文|王茜

　　千億房企暴雷、豪宅無證遭拍賣、房產政策變化……動輒千百萬的資金讓每一個購房人慎之又慎。今年發生的泰禾業主維權事件和成龍豪宅拍賣風波更為大家敲響了警鐘。購房時有哪些需要關注的風險？如何維護自身權益？萬商天勤律師事務所合伙人、北京辦公室執委會主任張曉峰近日做客新浪法問直播間，帶來精彩觀點分享。

　　人民法院公告網的信息顯示，今年以來，全國已經超過360家房企發布破產公告。隨著償債高峰將至，“房住不炒”的調控主基調不變以及樓市增速放緩等因素疊加，部分房企過去長期依賴的高杠桿、高負債模式變成了市場的“定時炸彈”。

　　這其中，知名房企泰禾集團就是一個代表。今年泰禾集團已有多筆債務違約，其北京、上海、杭州、昆明、蘇州以及福州等地項目也被接連曝出面臨不同程度的停工，甚至爛尾的風險，業主們紛紛走上維權之路。此前，泰禾北京院子二期全體業主一度發布公開信“喊話”泰禾董事長黃其森，要求其盤活項目，給出解決方案。

　　即便是巨星也逃不過買房的“坑”。近期，電影明星成龍位于北京市二環路內NAGA上院的兩套住宅被司法機構掛網拍賣。據媒體報道，涉事住宅已于2006年4月簽訂《北京市商品房預售合同》，但一直未辦房產證，仍在開發商御嘉置地有限公司的名下。因開發商涉債務糾紛，上述住宅也成為被處置的資產之一。

　　針對上述案例，張曉峰律師認為，近來房地產問題頻發的原因主要有四個方面。首先，“市場下行，面粉貴過面包”。“數年前，那些爭奪‘地王’的房企不惜負債累累，用透支未來來豪賭房地產的明天。然而，當政策調控不再寬松，當房地產融資不再開閘放水，便會發現誰在裸泳。”

　　其次，部分房企融資難、成本高、抵押率高是問題誘因之一。以泰禾為例，2015~2018年該公司有息負債同比增速分別為28%、51%和 80%。有息負債的快速擴張，帶來了公司杠桿的快速提高；2019年該公司綜合融資成本達到9.94%，在房企中處于較高的水平，加重了企業的財務負擔；同年公司受限制資產規模快速增長，達到807.11億元，相比2018年增加了124億元。

　　同時，今年隨著房地產融資長效機制“三道紅線”的出臺，一些房企的融資和債務問題凸顯。此外，房產銷售政策持續收緊，房產開發及取證手續繁雜，購房者地位弱勢以及部分購房者重價格輕合同等問題也可能會引發購房糾紛。

　　圖片來源：張曉峰律師

　　對于購房者，張曉峰律師有六點建議：第一，精選優質開發商，降低試錯成本。針對開發商，可以通過控股股東、工程管理能力、市場占有率和控股股東背景四個角度做綜合評估；第二，全面核查項目信息，包括《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》 等“五證”“二書”證照，批準預售部位與銷售面積、銷售狀態、擬售價格與樓盤表等信息，還有資金監管、抵押現狀和開發商或房源控制人情況。

　　第三，全面審查合同條款，核心條款逐一研究。“開發商常常通過格式條款約定的方式試圖免除其通知交房義務并將房屋交接義務及后續風險轉嫁給購房人。”因此要仔細看、逐條審閱合同條款，切勿一知半解；第四，關注施工。“一定要想方設法去施工現場看看，看看工地是否管理規范，簡單如看看施工材料是否堆放整齊。你就會判斷這工地是否規范。”還需要注意是否存在施工單位掛靠、轉包的問題。

　　第五，關注質量。收房時，發現質量問題務必及時提出；最后，發生爭議時，應及時咨詢律師，通過合法途徑維護自身權益。“購房會遇到各種問題，切勿因盲目沖動而后悔不已，此處六點建議可以避開各種套路，防患于未然。”

　　圖片來源：張曉峰律師