房產中介無懼國五條個稅新政：銀行會配合我們
本報記者 陳小瑛 深圳報道
“國五條”細則一出，立刻引發了市場的恐慌情緒，各地排隊過戶和離婚人數直線上升。
深圳二手房律師團首席律師張茂榮認為，二手房買賣按差額20%征個稅，須具備兩個前提條件：一是能夠核實購房原值，二是能夠核實轉讓所得。而深圳二手房大多經過幾次轉讓，加上陰陽合同的普遍存在，實際成交價、業主購買原值以及交易合理費用三項均難以查實，前提條件不具備。“普遍征稅20%恐怕短時間內難以實施。”
短期內實施難度大？
張茂榮在對照《個人所得稅法》和深圳曾出臺的一些政策時發現，類似深圳這樣的城市，尚不具備普遍征稅20%的前提條件。
根據此前規定，“普通住宅按照房屋成交價的1.5%或轉讓所得(賣出價格-買入價格，下同)的20%計征；非普通住宅按照房屋成交價的3%或轉讓所得的20%計征；自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅。”
記者從房產中介了解到，在二手房交易過程中，如果能夠提供真實購房合同、合理費用等憑證查明房屋原值，則按20%征稅，否則按核定價1.5%征收。
張茂榮告訴記者，“國五條”細則中，按20%征稅也有兩個前提條件：一是能夠核實購房原值，二是能夠核實轉讓所得，而轉讓所得=實際成交價-購置原價-合理費用，這三者任何一樣查不清楚，都會導致轉讓所得無法查明。
2006年8月，國家稅務總局就下發了《關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》，深圳在補充意見中認定，房屋原值中的購房價款或建造費用一般以房產證上記載的登記價為準。
深圳在2011年7月出臺了對存量房交易按核定價(評估價)征稅的政策，此后每次交易房地產證上記載的均為評估價，而此前，不論房子轉手多少次，房產證上的成交價均為房子的一手房價格。
但近五年內，一線城市的房價上漲幅度已普遍翻倍，如今按照房產證上登記價作為房屋原值，已經無法計算出真實的轉讓所得。
“比如2005年一套房子購買價格是50萬元，2007年第一次轉手價為80萬元，2010年第二次轉手價為150萬元，這兩次轉讓的業主分別獲利30萬元和70萬元，而房產證上的房屋原值仍是50萬元，如果2013年第三次轉手價為200萬元，與房屋原值的差價是150萬元，但第三次業主的轉讓所得實際上只有50萬元。”張茂榮解釋說，按照《個人所得稅法》的規定，應納稅所得額是這差價50萬元再減去一些合理費用的余額，而不能按差價150萬元征稅，執法機構查明不了，就不能征稅20%。
事實上，目前稅務部門和房管交易部門均無法查實幾經轉手后的購房原值，即便能查實，也無法獲知真實的成交價格來計算轉讓所得，此外合理費用均難以查清。
另一條被忽略的“國五條”細則是，“稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作”，即對評估價核定征收個稅的方式是予以認同并要求推進的。
中介備好規避手段
在地方細則尚未出臺之前，房產中介已經備好了規避手段。
“房管局跟中介是不聯網的，他們不知道房子真實的交易價格，為了避稅，我們都會幫客戶做陰陽合同，這是業內公開的做法。”深圳中原地產坂田分店置業顧問馬先生告訴記者，為了規避陰陽合同，深圳政府在2011年研發出評估價的系統，但政府自身認定的評估價通常只有實際成交價的70%，一套200萬元的房子房產證上登記的評估價在140萬元左右。
馬先生認為，政府即便按20%征稅，也無法按真實交易價格計算，還是得靠評估價，而有些近幾年開發的新盤如萬科城、萬科第五園評估價與房屋原值的差額并不大，對買賣雙方影響不大。
此外，合理費用的部分也可以虛報。深圳中聯地產置業顧問李先生告訴記者，合理費用包括銀行貸款利息、裝修費用、交易服務費等6項，其中裝修費用的最高扣除限額規定，公有住房、經濟適用房為房屋原值的15%，商品房及其他住房為房屋原值的10%，中介交易服務費最高為成交價的3%，在最高限額內，這兩項都可以虛增。
實際上，如果政府想知道真實成交價，也不是無路可尋，通過銀行貸款購房的，以首套房貸款首付三成，貸款七成計算，便可知道房子成交價。
但在馬先生看來，房管局與銀行聯網，目前這種可能性不大。即便聯網，他們也準備了規避手段。“100萬的銀行貸款，可以將其中的二三十萬做成裝修貸，剩下七八十萬做成房貸，這樣也可以節省五六萬的稅，銀行畢竟是盈利機構，應該會配合我們。”
李先生表示，為了讓購房者放心下單，如今在簽訂認購合同時，若差額過大，買賣雙方會要求在合同上備注，超過個人所得稅多少則可以解除合同。
深圳市地稅局人士告訴記者，在地方細則未出臺之前，依然是按照核定(評估)和核實兩種方式征稅，如果核實不了的就只能按核定征稅，“怎么避稅是你們購房者自己的事，而且房屋交易稅費由國土局代征。”
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各直轄市、計劃單列市和省會城市(除拉薩外)，制定本地區年度新建商品住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。已實施限購措施的城市，進一步完善現行住房限購措施。對房價上漲過快的城市，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。[詳細]
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