近日，社交媒體上有中介稱深圳、重慶等地出現(xiàn)了買房“負(fù)首付”，一時間獲得了輿論的關(guān)注。
在調(diào)查中，深圳某中介向記者闡述稱，所謂的“負(fù)首付”是指在售二手房售價預(yù)計低于銀行評估價，這樣貸款額度增高，相當(dāng)于變相減少了首付，稱之為“負(fù)首付”。
對此，北京市金訴律師事務(wù)所主任王玉臣明確指出：“這種做法顯然是違規(guī)的，存在不小的法律風(fēng)險。采用這種模式，往往需要簽署‘陰陽合同’，這種方式本身也是違法行為。”
近日，有消息稱深圳、重慶等地出現(xiàn)了買房“負(fù)首付”。圖/IC photo“負(fù)首付”真相幾何？
“負(fù)首付”究竟是如何操作的？新京報記者聯(lián)系上了深圳某中介，該中介稱：“比如，深圳羅湖區(qū)觀山系列的二手房，例如觀山瑞苑、觀山祥苑等，屬于拆遷安置房，這些小區(qū)的業(yè)主們剛拿到房本，目前可以交易，市面上就同時出現(xiàn)了一萬多套的房源，甚至一些業(yè)主手中好幾套安置房，著急出手變現(xiàn)，所以愿意低于銀行評估價出售。”
這名深圳本地中介向記者進(jìn)一步闡述稱，比如買100萬的房子，銀行評估價150萬，貸款額度增高至120萬，這樣反而可以多出20萬來付首付。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“深圳案例中涉及的房源比較特殊，屬于回遷房，有的業(yè)主手頭有幾套，業(yè)主售價是可能低于銀行評估價的，但是目前對深圳樓市的影響也是有限的；另外，現(xiàn)在大家申請房貸的積極性不高，銀行基于放貸的壓力，也是想多放款的。”
除了上述深圳的個案外，更值得關(guān)注的是，市面上還存在故意“做高銀行評估價”的現(xiàn)象。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這種做法業(yè)內(nèi)俗稱為“高評高貸”，指的就是銀行評估價格比真實(shí)交易價格高，從而貸更多的款變相降低首付。高評就是高評估值，高貸就是高貸款額，里面涉及“陰陽合同”、賣家配合控款，其漏洞在于銀行評估價有浮動空間，只要賣方同意即可，本質(zhì)上是赤裸裸的違法。高評高貸也叫做倒拿錢、零首付、低首付。”
張大偉舉例稱：“假如房屋市值500萬，銀行評估價為450萬，那么首次貸款可貸評估值的七成，即315萬，首付185萬，可是貸款人手里只有170萬，不夠首付款無法完成交易，這就有了高評高貸。評估機(jī)構(gòu)將房子的評估價增加到480萬，336萬走銀行貸款，這樣一來，首付164萬就可以完成這次交易。高評高貸需要有個前提，即貸款銀行必須認(rèn)可評估公司出具的評估報告，否則也是不可能成立的。”
“‘負(fù)首付’的概念其實(shí)很簡單，就是房屋市值500萬，很可能評估出800萬，從銀行貸款70%也就是560萬，相當(dāng)于購房者還可以從銀行拿出60萬首付。”張大偉補(bǔ)充說。
另一種操作手法就是引入經(jīng)營貸。據(jù)上述中介介紹：“先全款購買，比如100萬，銀行評估價為150萬，再去進(jìn)行房產(chǎn)抵押申請經(jīng)營貸，貸出來八成的話就是120萬，還能賺20萬，甚至全款的錢也可以通過引入過橋資金來解決。”
對于上述亂象，張大偉指出：“‘負(fù)首付’往往產(chǎn)生在銷售乏力的城市或者區(qū)域。自4月份以來，樓市在一季度呈現(xiàn)的銷售復(fù)蘇勢頭減弱，而部分城市二手房掛牌量也有所攀升。”
“高評高貸”風(fēng)險也高
事實(shí)上，早在2017年9月29日，住建部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，其中第二條第五項規(guī)定，“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個人住房貸款業(yè)務(wù)時，要以在房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數(shù)確定貸款額度。”即現(xiàn)在銀行審批貸款要對比網(wǎng)簽價與評估價，用二者的相對低值來確定貸款額度。
張大偉表示，現(xiàn)階段的“高評高貸”通常采取陰陽合同的方式實(shí)現(xiàn)目的，即買賣雙方簽署兩份購房合同，其中“陽合同”代表被做高的房價，作為網(wǎng)簽合同網(wǎng)上備案，“陰合同”則代表真實(shí)的房價，以“陰合同”的房價實(shí)際成交，以“陽合同”的房價獲取高額貸款。
對于“高評高貸”的做法，張大偉認(rèn)為：“對于購房者來說，如果高評高貸沒通過，首付不夠又借不到的情況下，將要面臨解除合同和承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險。貸款過程中，由于房價上升等因素，如果面臨舉報，這時銀行拒絕放貸，購房者不得不全額付款，還將會面臨高額違約金的賠償；即便是通過了，在后期銀行自查的過程中極有可能被發(fā)現(xiàn)，并要求收回貸款。高評高貸一旦被銀行查出，貸款人就會被列入銀行黑名單，再想貸款基本就不可能了。”
從法律層面上看，王玉臣指出：“首先，不論是零首付還是負(fù)首付，其實(shí)都不是真正意義上的零或負(fù)，該付的錢、該還的錢終究還是要付和要還的，無非是時間早晚的問題，絕不是天上掉下來的免費(fèi)餡餅。其次，這種操作的房貸月供往往會提高一些，而且，房貸期限越長負(fù)擔(dān)越大。做高合同價之后，購房人的貸款金額比較高，月供相對來說也會提高。再次，這種本身就是違法違規(guī)，明令禁止的。最后，還存在被銀行斷貸、被監(jiān)管部門處罰的可能性。若房產(chǎn)交付存在問題，投資者的風(fēng)險就會更大。”
“采用這種模式，往往需要簽署‘陰陽合同’。這種方式本身也是違法行為。一方面違反了商品房銷售的相關(guān)規(guī)定，沒有如實(shí)備案；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關(guān)規(guī)定，涉嫌騙貸，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，銀行不會進(jìn)行放貸。即使已經(jīng)放貸，往往也會直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。”王玉臣補(bǔ)充稱。
而引入經(jīng)營貸的風(fēng)險就會更高，王玉臣指出：“銀行貸款是有明確的用途設(shè)定的，必須按照用途去使用，不能挪作它用。不是錢到手了，想怎么花就怎么花。經(jīng)營貸款是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務(wù)對象的融資產(chǎn)品，借款人可以通過房產(chǎn)抵押等擔(dān)保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經(jīng)營需要。這種貸款是助力中小企業(yè)經(jīng)營的惠民舉措，更是明令禁止不允許流入樓市的。”
“這種行為對于購房人而言有不小的風(fēng)險，一旦被查出將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風(fēng)險，資信也會受到嚴(yán)重影響。與此同時，一旦停貸，若無法及時償還銀行貸款，將面臨抵押的房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險。而且，在轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的時候，不少人會在中介的指引下采用過橋貸款，還會產(chǎn)生新的成本。此外，過橋貸款的利率往往也是要高于銀行貸款利率的，一旦后續(xù)資金出了問題，不能及時償還，無疑會適得其反。”王玉臣表示。
嚴(yán)查“負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)行為
“首付貸、返首付、零首付、負(fù)首付”，在市面上多是中介和銷售的營銷套路，對于這種銷售行為，各地也在積極出臺相關(guān)管控政策。
5月21日，廣東惠州市“惠陽區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會”公眾號發(fā)布消息顯示，5月20日，惠州市惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局印發(fā)的《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》指出，近期，惠陽區(qū)個別商品房項目涉嫌違規(guī)銷售，造成不良影響，為強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范銷售行為，維護(hù)購房人合法權(quán)益，嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機(jī)構(gòu)營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實(shí)信息等違規(guī)銷售行為。
在業(yè)內(nèi)人士看來，未來，針對“負(fù)首付”“零首付”的營銷手法，不排除各地都有加碼監(jiān)管的措施出臺。
新京報記者 徐倩
責(zé)任編輯：宋源珺
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