會來提供他們的數據。這種上市的REITs產品總的金額到2021年將達到1.2萬億美元，而美國的整個股市所有的上市公司的總市值，截至2020年12月31日是50.8萬億美元，美國的上市公司發行的未到期的公司債券是2萬多億美元。

　　我們看到有221支上市的REITs基金已經在美國證監會登記、在各個交易所交易，還有31個上市交易的REITs基金已經被納入到了標普500指數當中了。對于非交易的上市REITs他們是不公開售賣的，而且對于美國的非上市REITs的總資產金額現在沒有拿到數據。據估計，去年12月31日，美國非上市REITs標的資產相當于美國1萬億美元的房地產上市，而美國上市REITs的這一數字是2.5萬億美元，這也就意味著非上市REITs是占到了整個REITs市場的28%。我剛才也講到了，我們看到在過去的25年當中，有15年上市的REITs的基金指數都跑贏了美國股市的大盤，而且它的25年和30年的收益率也跑贏了美國的標普500指數。

　　接下來，我來講一講持有REITs產品在美國會有什么樣的稅收待遇。按照美國國家國稅局（IRS）的稅務編碼，REITs的分紅是可以得到優惠的稅收待遇的。因為REITs產品是要求年度分紅的，這樣的折扣能夠使得REITs持有可以減少實體法人的應稅收入，同時散戶投資者也能享受稅收上的優惠。REITs對于個人的分紅，是分不同的情況來加以適用稅率，比如是資本利得稅還是其它的稅率。為了能夠獲得這些稅收上的優惠，投資者必須要滿足一切的條件，必須要有一個或者一個以上的受托人來管理，而且不能夠是金融機構或者是保險公司，必須要有超過100個以上的股東，所以要有一系列的所有權上的條件，也有分紅上的要求。而且這個法人必須對于持有股份，有基于日歷年的準確的記錄，而且這家法人也要達到稅務局RRS規定的投資分散化的要求，有75%的資產必須是房地產或者是政府發行的證券產品，投資標的組成要求非常嚴格，而且對于收入的來源也有一個被動收入的比例來源的要求，比如說30%必須來源于資產年限超過40年以上的房地產資產，這就是一些具體的要求。

　　我接下來講一講對于REITs的證券監管條例。REITs基金主要是由美國國家稅務局（IRS）規定他們可以采取什么樣的投資活動，對于發行證券的公司來說，REITs發行公司也要受制于美國證監會（SEC）的監管，要看他們的REITs是上市交易、上市非交易還是非上市REITs產品。對于上市交易的REITs來說，他們要在美國證監會（SEC）和全國證券交易所登記，比如說紐交所或者是納斯達克登記，因為它會作為一個上市公司來被對待，這樣的REITs他們要登記、披露、報告，就像其它的1933年和1934年美國《證券法》要求的披露要求一樣，除了登記之外，他們還有報告的要求，上市交易的REITs必須要符合美國證監會（SEC）的信息披露的要求，特別是針對房地產公司的信息披露要求，他們也要遵循。比如說，一旦在美國證監會（SEC）登記的話，上市交易的REITs必須披露以下的信息，如：發行方此前在房地產行業的經驗、所有的底層房地產的資產的狀況、每一處房地產運營的數據及物業管理的數據等。除了這些法定要求披露的信息之外，上市交易的REITs也必須要滿足交易所的上市條件，因為他們是被當作上市企業來對待的。如果上市交易的REITs在紐交所掛牌的話，必須要有至少六千萬美元的股東權益，而且要有董事會，當中要有獨立董事。對于上市非交易的REITs來說，他們不需要在證交所掛牌，但是也要在美國證監會（SEC）登記，也有同樣的登記和報告要求，而且美國《證券法》也是適用于這些REITs的。但是，因為是非交易的，上市非交易的REITs不需要去遵循交易所的規則，比方說董事會當中大部分是獨立董事等。非交易的上市REITs經常會推出一些針對投資者的份額贖回計劃，他們會定期向其他投資者出售一些份額。REITs在贖回股份方面還有一些限制，在投資的時候，如果是投資開放型的REITs，SEC還是要保持一個審慎的原則。封閉型的REITs有一些金額的限制，還有一些私有的REITs，私有的REITs不用在SEC登記，這些REITs的發起也要遵循美國《證券法》，也需要滿足證券公司的報告的原則和要求。信貸投資者如果是自然人，每一年都要滿足：過去兩年至少有1000美金的投資額，或者是滿足擁有超過500萬的資產的要求。

　　此外，REITs還必須符合美國1940年《投資公司法》的要求，任何REITs的發行人，如果他要去發行開放型的REITs或者是封閉型的REITs，如果他40%的投資都是在REITs上，他就是REITs投資人，權益型REITs要看他投資里多少是權益型的，抵押型的也看在投資組合里有多少是屬于抵押型的投資。如果你做抵押型的投資達到一定的額度，也可以把你定義成抵押型的REITs投資的公司。還有混合型的REITs，里面有一些關于交易的限制和分公司的要求，大多數的抵押型的是要看投資人的資質，或是一些家庭所屬的企業，他所做的投資里至少500萬是投資在房地產上。如果發行人不是購買房地產，而是要去獲取房地產的增值利益，50%的收益是來自于房地產資產的增值，這個也可以是符合混合型REITs投資人的要求。在大多數的實踐里，REITs的投資都是一開始由這些投資公司所做的，他們要符合《投資公司法》的要求。

　　最后，我想講一講金融危機給REITs帶來的影響，還有未來我們可以采取的行動。資產證券化在2008年受到了金融危機的影響，大家知道，REITs實際上是房地產的證券化，抵押型的REITs和權益型的REITs，里面有MBS。抵押型的REITs是以股份來去交易的，還有一部分是用債券。在疫情期間，美國的REITs是否受到了影響呢？實際上的確是受到了疫情的影響。開放型的REITs基金中，有23.5%的抵押型在2020年都受到了影響。衡量REITs的指數也顯示，所有類型的REITs基金都受到了疫情的一定影響：2020年11月30號，零售行業的REITs下降了2.5%左右，開放型的REITs在疫情期間的收益是7.2%，在2019年這個數字是17%。2020年3月20號美國資本市場的危機帶來一些流動性的風險，這也使得按揭型的REITs它的組合管理更加的困難，比如：對于取消受惠權的暫停，帶來了更多的債務的預期，造成了進一步的下跌。由于資金有限，再加上資產的估值下降，使得抵押按揭型的REITs面臨交易所的要求追加保證金的要求，讓他們增加保證金。2020年3月下旬，美聯儲宣布開始收購GSE類型的這些債券，使得一部分上市的REITs的估值得到了穩定。但是，非上市的REITs一直到4月份才得到恢復，原因是美聯儲宣布在他們的資產購買計劃當中，也包括那種高評級的非上市REITs產品。隨著經濟重新開放，隨著疫情的過去，我們看到了REITs的凈值也開始恢復了。

　　最后，我講講未來的展望，我們要進一步的評估REITs的風險和對于投資者的風險，對于所有的國家來講都要做到這一點，因為REITs也需要自動的去報告應對氣候變化給他們帶來的風險和機遇。美國證監會可能會要求上市公司，包括上市的REITs在不久的將來要做應對氣候變化方面的披露。從稅務待遇方面我有兩個建議，美國總統拜登決定投資于基礎設施，其中也包括提升企業所得稅率，從21%提升到28%，但是由于REITs不征收公司稅，所以對于REITs的投資者來說這是一個好消息。美國總統拜登宣布了要投資兩萬億美元到基礎設施當中，這樣的計劃為基礎設施的REITs帶來了機會，雖然它的優先投資方向是直接的公共投資而不是私營企業的投資，但是仍然是有益處的。而拜登還要提出要投資1000億美元投到高速互聯網當中，這當中的投資會符合REITs的條件，比方說電信的基站，以及輸配電站，還有其它的一些基礎設施在這個基礎設施計劃當中?，F在，美國國家稅務局（IRS）仍然沒有認為它是符合REITs的條件的，比方說電動汽車的充電站、換電站，現在有很大的一個疑問，就是這部分的基礎設施有多大一部分、在達到什么樣的條件時，美國國家稅務局（IRS）才認定它是基礎設施，才能享受基礎設施的稅收待遇。另外就是通脹對于REITs帶來的影響，一般來說，在高通脹的條件中，REITs的凈值會有好的上升。

　　感謝諸位的聆聽，預祝本次論壇取得圓滿成功。

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責任編輯：潘翹楚