將“樓宇經濟”與“產業園區”并行討論，從現實角度來講，需要解決的問題的關鍵有所不同。城市辦公樓宇面臨的主要問題是供應過剩，其解決方式有兩種，一是注入“新”產業內涵，減少對金融、貿易和城市服務業等功能的依賴；二是減少供應的盲目性。而產業園區著眼于服務地方新興產業和特色優勢產業，主要面臨供應結構的問題，即企業自建自用、地方國企建設、第三方市場化主體建設等三種供應方式。根據地方政府供應工業用地和科研用地的供地情況資料顯示，直接供給實體項目的工業用地面積大概占比達到所有工業用地供應的70%~75%左右，供給國企和政府平臺公司的工業用地占比接近20%~25%，真正所謂市場化專業主體拿地的比例僅有5%。因此，對產業園區來說，如何優化供給結構成為其核心問題，今天我將從三個方面展開關于結構優化路徑的相關思考。

　　一、減少土地資源粗放配置是大勢所趨

　　眾所周知，為了角逐激烈的地區間競爭，地方政府偏好通過低價格、大規模的工業用地配置來吸引工業企業進駐，以期在固定資產投資規模、政績考核評價與長期稅源預定上占得先機，但這種模式效益堪憂。大中城市產業聚集區，普遍存在工業用地產出效率低、閑置比例高，建設形象不符合城市面貌要求的問題，“一企一圍墻”，割裂城市空間，導致公共空間利用效率低下等問題頻頻發生。近20年，伴隨專業產業園區建設的興起，這種現象雖然有了顯著改觀，但參差且同質的產業園區仍然成為地方政府招商引資配置土地要素的難題。

　　從實踐的角度看，提升土地要素的配置效率，可以從下列事項著手：

　　第一、標準地供應。“標準地”是近年來工業用地配置模式的重要創新，配置標準正在不斷規范和完善。就“標準地”而言，自浙江德清于2017年推出全國首塊“標準地”以來，這一以“帶條件出讓”為中心的配置新模式便受到廣泛關注，且在浙江、上海、廣西等多個省市區試行及推廣。以上海為例，2019年7月第一批“標準地”在上海市土地交易市場掛牌出讓，上海產業用地資源配置和利用進入以質量為先的新階段，“標準地”成為上海引導產業精準布局，提高產業用地集約利用水平，加強產業用地評估和精細化管理的重要手段，這種出讓模式改變了過去政府和企業先洽談后定位的產業用地出讓模式，將標準制定移至洽談前，通過設置合理的土地出讓條件和指標，既公開透明，又利于進一步提升產業用地利用效率。

　　第二、減少向中小項目直接供地。多地出臺政策明確規定不向低于一定規模的中小項目直接供地。比如江蘇印發“推進工業用地提質增效實施細則”，明確規定“用地規模小于1.5公頃且適宜使用高標準廠房的工業項目，原則上不予單獨供地”。未來各地可以根據自身實際，設定單獨供地門檻，比如凡由地方政府直接招商項目，用地規模在200畝以上的，可由地方政府直接向用地企業供地；用地規模200畝以下的采用產業園進行配置和空間建設服務。

　　第三、依托基石企業構建產業生態。有生態構建需要和能力的企業通過自建園區，一部分自用，一部分用于引進上下游生態伙伴，為產業生態內的企業就近落戶提供便利條件，實現資源更高效的銜接和配置。以騰訊、阿里為代表的互聯網公司旗下園區資源遍布全國，這些園區在設計之初就充分考慮了生態伙伴的布局需求，在滿足自用的同時，亦成為基石企業培育、孵化、收購新項目、新業務的重要載體。當然也要防范基石企業的圈地行為，比如比亞迪位于長沙經開區的工廠，占地1200畝，但多年稅收未達到10萬/畝，放在長沙就顯得效率低下，這是過去地方政府對企業和價值之間信息不對稱和缺乏判斷所造成的后果，未來應該防范與杜絕。

　　二、地方國企園區建設需著眼于專業化水平提升

　　地方國資平臺，除北京、上海、深圳、蘇州等少數有較高專業水準外，大部分城市的地方國資平臺公司專業素養較差、服務效率低，迫切需要更多社會責任感強的專業化市場主體以各種方式參與改革，通過合作促進行業進步。坦率的講，北京中關村，上海張江/臨港/市北，深圳南山科技園，廈門軟件園等全國知名園區雖均出自地方國企之手，我們應該客觀看到它們均位于一線城市或國家中心城市，這里科技資源豐富，科技產業需求旺盛，那么即便開發主體的專業能力有所缺乏，但在能力較強的建筑設計單位的輔助加持之下，項目失敗的概率也比較低。但當它們在副省級城市或三、四線城市布局的時候，卻往往因為專業能力和機制上的缺陷，導致項目的經營成效比較差。那么解決這個問題的關鍵就在于地方政府的國資平臺要善于與市場化主體合作，通過合作提高專業能力，真正實現項目的高質量經營。

　　三、市場化主體的可持續發展之路

　　我認為，市場化主體應成為供應的核心，以便更準確、更高質量的滿足客戶需求，市場化主體所具備的由多種專業能力構成的體系化能力將會在未來發揮重要作用。

　　第一、標準化廠房作為中國工業化進程中的階段性產物，在過去幾十年的發展中，確實幫助中國工業取得了長足進步，但在供給嚴重過剩的今天，這種缺乏針對性的供應模式及“復制思維”實際已無法有效匹配企業的個性化需求。

　　第二、產業園是縮小版城市，每一個成功的城市都有其獨特的文化氣息，這是一個城市群體形成的共有文化屬性。園區同樣如此，用復制的思維方式做產業園區是愚蠢的，注定會失敗，千篇一律整齊劃一的建筑形象已經成為當今時代城市建設的垃圾，從文化上已經落伍、既成為城市形象的拖累，也成為被厭惡的場所。未來，采用“敏捷定制”方式突出建筑的個性化、空間的豐富性和易識別性或將成為園區發展的主要方向。

　　第三、要改變產業園區的建設邏輯，那種基于一般需求、抽象需求和普遍需求開發園區的時代已經過去，通過簡單空間來推動產業集群的方式已不合時宜。新時代的產業集群需要根據生產力布局、供應鏈整合以及產業生態構建的需要來統籌規劃，并不會因為那里正好有一塊閑置土地，或者因為有了城市總體功能規劃就能自然而然的形成產業集群。因此，對市場化主體而言，必須實現有效供應才能生存，如若盲目供應，即使對法規、政策、技術都很熟悉，也仍將無法適配市場需求。未來，產業園應該強調的是空間的生態價值，與城市面貌的協調，以及企業的空間獨特性，這才是高質量，只有這樣的園區才是有效供應。要做到這一點，首先應評估抽離房地產價值后是否還有剩余價值，如若沒有剩余價值，那就沒有繼續發展的必要，就需要變革和轉型。

　　今天就跟大家分享這些，謝謝！

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責任編輯：李思陽