來源：中國經營報

　　本報記者 陳靖斌 廣州報道

　　“這座房子真是建得太棒了！不僅戶型布局合理、室內裝修精致，而且光線明亮，每個細節都充滿了用心。最重要的是，我們全家的電梯夢終于實現了?！奔航?號的居民李先生興奮地告訴《中國經營報》記者，分享著他們對新家的喜悅。

　　2025年1月11日上午，備受矚目的廣東省首個由業主“自主更新、自籌資金、原拆原建”完成的危舊房改造項目——花都區集群街2號，順利通過驗收并完成交房交證。這一項目從危房到新房的改造，歷時僅9個月，這項“自主更新、自籌資金、原拆原建”的模式并非個別案例，它為長期停滯的城市更新項目開辟了全新的道路，可能為解決城市改造難題提供了新的思路。然而，這一模式是否具備普適性，能否在全國范圍內復制和推廣，仍然是業內關注的熱點。

　　花都區住建局相關負責人向記者表示：“雖然目前該模式還沒有形成統一的標準化文件，但它確實為探索可持續的城市更新路徑提供了新的可能性?！北M管在基層實施過程中尚未形成系統性的可復制經驗，但業內專家對這一模式的推廣潛力充滿信心。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出：“‘原拆原建’作為一種重要的城市更新方式，在具備一定條件的項目中，確實有可能實現復制推廣。關鍵在于能否形成居民的強烈改造意愿和共識；項目規模應適度，以有效滿足業主的實際需求；同時，街道社區居委會在協調過程中起著至關重要的作用?！?/p>

　　此外，廣東省三舊改造協會副會長羅宇也提出，在將廣州的經驗推廣到全國時，需要綜合考慮多個因素。例如，應優先選擇一線或二線城市的核心區域，這些區域的房價溢價空間較大，改造成本較易收回；相對較小規模的項目有利于統籌推進；政府和銀行的資金支持是項目成功的關鍵；而由國有企業作為實施主體，能夠提供更為堅實的保障。

　　“原拆原建、增加公服”

　　新華街集群街2號位于廣州北站片區東南側，所在區域為典型的老城區，商業繁華且人氣旺盛。該樓始建于1976年，屬于5層混合結構，擁有25戶居民。經過48年的歲月洗禮，樓體外墻斑駁，磚體裸露，滲水裂縫等問題十分嚴重，已被鑒定為D級危房。

　　根據花都區委宣傳部的介紹，集群街2號于2024年3月18日正式拆除，5月27日重建工程開工，9月初便完成了主體結構封頂。從拆除到重新投入使用，僅用時9個月。此次項目的改造由花都城投集團下屬的西城公司承建。

　　盡管改造進程迅速，但項目推進中也面臨了一些難題?；ǘ紖^委宣傳部相關負責人透露，雖然居民改造意愿強烈，但采用傳統的老舊小區微改造方案無法從根本上解決房屋的安全問題。此外，由于該項目為單體建筑，地塊面積小且土地利用率有限，重建的利潤微薄，難以吸引開發商參與，因此傳統的征拆方式也不可行。

　　為了應對這些挑戰，花都區住房和城鄉建設局、市規劃和自然資源局花都分局、新華街道辦事處等有關部門提出了創新的“原拆原建、增加公服”的改造思路。按照“誰受益、誰出資”的原則，居民需要承擔主要改造成本，項目的拆建投資估算約為800萬元，業主按照4600元/平方米的標準共同分擔改造費用。

　　這一改造思路的創新性，離不開各職能部門的積極協調與支持。該負責人表示，各職能部門在項目實施過程中主動對接協調，推動代建國企“一體代辦”推進，確保了問題的及時解決和反饋。例如，區住建局采取“早”字訣，在日常質量安全監督檢查中積極靠前，解決竣工聯合驗收中的難點和堵點，使得竣工聯合驗收能更早開始并盡早完成。同時，區規劃與自然資源局也加快了竣工聯合驗收、土地出讓金繳納、不動產登記等環節的處理，成功將從申請聯合驗收到取得不動產權證的時間從原來的2—3個月縮短至15天，極大簡化了流程，減輕了業主的負擔。

　　這一舉措得到了居民的高度評價。居民代表鐘彩蘭感慨道：“衷心感謝花都區政府和新華街道辦，正是他們積極響應我們的訴求，克服重重困難，與我們達成共識，把我們的愿望變成了美好的現實藍圖?！?/p>

　　“從集群街2號改造項目中，我們可以看到，確定業主自我改造的模式，顯著提升了居民參與改造各個環節的積極性。這不僅厘清了社區、居委會、國企及政府部門在項目中的角色定位，也為解決不同業主的訴求提供了有效路徑。”李宇嘉表示。

　　同時李宇嘉也指出，通過這種模式，政府在解決居民實際問題的同時，也減少了改造成本，最終促進了項目的順利推進。花都區委宣傳部相關負責人補充道，項目實施不僅解決了供水、電梯加裝等多年未解的問題，還使得房屋價值提升了1.6倍，成功為居民提供了優質資源，并走出了政府主導與開發商參與之外的第三條路徑。

　　新模式能否推廣復制？

　　實際上，這一改造思路的成功實施，與背后穩固的“上層建筑”支持密不可分。

　　近日，國家住房城鄉建設工作會議在北京召開，提出到2025年將大力推進城市更新，全面完成2000年年底前建成的城鎮老舊小區改造任務。新年首次國務院常務會議專題研究城市更新工作，并部署加快推進城鎮老舊小區、街區、廠區及城中村等改造項目。這些政策的出臺為廣州等地的危舊房改造提供了政策指導和支持。

　　在廣東省和廣州市政府的積極推動下，花都區委宣傳部相關負責人表示：“這一項目得到了廣東省住房和城鄉建設廳、廣州市住房和城鄉建設局、廣州市規劃和自然資源局等多個部門的關心與指導。根據《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》的要求，花都區住房和城鄉建設局、市規劃和自然資源局花都分局、新華街等部門緊密合作，形成了高效的協同機制，最終出臺了《危舊房屋拆除重建試點方案》，推動了項目的順利實施?！?/p>

　　這不僅為花都區提供了寶貴的改造經驗，也為廣州探索危舊房改造的新模式提供了有益參考。

　　“集群街2號拆建項目是廣州危舊房改造的新探索。廣州的老舊住房，特別是那些建設年代久遠的城鎮住宅，由于標準低、年久失修，存在嚴重的安全隱患，急需改造和升級?！睆V州市住房和城鄉建設局相關負責人表示，“集群街2號的拆除重建項目率先突破了困局，為廣州探索危舊房改造新模式開了個良好的頭，并為推動廣州城市更新，提升群眾居住品質、改善城市面貌、擴內需促消費提供了有益的借鑒。”

　　羅宇分析道，要想讓“原拆原建”的模式能夠在全國范圍內推廣和復制，還需根據項目的具體情況，細化落實相關政策和措施，做到“因地制宜”。

　　“首先，項目的區位是關鍵。在一線城市或二線城市核心區域，土地價值高，項目改造后的溢價空間大，因此更具吸引力。其次，開發模式也需根據項目規模靈活選擇。對于體量小的項目，整體開發難度較小，而體量大的項目則可以采取分期開發，先做局部試點，再逐步推廣。此外，項目的推進也受到權利人（業主）多樣化訴求的影響，前期的試點工作可以從國有物業占比較大的項目入手，逐步完善相關流程?！?/p>

　　在政策支持方面，廣州于2024年6月發布了《廣州市城鎮危舊房改造實施辦法（試行）》，為危舊房的自籌自建改造提供了明確的政策路徑，包括建設單位的選擇、擴容提質標準、改造資金、產權登記及改造流程等方面的全方位保障。

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責任編輯：李桐