文/樂居新媒體 徐迪

四度供地，兩次調規，亦莊X24地塊終于轉正。

它是被招商蛇口激活的。

在該地塊正式掛牌的第3天，招商蛇口旗下的項目公司針對X24地塊發出了施工招標計劃。

招標范圍為X24項目施工圖紙范圍內的地基與基礎、主體結構、建筑裝飾裝修、建筑屋面、給排水及采暖、建筑電氣、建筑節能、智能建筑通風，空調、電梯工程及室外工程全部工程，投資估算55億元。

預計于2025年1月20日，即該地塊的成交日，正式發布招標公告。

亦莊X24地塊，絕對是今年北京土拍市場上最臉熟的項目。

年初就出現在首批次擬供地清單上，也曾因規劃中提到架空層而被冠以“亦莊好房子地塊”火了一把，卻仍是混到年末最后一波才轉正。

這中間經歷過兩次調規，正式掛牌時，還取消了上限價，成為今年北京城六區以外首宗不限價地塊。

自10月31日萬泉寺地塊上架，北京悄然開啟土拍“不限價”模式，后續掛牌的北七家地塊，以及第六輪供地清單上的全部6幅地塊，均采用了“價高者得”的方式確定最終競買人。這其中也包括亦莊X24地塊。

在與萬泉寺地塊同批進入預申請時，亦莊X24地塊還明確設定了40.02億元（即溢價15%）的土地合理上限價格，隨后重回供地清單調規時，就有人猜測它要“隨大流”取消上限價。

市場仍處下行周期，大部分新盤實際成交價低于指導價，通過限制地價來抑制房價上漲的作用已經不大。地塊不限價是“930新政”后，北京主動適應市場變化和發展需求采取的積極舉措，未來很可能是一種常態化的動作。

對于X24地塊來說，不限價是否能享受到“價高者得”的待遇？

珠玉在前，首宗不限價的萬泉寺地塊底價成交。有人說這塊地起拍價不低也是未形成競價的原因之一，但同樣高價的中海朝陽組團地塊，競拍現場還是遭華潤抬了一道。

今年北京大熱的土拍場子不多，2月底的翠湖科技園和西紅門兩幅地塊觸頂搖號，之后沉寂了許久，又等來了功德寺雙子星。

可見真正優質的資源，價格具有超預期的想象空間。

在供地清單上掛了近一年的X24地塊，顯然還未達到諸多房企“優質資源”的判定標準。

回顧下這塊地的心路歷程：

1）今年2月底，北京首批次擬供地清單共計23宗地，X24地塊位列其中，當時用地性質為R2二類居住用地和F3其他類多功能用地，占地4.66公頃，規劃地上建筑面積11.18萬平方米，最終未能進入預申請；

2）9月30日，在第四輪集中供地清單中，該地塊再次現身，用地性質發生變化，R2二類居住用地保留，去掉了F3其他類多功能用地，增加B1商業用地和A33基礎教育用地，用地規模提高至5.49公頃，規劃建筑面積為12.25萬平方米；

3）11月1日，第五輪供地，亦莊X24地塊第三次出現，延續上一輪規劃，這次很快進入了預申請；

4）隨后，地塊二度調規，重新回到11月底公示的第六輪供地清單中，并于12月16日——預申請的最后一天，壓哨轉正。

正式掛牌的出讓文件中，X24地塊的用地性質為R2二類居住用地、B1商業用地、G1公園綠地，土地面積6.7公頃，規劃建筑面積回到11.42萬平方米。

招商蛇口想要拿這塊地合情合理。

與X24地塊距離僅數百米的招商璽目前正在熱銷中，3個月去化三成，作為豪宅項目流速不錯。X24地塊入市，“好房子”規劃、架空層、風雨連廊……如果被對手拿去，招商璽后期去化勢必會受到沖擊。

招商蛇口自己拿下就不同了，不但免于背刺，招商璽未來賣得好，X24地塊甚至可以做二期。

招商蛇口今年在北京只拿了通州梨園一幅地塊，地上建面3.5萬方，銷售指導價6.2萬/㎡。此外再無新增土儲，在熟門熟路的亦莊再下一子，對招商蛇口來說是非常穩妥的選擇。

從壓哨轉正、提前招標等一系列動作來看，招商蛇口被內定的可能性也是存在的。

且X24地塊本身也具備一些小爆款的潛質，僅“規劃打造亦莊好房子模式”這一條，就有不少狠活兒可以上。

1、架空和風雨連廊：已經是寫進規劃里的；

2、內嵌陽臺、飄窗、設備層：拉高得房率的三小件，也沒太大問題；

3、屋頂花園、入戶花園：豐臺的璞逸豐宜已經開頭了，X24地塊完全可以照抄跟進。

X24地塊包含4幅子地塊，其中，X24R2居住地塊容積率2.5，控高80米，地上建筑規模約7.72萬平方米；X24B1地塊為商業用地；另外兩塊為公園綠地。

規劃上鼓勵R2地塊與B1商業地塊的地下空間進行連通，X24B1地塊地上建面約3.7萬平方米，功能以旅館、商業為主，這個體量足夠建一個區域型的商業綜合體，社區商業是招商蛇口的長項。

如此一來，這幅住宅地塊的周邊配套非常完備，前有商業規劃，北部是公園綠地，南側是一幅基礎教育用地，本次沒有一并出讓，從地塊規模來看，未來或可引入一所一貫制學校。

此外，在交通規劃中還提到，軌交規劃方面，沿博興路敷設有軌電車T1線，已按規劃實施。規劃范圍所在街區有3處現狀公交首末站，周邊500米范圍內設置有8處公交站點，途徑公交線路15條，可支撐本項目區域的公交出行需求。

目前，亦莊在售新盤主要有北京潤府、招商璀璨時代和招商璽等，此外還有亦莊金茂府、中海京叁號院等次新盤。

北京潤府緊鄰17號線北神樹站地鐵上蓋萬象匯，2024年4月取證，共計1386套住宅，主推99-177㎡三至四居，截至12月25日，網簽289套，去化率21%，成交均價5.93萬元/平。

招商璀璨時代位于臺湖板塊，為招商蛇口開發項目，2023年6月拿地，當年8月取證，共834套住宅，面積段89-140㎡，目前完成網簽398套，去化近一半，成交均價5.73萬元/平。

距離X24地塊最近的招商璽，河西板塊豪宅標桿產品，2023年9月底取證，共964戶，目前網簽268套，去化率約28%，成交均價7.75萬元/平。

同樣位于河西板塊的還有2021年開盤的中海京叁號院，997戶，主推168平和200平以上大平層，目前已售罄，成交均價在6.6萬元/平左右。

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