積極財政政策緩沖私人部門經濟下降

　　另外，我們的投資和消費，另外兩駕馬車。投資是中國這幾年來一直增長很快的，但是現在我們看到投資的增速在明顯下滑，兩方面的原因：一方面因為出口增速下降，而中國的投資當中，有相當一部分是為出口而投的。比如說加工制造業的投資，如果不出口，沒有出口的市場，我們這方面的投資是不會增長那么快的。但是這幾年來我們看到出口依存度在提高，跟出口相關的投資增速非常快，但是這一塊隨著外部環境的惡化，我們出口制造業的投資最近一段時期，尤其是從08年上半年到現在，已經明顯下滑了。

　　另外還有一個原因，我國自身房地產方面的投資經過了多年的快速增長，從今年下半年開始也出現了下滑，并且現在房地產方面的新開工項目投資出現負增長，這樣對于明年的房地產方面完成情況來說是一個非常不利的因素，會使得所謂內需拉動的房地產有關的投資下降。房地產行業產業鏈是很長的，它的直接供應商是原材料企業，鋼、水泥、鋁、玻璃，這些原材料企業的更上游的行業是能源，尤其是電力。因為這些行業是高耗能的行業，電后面是煤。也就是說如果房地產行業出現下滑的話，會影響到其它許多行業的發展。

　　這兩塊投資增速一旦下降的話，我們中國經濟的增長速度將明顯下滑。因為制造業和房地產業是我國投資當中占比最高的兩個行業，制造業占到投資三分之一，房地產行業直接就占投資四分之一，更何況剛才說的它所能影響到的一些行業，加重起來影響就更大。

　　我們現在看到的是政府最近出的一些政策，充分預計到了私人部門經濟下降可能對中國產生的影響，因此我們試圖用積極的財政政策來緩沖這種下降。緩沖這種下降能起到多大的作用呢？我們還有待于觀察。但是拿目前的情況和98年的時候做一個對比，我們看到在這個圖當中顯示，1998年的時候政府的積極財政政策撬動了大量的私人資金的投資，無論是在房地產行業還是在基礎設施行業里面，私人資金有大量的流入。那個時候為什么會有大量流入呢？我覺得是兩個因素，一個是在1998年我們實行了房改，實行房改的同時政府用積極財政政策改善基礎設施，自然就吸引了很多私人資金進入房地產行業。另外，那個時候中國的基礎設施非常薄弱，許多基礎設施領域投資的回報率是比較高的，比如高速公路、港口，政府只要鼓勵這一類的投資，自然會吸引很多的私人資金介入。今天的情況和當時比，在這兩方面都是有區別的。因為我們房地產當初是一個新興的行業，朝氣蓬勃的行業，是支柱行業。現在經過十年的房地產行業的發展，房價已經到了相當高的水平，不是所有的人都買得起房子。在目前的情況下，即使政府搞基礎設施建設，房地產方面的投資，也不可能像過去增長那么快。另外，我們現在的基礎設施也是比較飽和的，無論在高速公路還是機場方面，我們都看到有些地區都出現比較過剩的現象，也難以像當時那樣吸引大量的私人資金的流入。

　　事實上我們看到中國的房價根據發改委70大城市的數據顯示，許多城市房價已經開始下跌，并且房價下跌城市的個數在急劇上升。4月份只有5個城市房價下跌，但是到了10月份就是36個城市。房價下跌原因到底在哪兒？有人說是信心，當然信心或者對未來房價的預期是一個重要的因素，但這個因素影響的更多是投資需求，因為投資者買不買房，要做三個指標的比較分析。第一，利率水平多高，第二，租金回報率多高。第三，房價未來漲不漲，漲多少。目前利率水平已經是降到了4%、5%左右，4%、5%的水平，但是租金回報率還沒有達到那個水平。所以，買房子的話，如果房價不漲，投資者是不敢問津的。必須房價漲的幅度能夠覆蓋租金回報率與利率之間的差異，才有可能保本。不然的話，買房投資是要虧的。現在房價看跌，而且利率水平還是高于租金回報率，自然投資者就不感興趣。剩下的就是真實需求，自住的需求，自住需求就看買得起買不起、是否能承受目前的房價水平。

　　我們這兒做了一些分析，看中國比較大的城市如上海、深圳、北京、廣州、南京，假定一個家庭買一個小戶型90平米的房子，20%首付，你會發現月供占到家庭收入的70%、80%。這個分析是在前天央行大幅減息做的，減了息之后，看到這個指標從80%略有下降，但還是高于70%。我們國家銀行按揭貸款的標準是月供占家庭收入比不能超過50%的，現在70%多要降到50%，要么收入達幅度上升，要么房價需要下降。也有人說你這個分析里面有一個問題，中國老百姓的住房擁有率是很高的，他們現在手中有房子的，只不過這些房子是原來房改的時候國企分給他們的，但這個方面現在也可以流通了，也就是他們去買房子的話不需要用大量的現金去買，可以把自己手中的房子賣掉，再去買一個商品房。那樣的話可承受能力可能不像你做的分析那么大，它只要額外加一點錢就行了。表面上看這種分析是有道理的，但是仔細推敲里面有問題。問題在哪兒呢？把現在手中有的老房子賣掉，賣給誰去？買他房子的人是不是手中也有老房子呢？如果也有的話，那群人也要把他的老房子賣掉來買你這群人的老房子，你仔細這么推下去，總有一群人是沒有房子的人，要買老房子，他是白手起家的。也就是說這個分析如果是整個動態的來看，是站不住腳的，并不是所有的人都有這個能力，原來有房子，我只要加一塊就能把新房子買下來，總有人是白手起家，過去是沒有房子的，這條鏈接下去總有人是買不起的，只要他買不起，中間那些人就賣不掉你的老房子，你要買房子還非得白手起家不可，非得用現金、用銀行貸款來支付整個房價。所以，我們這個分析是從這個角度來看的。房價水平和老百姓收入相比，現在是偏高的。

　　看一下目前房地產的庫存情況與月銷量的情況做一個對比。剛才已經看了美國的情況，10到11個月。我們看到，中國現在平均水平27個月，比美國要高的。

　　另外我們看到房地產行業盡管存在著價格比較高的問題，但是這個行業確實關系到許多工業企業的增長情況。因為房地產行業的上游很長，比如說鋼鐵里面22%的粗鋼都是用在房地產建設上面的，27%的水泥用在房地產，18%的玻璃、27%的鋁、36%的PVC都是用在房地產里面的。所以，房地產行業一旦下滑，將會影響到一大批的重化工業企業。