馬光遠：一線城市房價32月來首降的真實意義

　　來源：功夫財經（微信號：kongfuf）

　　我最近在讀美國統計學家哈夫的《統計數據會說謊》，這是一本在美國暢銷了50多年的小冊子，這個小冊子的主要任務就是告訴你，如何不上統計數據的當。在哈夫看來，“一個精心包裝過的統計結果比希特勒的彌天大謊還要厲害。”哈夫在這本書的序言的末尾寫道：“在教人如何用統計行騙的同類書籍中，這本書只能算是初級讀本。它看起來像是一本騙子指南。也許我可以為這本書做辯解：這就好比一個洗手不干的竊賊出了一本回憶錄，書中描述了如何能不動聲色地撬開門鎖，其水平之高讓研究生都佩服。既然騙子都已經熟練掌握了這些詭計，老實人又怎能不學來用于自衛呢。”

　　每一個對中國經濟和投資感興趣的人，都應該像哈夫所言學會如何讀懂統計數據，特別是各種假數據。比如，中國房地產市場有很多數據，這些數據真真假假，讓你很難去判斷，但這些數據并非沒有任何價值。比如，國家統計局前幾天發布的2018年1月70個大中城市的房價數據就是一個典型的案例。如何解讀這個數據，這個數據有沒有參考價值，完全取決于你是否有能力發現數據背后的秘密。

　　在我過去的文章中，我多次提到70個大中城市房價數據的真假，以及他的價值和作用。毫無疑問，70個大中城市房價數據，是所有統計數據中最假的數據之一。每次數據出來之后，很多人糾結于環比跌幅0.01這樣的數字，事實上，如果糾結于數據的細枝末節，這個數據不僅對你毫無意義，反而會因為這些數據給你帶來的困惑而痛苦不堪“讓我們陷入困境的并非我們不知道的東西，而是我們知道但并不正確的東西。”但如果你學會了像哈夫一樣去分析各種騙術，了解一些數據的炮制過程，假的統計數據的價值和帶來的樂趣有時甚至比真實數據還要大。

　　回到國家統計局發布的2018年1月份70個大中城市房價統計數據。這個數據發布之后，國家統計局城市司高級統計師劉建偉從三個方面進行了解讀：

　　第一，70個大中城市中15個熱點城市中，有7個城市新房價格環比下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；深圳、杭州和福州3個城市持平。從同比看，有11個城市新房價格下降，降幅在0.1至3.4個百分點之間；

　　第二，70個大中城市中，4個一線城市新房價格同比下降，1月份，初步測算，一線城市新建商品住宅銷售價格同比由上漲轉為下降，二手房漲幅連續16個月回落；二線城市新房和二手房價格同比漲幅回落，三線城市同比漲幅也在回落；

　　第三、70個大中城市中，四個一線城市新房和二手房環比都下降；二線城市和三線城市新房和二手房環比漲幅回落。總結劉建偉的解讀，可以總結一句話：無論是從環比還是同比數據看，一線城市新建商品住宅銷售價格都出現了下降，二三線城市的房價漲幅回落。

　　當然，這是官方的解讀，而且很多人一看到0.1%的跌幅就嘲弄，一些人也不相信房價真的跌了（有沒有真的跌，其實你應該去周圍樓盤和二手房多看幾次差不多就能感受到。）。那么，70個大中城市房價數據的真正價值和意義在哪里呢？

　　我之前講過，對于70個大中城市房價數據，千萬不要糾纏具體的數據，這個統計數據最大的價值是能告訴你未來房價走勢的基本趨勢。比如，一線城市的房價，按照目前的統計數據，新房同比和環比都下跌，深圳以3.4%的同比降幅領跌70個大中城市，北京同比降幅超過1%，已經連續數月位于下降通道。

　　這是32個月以來，一線城市新房同比第一次出現下跌。我之前給大家講過，在一線城市新房實行嚴格限價的情況下，統計房價下降沒有意義，但如果把二手房結合起來看，意義就比較明確了。一線城市二手房同比連續16個月漲幅下滑。

　　大家記住，一旦二手房漲幅連續下滑超過12個月，真實的情況是，二手房的價格其實也下降了，這是我的一個經驗觀察數據。也就是說，盡管目前統計數據統計的二手房仍然在上漲，只是漲幅下滑，但實際上，一線城市二手房的價格調整很明顯，北京目前二手房的降幅普遍在15%到20%。這和我在2017年初的判斷是一致的，就一線城市而言，房地產已經變天，房價的預期已經逆轉，我當時呼吁高凈值人士減持熱點城市的房產的觀點得到了市場的印證。

　　除了一線，二三線城市整體而言，無論是新房，還是二手房，統計數據都是漲幅回落。由于二三線城市房價本身的走勢復雜，高低差距比較大。我一直不愿意用“一二三線”來對城市進行分類。二線城市，有一些房價和一線相似，比如合肥、廈門等城市，我認為漲過頭了，會和一線城市一樣調整；一些城市，盡管很火爆，但房價絕對值并不高，比如武漢、長沙、西安甚至杭州，這些城市房價明跌暗漲的可能性更大。至于三線城市，分化則更為明顯。

　　東北的一些城市，包括大連，和我去年的預測一致，屬于價格明顯被低估的城市，目前大連以1.6%的環比漲幅位居70城市之首，貴陽、昆明等價格依然比較地的城市環比漲幅也在1%以上，這些城市房價調整的幅度不會太大，一些城市的房價仍然具有上漲空間，比如西安，貴陽，長春，太原等。

　　這是對數據的分析，最后說一下我的觀點，盡管我的很多觀點在過去一再強調：

　　第一、2018年是本輪房地產最困難的一年，我的這個判斷沒有改變，除了20個左右的房價明顯過低的城市仍然看漲，其他城市總體會進入調整的趨勢未變；

　　第二、今年房地產的風險集中在一線城市和四五線城市兩個極端，一線以及幾個類一線的城市是價格泡沫，而四五線是數量泡沫，我強烈的呼吁，不管四五線的房價怎么漲，一定謹慎追風，四五線那么多的房子，價格上漲本身就是個笑話；

　　第三、房地產調控政策會延續至今年三季度，三季度之后放松的概率大，今年政策會出現“超調”的風險，一旦房地產投資大幅度下滑，政策一定會被迫再次放松，三季度以后可以觀察房地產新的上漲周期是否會到來；

　　第四、千萬不要問我2018年要不要買房這種錯誤的問題，每個城市，每個人，每個區域，新舊樓盤，都不一樣，這個問題無法回答。即使今年一線城市房價看跌的情況下，如果一些城市新房限價很厲害，和二手房比有明顯價格優勢，仍然是毫不猶豫的出手，但二手房還得等三季度之后政策的變化判斷；

　　第五，中國90%以上的城市房價整體不高，沒有太大的泡沫，對于房價的高低，千萬不要一廂情愿。我很痛恨高房價，我更痛恨利用高房價煽動出來的極端情緒。

責任編輯：謝海平