最近，多地業主因樓盤延期交付宣布停止還貸的事件引發廣泛關注。多家銀行發公告回應稱，存在風險樓盤所涉個人住房貸款規模和占比較小，總體風險可控。銀保監會有關部門負責人昨天表示，將引導金融機構市場化參與風險處置，支持地方政府積極推進“保交樓、保民生、保穩定”工作。

　　隨著多方介入，相信停貸風波會朝著良性的方向化解。

　　購房者買的期房延期交付，甚至徹底爛尾了，以致于必須冒著犧牲個人信用的風險來維權。這種讓人同情的經歷，讓很多人將矛頭對準了爛尾的根源——商品房預售制。一時間，“取消商品房預售制度”的呼聲再起。

　　氣氛都烘托到這里了，取消商品房預售制，是不是該進入實操層面了？

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　　在回答這個問題前，先得普及一下預售制的由來。商品房預售制度和公攤面積一樣，是內地從香港學習來的，并通過1994年發布的《城市房地產管理法》正式確定下來。

　　客觀而言，在我國商品房體系建立過程中，它確實起到了重要的積極作用。

　　因為福利分房取消后，商品房的需求短時間內爆發式增長，而那時沒有什么大型開發商。房地產開發又是有時間周期的，從拿地到蓋樓再到回款，至少需要三五年時間，還需要沉淀大量的資金。

　　在這個背景下，允許開發商賣期房，提前預售回款，解決了兩個重大難題——幫助開發商籌集資金，用更少的資金撬動更大的開發規模；縮短開發的周期。開發商拿著預售款，進行下一個項目的滾動開發，周期縮短以后，住房供應速度也就加快了。

　　于是，在三十年左右的時間里，我們就實現了從計劃經濟下的福利分房，向市場經濟下的商品房的過渡，解決了大量人群住有所居的需求。當然，也造就了一批一度能登上世界五百強的規模房企。

　　不過，在行業高速發展的同時，預售制的風險也在逐漸放大。有數據顯示，近些年以“商品房預售合同糾紛”為案由結案的民商事訴訟案件數量成倍增長。從2013至2017年平均漲幅達到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達40137件。

　　預售產生的合同糾紛，主要體現在兩個方面。其一，樣板房和實際交付存在差異，購房者無法“所見即所得”，虛假宣傳、貨不對板的問題相當突出；其二，便是商品房的交付延期甚至爛尾問題。一旦爛尾，意味著一家人一代甚至兩代的積蓄，可能就此打了水漂。

　　尤其近段時間以來，隨著開發商的陸續爆雷，商品房爛尾現象不斷增加。表面上看，像三道紅線的融資限制、嚴格的樓市調控等政策，是一些開發商爆雷的直接原因，但歸根結底，還是因為房價持續性上漲的預期不存在了。

　　一方面，房地產市場從增量轉入存量時代，尤其是一些中小城市，住房供應已經過剩了，需要數年甚至數十年才能消化庫存；另一方面，棚改貨幣化接近尾聲，城鎮化也進入下半場，新增購房需求減少。

　　在行業增長放緩的情況下，過去那種建立在預售制之上的高周轉、高杠桿模式，自然就玩不轉了。道理很簡單：開發商挪用甲項目的預售款去開發乙項目，但乙項目沒有足夠可觀的銷售回款，導致發生資金鏈斷裂，甲項目就可能面臨爛尾結局。

　　02

　　商品房一旦爛尾，最大的受害者顯然是購房者。在預售模式下，他們交了首付，向銀行貸款，最后房子卻無法交付，自己還得償還剩下的貸款，可謂是“房錢兩虧”。

　　所以，在這次停貸風波中，很多人呼吁取消商品房預售制，改為現房交易。從避免延期交付和爛尾風險的角度看，這確實是根本性的解決辦法，同時也是更加公平的一種交易形式。

　　不過，從時機上看，現在可能恰恰不是取消商品房預售制的時刻。

　　如前文提到的，商品房預售制的落地，是為了解決房地產開發過程中，開發商的開發資金和供應效率兩大問題。房地產本身是資金密集型行業，而現在很多開發商爆雷，正是因為缺少融資能力。換句話說，開發商在市場上找不到錢了。

　　取消預售制度，改為現房交易，意味著開發商現在的很多項目無法及時回款，必須等到三五年開發完成后才能銷售。現金流入的大量減少，對于原本就存在資金壓力的開發商，將產生嚴重的打擊。最直接的結果是，加劇資金鏈斷裂和爆雷的速度。

　　另一方面，取消預售制之后，開發商需要沉淀大量的資金，供應效率降低，開發成本上升，還會導致一個很多人不愿看到的結果——房價上漲。

　　所以，現在取消預售制，后果可能事與愿違。取消預售制的一個基本前提是，開發商必須有足夠多的自有資金，能夠應付銷售回款放緩后的開發運轉。

　　不過，長遠而言，預售制退出是必然的事。

　　因為，預售制推出的歷史背景，在今天已經不復存在。現在商品房供應量已經相當龐大了。而且，爛尾風險的放大，對購房者并不公平，還會加劇社會矛盾，影響社會穩定。

　　03

　　即便預售制度不能一步到位取消，也應該采取逐漸過渡的方式。比如，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進度分期付款。并且，按照工程進度，逐步減少前期支付的比例，直到慢慢過渡到蓋完樓再付款。這在眼下，是可以著手推進的。

　　另外，關于預售資金的監管，同樣是一個重點。

　　其實對于預售資金監管，一直有著嚴格的條文限制。比如2004版的《城市商品房預售管理辦法》中就明確規定，開發企業預售商品房所得款項應當用于有關的工程建設。

　　今年年初，住建部、央行、銀保監會聯合下發《關于規范商品房預售資金監管的意見》。其中要求，監管額度內的資金必須專款專用，必須用于有關的工程建設，并要求監管部門需按工程進度及時撥付資金。

　　但在現實中，相關規定并沒有得到切實執行。這次停貸風波中，很多業主通過強制停貸的聲明來給銀行施壓。事實上，銀行正是預售資金監管的重要主體，很多項目爛尾，與銀行沒有按照規定監管預售資金直接相關。

　　比如，開發商的預售款沒有打入監管賬戶，而是挪作他用，但銀行睜一只眼閉一只眼；或者工程項目沒有達成進度，銀行就提前發放貸款。

　　銀行違規操作，其實和開發商盲目加杠桿一樣，都是篤定房價會一直上漲、行業會一直增長。有了持續增長的預期，銀行自然會對開發商爆雷缺乏警惕。實際上，如果銀行嚴格執行預售資金監管制度，爛尾的風險會小很多。

　　不管怎么說，銀行和開發商高度利益綁定，在預售資金監管上留下漏洞，爛尾后又將風險留給購房者，讓購房者承擔銀行資金監管不力的全部后果，這絕對不合情理。

　　爛尾樓的業主聯名停貸、反制銀行，說到底是希望尋求一個更加公平的風險分擔機制。所以，在預售制取消之前，作為防范爛尾的重要手段，對于預售資金的監管，銀行和相應的主管部門更應該從嚴從緊，不能再留下任何漏洞了。

　　值得再強調一遍，逐步向現房銷售過渡，讓商品房預售制徹底退出歷史舞臺，這或許是不可改變的趨勢。

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責任編輯：吳劍 SF031