原因三：保障住房不斷上市樓市供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)

　　廣州市構(gòu)建住房保障體系的努力在2008年已經(jīng)初見成效，廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房的大量推出大大緩解了商品房市場上供求失衡的矛盾，房地產(chǎn)市場也因此回歸理性，博弈的天平開始向購房者一端傾斜。

　　3月底出臺的《廣州市市轄區(qū)2009年住房建設(shè)計(jì)劃》，再次明確了廣州市政府將繼續(xù)采取增加住宅供應(yīng)量的手段來對市場進(jìn)行調(diào)控，長期不正常的住宅供需比也同時(shí)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)。戴德梁行根據(jù)國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)分析，第一季度廣州全市一手住宅的供需比例為1.74：1，與去年屢屢超過1：2的供需比形成強(qiáng)烈反差。

　　今年發(fā)售的多個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目也令商品房市場首次出現(xiàn)了大規(guī)模分流。保利西子灣、中海金沙馨園、萬科新里程和龍光峰景華庭的總成交量達(dá)到3300套以上，并且?guī)缀跏侨�部賣光，在搶占不少市場份額的同時(shí)更令市場關(guān)注的焦點(diǎn)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。從下半年開始，各大限價(jià)房樓盤還將不斷推出新組團(tuán)，對其他普通商品房的銷售壓力有增無減。

　　此外，廣州市經(jīng)濟(jì)適用房的銷售工作已經(jīng)于5月啟動，將在下半年開始正式出售。首批近2000套經(jīng)濟(jì)適用房分別位于金沙洲、同德圍和新廣從公路地段，房價(jià)根據(jù)不同項(xiàng)目的成本由物價(jià)部門審批后確定。但根據(jù)松洲新社區(qū)4409元／平方米的基準(zhǔn)價(jià)，4850元／平方米的最高售價(jià)估計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格將普遍和周邊二手住宅價(jià)格相當(dāng)。這勢必又將分流一部分購房市民，對商品住宅，特別是中低端商品住宅的銷售形成沖擊。

　　在新社區(qū)、限價(jià)房不斷增加的供應(yīng)下，中低價(jià)位的住宅供應(yīng)將不斷增加，逼迫其他樓盤重新確定銷售價(jià)格。各大發(fā)展商和樓盤的新一輪促銷，已經(jīng)不得不把保障性住房當(dāng)作競爭對手來看待。

　　原因四：拿地成本低降價(jià)仍有利可圖

　　對于發(fā)展商目前所遇到的困難，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜曾打過一個(gè)形象的比喻：“現(xiàn)在最多只算是切個(gè)指頭，還遠(yuǎn)不到‘?dāng)啾邸�的時(shí)候”。記者了解到，目前在售的不少樓盤成本低廉，即便是目前推出了各種措施讓利，也仍然可以獲得巨額的利潤。

　　根據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)，廣州今年4月房價(jià)依然維持在10997元／平方米的高位，比2003年樓價(jià)低點(diǎn)時(shí)高了2倍還多。但目前廣州市在售的300余個(gè)樓盤中，有相當(dāng)一部分土地是早年通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓等方式獲得的，其拿地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于各區(qū)域“地王”的價(jià)格。但是這些樓盤也都享受到了高價(jià)“地王”所帶來的土地增值收益，定價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其綜合成本。

　　去年的“地王”頻現(xiàn)和樓價(jià)飆升掩蓋了大多數(shù)樓盤成本極低的事實(shí)。據(jù)消息人士透露，某大集團(tuán)今年推出的一個(gè)江景豪宅盤，其圈地成本折合樓面地價(jià)不過每平方米數(shù)百元，即便按照其所宣傳的產(chǎn)品品質(zhì)和超豪華配套，其單套住宅的總成本也在5000元／平方米以下。但其大肆宣傳降價(jià)促銷后的價(jià)格至今依然在每平方米萬元左右，仍有高達(dá)50%的利潤空間。

　　和上述樓盤類似的例子在廣州樓市屢見不鮮。特別是在番禺、花都、增城等協(xié)議出讓一度盛行的郊區(qū)，少數(shù)大集團(tuán)動輒圈地?cái)?shù)百上千畝。樓盤滾動開發(fā)，售價(jià)也不斷上漲，其利潤空間更是難以計(jì)數(shù)。在售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本價(jià)的情況下，發(fā)展商在相對疲弱的市道適當(dāng)降價(jià)促銷，的確算不上什么。本報(bào)記者王昊