導(dǎo)語(yǔ)：在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，土地成為稀缺要素，社會(huì)各界對(duì)土地改革頗為矚目。因此，土地改革是擺在新一屆政府面前的嚴(yán)峻課題。該怎么改？社會(huì)各界對(duì)此討論頗多。
在當(dāng)前的土地制度下，村社集體成員對(duì)承包土地只擁有農(nóng)地農(nóng)用下的使用、收益和轉(zhuǎn)讓權(quán)。城市土地由地方政府獨(dú)家壟斷土地供應(yīng)、轉(zhuǎn)讓與回收。在土地增值收益分配上，存在相關(guān)利益主體得失不公的現(xiàn)象。[詳細(xì)]
到2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來(lái)源的債務(wù)余額為2.5萬(wàn)億，占地方政府負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的比重達(dá)81.2%。2013年至2015年到期償還的債務(wù)分別占11.37%、9.28%和7.48%，2016年以后到期償還的占30.21%。[詳細(xì)]
在珠三角、長(zhǎng)三角等沿海城市，都存在農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的隱性市場(chǎng)。在這個(gè)隱性市場(chǎng)中，有相當(dāng)大的一部分流轉(zhuǎn)是踩著國(guó)家法律“紅線(xiàn)”進(jìn)行，包括各地屢禁不止的“小產(chǎn)權(quán)”房。宅基地流轉(zhuǎn)機(jī)制缺失，沒(méi)有農(nóng)民退出宅基地的機(jī)制，導(dǎo)致大量空心村出現(xiàn)。[詳細(xì)]
在世人矚目的十八屆三中全會(huì)即將召開(kāi)之前，官方高層智囊機(jī)構(gòu)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心首次向大會(huì)提交“383”改革方案總報(bào)告。“383”方案將土地改革作為八大改革領(lǐng)域和三大突破口之一。而土改的核心就是，實(shí)施以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。在現(xiàn)有土地權(quán)屬基礎(chǔ)上，賦予農(nóng)民集體土地處置權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。
方案建議，在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地平等進(jìn)入非農(nóng)用地市場(chǎng)，形成權(quán)利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開(kāi)交易平臺(tái)，建立統(tǒng)一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。
在此基礎(chǔ)上，對(duì)已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權(quán)房”，按照不同情況補(bǔ)繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。
政府收入應(yīng)該來(lái)自多方面，比如土地財(cái)產(chǎn)稅，即對(duì)現(xiàn)在囤積的土地征漲價(jià)稅，使得土地真正的收益里很大的一塊通過(guò)稅收進(jìn)入社會(huì)。
方案中的表述為，建立土地價(jià)值評(píng)估體系。將土地稅收計(jì)征重點(diǎn)從流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向保有環(huán)節(jié)，實(shí)施從價(jià)計(jì)征。率先對(duì)集體建設(shè)用地、儲(chǔ)備土地和囤積土地征收土地增值稅。
對(duì)被政府征收土地，改原用途補(bǔ)償為公平補(bǔ)償，農(nóng)民房屋按市價(jià)補(bǔ)償，被征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)社保體系。改革土地出讓制度和用地模式，合理確定城市土地用于建設(shè)與農(nóng)民留用比例，建立國(guó)家土地基金制度。
方案提出，改政府賣(mài)地為國(guó)有土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，政府以國(guó)有土地所有者身份獲得土地權(quán)益。
報(bào)告指出，要以落實(shí)集體成員權(quán)時(shí)點(diǎn)和量化集體資產(chǎn)為核心，確保農(nóng)村土地承包關(guān)系長(zhǎng)久不變。將農(nóng)村承包地、宅基地、林地、房屋等資源確權(quán)、登記、頒證到每個(gè)農(nóng)民。
實(shí)施以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。在現(xiàn)有土地權(quán)屬基礎(chǔ)上，賦予農(nóng)民集體土地處置權(quán)、抵押權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)。
據(jù)參與了三中全會(huì)文件征求意見(jiàn)的人士透露，三中全會(huì)報(bào)告關(guān)于土地制度改革的內(nèi)容包括：繼續(xù)進(jìn)行農(nóng)地的確權(quán)、登記工作；創(chuàng)新農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)方式的多樣化；通過(guò)信托、抵押等方式與金融創(chuàng)新相結(jié)合；通過(guò)轉(zhuǎn)包、出租等增加農(nóng)民的資產(chǎn)性收益等。[詳細(xì)]
河南省土地學(xué)會(huì)副理事長(zhǎng)張占倉(cāng)表示，土地是農(nóng)民的資產(chǎn)，但是現(xiàn)在的土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)都是地方政府出面交易，農(nóng)民得不到收益。因?yàn)檗r(nóng)民沒(méi)有賣(mài)地的權(quán)利，只有政府有權(quán)利。因此土改的根本方向是要啟動(dòng)《土地法》修改，讓農(nóng)村土地市場(chǎng)有序開(kāi)放。[詳細(xì)]
小產(chǎn)權(quán)房介于農(nóng)村集體用地和城市建設(shè)用地之間的模糊地帶，目前其身份仍存在法律障礙。專(zhuān)家建議應(yīng)區(qū)別對(duì)待。通過(guò)政府收購(gòu)或補(bǔ)交土地出讓金等方式，將一部分小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)換成為合理、合法的房源，而對(duì)于違建的小產(chǎn)權(quán)房則必須依法取締。[詳細(xì)]
現(xiàn)行征地制度導(dǎo)致政府對(duì)土地的壟斷，進(jìn)而形成土地財(cái)政。國(guó)家應(yīng)從土地資產(chǎn)戰(zhàn)略高度出發(fā)，組建中央土地銀行，發(fā)展多層次土地金融組織，創(chuàng)新各種土地金融工具。[詳細(xì)]