7月14日晚間，西安住建局等5部門聯(lián)合印發(fā)《關于防范商品房延期交房增量問題的工作措施》（以下簡稱《措施》），提出加強商品房預售許可管理、強化商品房預售資金監(jiān)管、規(guī)范商品房交付行為等，直指目前多地房地產市場出現(xiàn)的爛尾樓斷供潮亂象背后的根本原因。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對貝殼財經記者表示，預售資金監(jiān)管本就是為了確保工程項目不爛尾而設立的一道防火墻機制，不過若預售資金監(jiān)管不到位，或導致房企工程建設資金空缺，樓房爛尾問題。

　　值得一提的是，本輪爛尾樓斷供潮一事再度引發(fā)市場對取消商品房預售制度的討論，經濟學家任澤平在個人微博發(fā)表觀點稱：“是該取消商品房預售制了，用你的錢，建你的房子，還爛尾了，這是對購房者的不公平。”他認為，應該改為現(xiàn)房銷售。

　　那么，到底什么是商品房預售制？當初為何要實施這一制度？目前是否具備相關制度取消的條件？

　　西安政策直指商品房預售資金監(jiān)管

　　此次西安發(fā)布的政策恰逢其時，《措施》提出，要加強商品房預售許可管理，規(guī)定“開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可，原則上地上7層及以下的多層建筑，工程形象進度須主體結構工程封頂；7層以上的，須達到地上規(guī)劃總層數(shù)的1/3，且不得少于7層。”

　　《措施》還提出，要強化商品房預售資金監(jiān)管，具體舉措包括資金全額入賬；嚴格撥付標準；強化技術支撐；加強賬務核對；夯實銀行責任等。

　　種種舉措都切中近期多地房地產市場出現(xiàn)爛尾樓斷供潮問題的要害。多位業(yè)內人士認為，之所以出現(xiàn)爛尾樓，與監(jiān)管缺位導致預售資金被違規(guī)挪用不無關系。

　　所謂的預售資金是我國商品房預售制下的產物，而商品房預售制脫胎于1953年香港立信置業(yè)有限公司，在當時俗稱為“賣樓花”模式，即定金+余款分期的付款方式以解決開發(fā)商資金短缺問題。

　　自1994年我國《城市商品房預售管理辦法》頒布以來，商品房預售制已經實行28年。簡單來說，商品房預售制就是房地產公司將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者預先支付定金或房款的行為。

　　中信建投證券在一份研報中指出，對于房企而言，預售制度極大縮短了房企現(xiàn)金流回籠的周期，降低了房企資金斷裂的風險的同時，有效地滿足了房企規(guī)模龐大的融資需求。

　　的確，統(tǒng)計局發(fā)布的全國房地產開發(fā)投資數(shù)據(jù)顯示，今年1~5月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金達60404億元，其中，定金及預收款就有19141億元，占到位資金的比例高達32%，成為房企開發(fā)資金的主要來源渠道。在我國商品房供給不足的時代，這一制度促進了我國房地產市場的發(fā)展。

　　但對于購房者而言，“先交錢再收房”的模式顯然存在較大風險，出現(xiàn)爛尾樓便是最為嚴重的風險之一。

　　為了減少出現(xiàn)爛尾樓類似的情況，預售資金成為“防火墻”。本來，這筆資金應該由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監(jiān)管，房企須將預售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項目建設，但在過去很長一段時間，這筆資金時常被違規(guī)挪作他用。西安此次發(fā)布《措施》，強化商品房預售資金監(jiān)管，將在一定程度上減少爛尾樓現(xiàn)象的發(fā)生。

　　房地產市場逐漸飽和， 商品房預售制行至歷史十字路口

　　目前來看，本輪爛尾樓、斷供潮的焦點已經從預售資金的監(jiān)管是否到位轉變?yōu)槭欠駪撊∠唐贩款A售制度。

　　實際上，近年來隨著我國房地產市場逐漸飽和，關于是否應該取消商品房預售制度一直為各方所討論，甚至一度上升至官方層面。

　　貝殼財經記者發(fā)現(xiàn)，早在2005年，中國人民銀行就曾在其出具的《中國房地產金融報告》中建議取消房屋預售制度。2006年，33位全國人大代表在全國兩會上聯(lián)名建議取消商品房預售制度。

　　2009年，兩會提案中也出現(xiàn)相關內容，建議加快修訂《城市房地產管理法》，全面取消商品房預售制度，建立商品房竣工入市銷售制度。

　　2010年，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳甚至對外宣布，為進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序，推進商品房現(xiàn)房銷售試點，將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點。不過，隨后住建部否認取消商品房預售制度。

　　2018年9月底，住房城鄉(xiāng)建設部曾要求廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等六個省份對預售制進行評估，針對該制度應予以保留或取消提出建議，不過隨后也無下文。

　　支持取消該制度的任澤平認為，目前樓房已從大開發(fā)時代進入存量時代，對購房民眾不公平的預售制已經過時了，應該取消預售制改為現(xiàn)房銷售。以后一手交錢，一手交房，天經地義。“當然二次房改是個技術活，兼顧化解停貸、復工保交樓、重組房企債務、恢復市場信心以及長效機制，長效機制四大關鍵是推動城市群戰(zhàn)略、人地掛鉤、金融中性穩(wěn)定和房地產稅。”任澤平稱。

　　此外，還有觀點認為，此次爛尾樓、斷供潮風波，已嚴重影響購房者購買期房的信心，在這種情況下，預售制度也將失去意義，政府應考慮適時取消商品房預售制。

　　不過，也有反對方觀點認為，取消商品房預售制的條件還不成熟，原因是一些城市仍存在商品房供不應求的情況，若取消這一制度，商品房供應將大幅萎縮，推動房價上漲。同時，若取消這一制度，房企在現(xiàn)金流和周轉壓力下，勢必將加速搶工，甚至可能犧牲工程質量和樓盤品質，不利于地產行業(yè)的健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　嚴躍進對新京報貝殼財經記者表示，期房雖然有風險，但預售資金監(jiān)管制度若實施得好，風險其實是可控的。目前來看，還不能進入現(xiàn)房模式，因為這種模式下，房企的資金壓力更大了，而現(xiàn)在的問題是要確保期房模式下房企壓力更小，資金到位更充分，才能解決問題。

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責任編輯：李昂