每經(jīng)記者 包晶晶 劉頌輝 每經(jīng)編輯 陳夢妤 孫志成
在上海，如果只能買一套學(xué)區(qū)房，你怎么選？
“明珠。”一個300多人的家長買房群，不少人給出了同樣的答案。
盡管經(jīng)歷了中考改革、多學(xué)區(qū)劃片等政策調(diào)整，部分學(xué)校仍然是家長心目中的“白月光”。但即便如此，學(xué)區(qū)房“最強陣地”還是在市場下行中失守了，部分溢價過高的學(xué)區(qū)房，“價格已經(jīng)回到了5年前”。
“現(xiàn)在的行情就是在擠水分，政策也在給學(xué)區(qū)房擠水分。”明珠小學(xué)對面我愛我家的經(jīng)紀人張凡對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。
7次置換
入手后遇上暴漲行情
崔喆是上海崇明區(qū)人，早年間他在一家國企工作，后來辭職自主創(chuàng)業(yè)。
在過去10余年里，崔喆7次置換房產(chǎn)，將家從浦東新區(qū)的陸家嘴搬到三林，再到前灘。大戶型洋房換成小學(xué)區(qū)房，終于把女兒送進了華東師范大學(xué)第二附屬中學(xué)前灘學(xué)校的大門。
他曾在浦東新區(qū)東明路上的尚東國際名園有一套100平方米左右的洋房，從家里往西穿過兩條街，即上海戲劇學(xué)院附屬浦東新世界實驗小學(xué)。
原本崔喆想著讓女兒在這所小學(xué)讀書也算合適，不過以后初中只能上對口的楊思中學(xué)，這對比浦東新區(qū)兩所名校進才中學(xué)和明珠中學(xué)，就有些差距了。
2018年，陸家嘴地產(chǎn)在前灘商務(wù)區(qū)開發(fā)的東方逸品項目開盤，項目對口浦東新區(qū)公辦九年一貫制的華二前灘學(xué)校，直線距離不到800米。彼時，為了項目對口的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，不少居住在陸家嘴的市民開車趕到東方逸品參與搖號。
崔喆一家考慮再三，也參與了項目開盤活動，且幸運地中簽一套小戶型房源。到女兒上小學(xué)一年級時，他們一家人在前灘租下一套房，徹底從居住11年的地方搬走。
在崔喆買房后不久，上海學(xué)區(qū)房的價格一路狂飆，領(lǐng)漲上海二手房市場。上海鏈家官網(wǎng)顯示，2019年，東方逸品項目兩套已成交的88平方米二手房均價約11萬元/平方米，2020年漲至13.67萬元/平方米，最高單價達到16萬元/平方米。而據(jù)上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，該項目共656套房源，開盤均價在8萬元/平方米左右，兩年內(nèi)房價幾近翻番。
同樣的暴漲行情在黃浦區(qū)也曾出現(xiàn)。黃浦區(qū)瑞金二路的五金新邨是1976年建成的5層板樓小區(qū)。上海鏈家官網(wǎng)顯示，2019年底，該小區(qū)一室一廳房源成交均價約9.72萬元/平方米。兩年之后，同戶型房源成交價達到14.65萬元/平方米。
不過，崔喆表示：“我已經(jīng)將名下的房產(chǎn)處置掉，買到了前灘浦江海德的大戶型房源。”
兩年內(nèi)從近15萬跌到約10萬
2021年初，《每日經(jīng)濟新聞》曾報道“上海個別學(xué)區(qū)房單周漲幅近4成”的現(xiàn)象，當(dāng)時對口明珠小學(xué)的“老破小”朱家灘小區(qū)單價已經(jīng)飆升至130952元/平方米，“秒殺”隔壁世茂濱江豪宅，而單周價格漲幅更是高達39.4%，是世茂濱江漲幅的10倍。
時隔兩年，朱家灘小區(qū)從最高峰接近15萬元的掛牌單價一路回落，一季度成交均價已經(jīng)在10萬元/平方米上下徘徊。按照單套50平方米計算，房東到手價少了200萬元不止。
而從門店展示的最新價格來看，朱家灘小區(qū)掛牌單價已經(jīng)回落至10萬元以內(nèi)，同樣對口明珠的泉東小區(qū)，掛牌單價只有9萬元出頭。
明珠小學(xué)附近中介門店掛牌信息 每經(jīng)記者 包晶晶 攝據(jù)張凡透露，目前掛牌的學(xué)區(qū)房價格還能談。他舉了個例子，一位房東掛牌420萬元賣明珠學(xué)區(qū)房，置換初中的學(xué)區(qū)房，掛了半年，最后還是找到一套降價50萬元急售的學(xué)區(qū)房，自己的房子也立馬降價50萬元求成交。
不僅是“明珠學(xué)區(qū)”，梅園地區(qū)憑借“福外+建西”雙學(xué)區(qū)，一直是浦東學(xué)區(qū)房焦點。當(dāng)時房東頻繁跳價、買家加價搶房，經(jīng)紀人唐林對記者說，那一波熱潮里，不少房東撤銷了掛牌，待價而沽。
但雙學(xué)區(qū)的熱度大，溢價高，縮水幅度也就更大。
“梅園房價降得很厲害，最高峰單價賣到20萬元出頭，甚至有掛25萬元的。”唐林說，“我當(dāng)時的客戶，一直覺得18萬元的單價太高了，堅持了很久還是買下來，但現(xiàn)在小戶型只能買到13萬-15萬元/平方米了。”
“學(xué)區(qū)房已陷入買賣低谷期，純粹想投資的話，不建議入手了。”去年9月，黃浦區(qū)南昌路一位從事房產(chǎn)交易的中介人士曾告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“一些老破小除了有個學(xué)區(qū)概念，成交已接近非學(xué)區(qū)房的價格。2021年踩點買入學(xué)區(qū)房的，現(xiàn)在掛高價都賣不出去。”
在前文所述的五金新邨小區(qū)，記者看到，三幢居民樓之間牽搭著電線，灰白色的墻體上布置各種管道。由于人口居住擁擠，一些人家將衣服和洗漱用品都擺到了弄堂里。樓房間距太緊湊導(dǎo)致一樓的房子采光不足，南面的天井被房東改造成房間后，屋子里更加顯得昏暗無光。
五金新邨小區(qū) 每經(jīng)記者 劉頌輝 攝于 2022年9月
去年9月，該小區(qū)產(chǎn)證面積39.6平方米的一樓一室，掛牌價620萬元。時隔一年，據(jù)貝殼找房，面積39.45平方米的一室一廳，掛牌價已經(jīng)降到520萬元。
另據(jù)金耀豪宅門店的負責(zé)人向記者介紹，前灘尚峰名邸一套47平方米學(xué)區(qū)房，去年掛牌價格868萬元，房東因急需打新大戶型房源，將總價降到780萬元出售。
記者在鏈家官網(wǎng)注意到，被稱為上海一二手房倒掛最嚴重區(qū)域之一的前灘商務(wù)區(qū)，今年2月初，熱門學(xué)區(qū)房樓盤浦江海德掛牌一套二手房，房東調(diào)價兩次，價格從1730萬元降到1640萬元；3月初，浦江海德又掛牌一套二手房，房東在兩個月里調(diào)價3次，價格從1700萬元降到1500萬元。
學(xué)區(qū)房溢價比例會縮水到10%左右
究其原因，上海近年來推行的教育均衡政策讓學(xué)區(qū)房降了溫。
上海社會科學(xué)院2022年9月發(fā)布的《上海藍皮書-上海社會發(fā)展報告（2022）》顯示，民辦學(xué)校搖號政策實施后，市民對優(yōu)質(zhì)公辦學(xué)區(qū)房需求增加。2020年3月上海市學(xué)區(qū)房的找房熱度增加60%，高于普通小區(qū)，主要是由于公辦學(xué)校的確定性相對更高，一些處于中上等水平的學(xué)校對口的學(xué)區(qū)房重新成為家長們關(guān)注的對象，使得購房需求增加。但研究也發(fā)現(xiàn)，中考改革減少了人們對學(xué)區(qū)房的需求。一些區(qū)實施了多學(xué)區(qū)劃片政策，增加學(xué)校與住房之間對口的不確定性，對抑制學(xué)區(qū)房炒作有顯著影響。
華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長胡金星去年9月20日在接受記者電話采訪時曾表示，房地產(chǎn)本身不是獨立的市場，與交通、教育、政策和人口導(dǎo)入等多個方面相關(guān)，一個變量發(fā)生改變肯定會導(dǎo)致市場信息的變化，從而影響需求量。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦對記者表示，“歸根到底，還是此前學(xué)區(qū)概念炒作太厲害，最熱時期學(xué)區(qū)溢價甚至占房價的20%左右，現(xiàn)在要把這些水分慢慢擠出來，從趨勢上看，溢價比例會縮水到10%左右。”
“近兩年學(xué)區(qū)政策有所調(diào)整，大家對學(xué)區(qū)房熱情也降溫了，后續(xù)學(xué)區(qū)溢價還會進一步收窄，但完全消滅溢價也做不到。”盧文曦說，“現(xiàn)在的學(xué)區(qū)房呈現(xiàn)一種新特點，帶有自住屬性的房子更加抗跌，而小面積純掛戶口的學(xué)區(qū)房風(fēng)險更大，但畢竟已經(jīng)有了較大跌幅，后續(xù)預(yù)計機會小幅震蕩構(gòu)筑底部。”
（應(yīng)受訪者要求，文中人物系化名）
記者|包晶晶 劉頌輝
編輯|陳夢妤孫志成 杜波
責(zé)任編輯：凌辰
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