專題：政策利好與經濟復蘇形成共振 市場有望開啟第二波上攻行情

　　證券時報記者 張達

　　作為國民經濟支柱產業，房地產的穩定發展至關重要。今年以來，中央和地方持續釋放政策寬松信號，在供需兩端密集政策支持下，房地產多指標在3月出現積極信號，不僅房價上漲城市數量增加、環比降幅收窄，而且新房和二手房成交量也較前期有所上升，一季度全國新房銷售面積和銷售額、房企到位資金中的國內貸款同比降幅均有所收窄。

　　接受證券時報記者采訪的業內人士認為，房地產銷售、融資端有企穩跡象，有助于增加居民對房地產市場穩定的信心。但從一季度數據來看，新房銷售同比降幅仍較大，房地產開發投資、房企到位資金等指標同比降幅仍在擴大，整體來看，房地產市場仍處于調整過程中，期待后續寬松的支持政策進一步加大力度，促進行業持續企穩向好。

　　供需兩端支持政策

　　加速落地

　　今年以來，中央和地方持續釋放房地產政策寬松信號。2月央行5年期以上貸款市場報價利率（LPR）下調25個基點，是2019年以來最大降幅，帶動多地房貸利率降至歷史最低水平。3月兩會政府工作報告強調要“優化房地產政策”后，住房城鄉建設部部長倪虹在兩會民生主題記者會上進一步提出，城市政府要用好調控自主權，要因城施策優化房地產政策，穩定房地產市場。3月底國務院常務會議提出，要系統謀劃相關支持政策，有效激發潛在需求。

　　地方層面優化政策密集落地。據克而瑞研究中心統計，一季度，全國至少127個省市出臺152次寬松性政策，頻次同比增長約4成。主要包括北京、上海等15城放松限購；廣州、重慶等24省市放松限貸；寧德、陽江等4城放松限價；晉江等3城放松限售；濟南、合肥等75省市調整公積金貸款政策；杭州、重慶等6城減免交易稅費；大連、拉薩等63城發放購房補貼等。此外，還有鄭州等十余地出臺了商品房“以舊換新”政策，力爭打通置換鏈條。

　　值得注意的是，一線城市優化政策不斷加碼，包括放松部分區域限購、放開120平方米以上大戶型限購、降低社保年限要求、取消離婚限購、上調住房公積金貸款額度等。

　　與此同時，供給端政策也加速落地。年初住房城鄉建設部、金融監管總局聯合發文要求建立城市房地產融資協調機制后，各地迅速行動。截至3月末，商業銀行對房地產融資協調機制推送的全部第一批“白名單”項目完成審查，其中審批同意項目數量超過2100個，總金額超過5200億元。

　　房地產多指標

　　出現積極信號

　　在一系列政策支持下，房地產多指標在3月開始出現了積極信號。

　　中國人民大學國家發展與戰略研究院高級研究員秦虹在接受證券時報記者采訪時表示，從今年一季度的房地產市場數據來看，市場調整仍在繼續，但有兩個特點，一是關系到房地產市場走勢的需求端數據降幅收窄，如1—3月，全國商品房銷售面積和銷售額同比降速分別比1—2月縮小了1.1和1.7個百分點，其中東部地區商品房銷售額降速從31%到28.8%，減少了2.2個百分點，大于全國平均水平。

　　“二是從房價數據來看，3月新房價格環比上漲城市有11個，比2月增加3個，各線城市房價環比降幅略有收窄，受銷售結構的影響，新房價格同比上漲的城市也有11個，比上月增加了1個；一線城市二手房價環比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1個百分點。”秦虹對證券時報記者說，以上數據表明，房地產市場銷售端在快速向下調整后有趨穩的跡象，這有助于增加居民對房地產市場穩定的信心。

　　3月，無論是新房還是二手房成交量均比前期有所上升。從新房來看，克而瑞研究中心副總經理楊科偉對證券時報記者表示，3月，115個重點城市新房整體成交“觸底反彈”，單月成交規模高達2432萬平方米，環比近乎翻番，同比因去年基數較高下降41%，不過已顯著好于2023年下半年月均，增幅達到10%。

　　從二手房來看，中指研究院市場研究總監陳文靜告訴證券時報記者，一季度重點11城二手房成交套數同比降幅明顯低于新房，市場表現好于新房。其中，部分核心城市在政策優化后市場情緒出現明顯回升，深圳一季度二手住宅成交量同比實現正增長。3月，北京、上海、深圳二手房成交量均達2023年4月以來最高水平。上周，在低基數下，重點城市二手房成交量環比增長52.8%，同比下降9.2%，降幅明顯收窄，二手房“以價換量”帶動市場活躍度好轉。

　　除了銷售數據顯示出前期支持政策措施的效果，在國家統計局副局長盛來運看來，房地產項目“白名單”支持政策落地對融資額產生積極影響。國家統計局的數據顯示，1—3月房企到位資金結構中，國內貸款同比降幅較1—2月收窄1.2個百分點，房企融資能力有所回升。“這與房地產‘白名單’融資政策落地有直接關系。”他說。

　　金融監管總局日前表示，在房地產融資協調機制推動下，一些原本可能停工但已部分銷售的項目得到資金支持，為增強居民購房信心、穩定房地產市場發揮了積極作用。在有效緩解房企在建項目流動性壓力的同時，協調機制也明顯提升了金融機構“敢貸、愿貸”的積極性。

　　業內期待政策

　　進一步加力護航

　　盡管房地產銷售、融資端出現積極信號，但是從國家統計局一季度數據來看，商品房銷售同比降幅仍較大，房地產開發投資、房企到位資金等指標同比降幅仍在擴大。

　　陳文靜指出，一季度部分核心城市政策效果顯現，在3月出現溫和修復行情，全國新房銷售指標累計同比降幅較1—2月收窄，但整體來看，新房市場調整壓力仍在，在去年同期高基數下，新房銷售規模同比降幅仍較大。

　　華福證券房地產分析師陳立也認為，房地產市場整體仍處于調整過程中，市場整體復蘇仍需后續政策持續加碼。

　　“希望寬松的支持購房政策繼續保持和加大力度，如進一步降低按揭貸款和公積金貸款利率，繼續優化限購、限售政策，明確未來在稅收方面持續支持居民住房消費等，促進銷售端數據持續向好。”秦虹對證券時報記者說。

　　值得注意的是，國務院對房地產工作高度重視，日前再次提出政策支持要求。國務院副總理何立峰在鄭州調研時強調，要加快推進城市房地產融資協調機制落地見效，抓緊解決協調機制落實的堵點卡點。他還要求，城市政府要堅決扛起維護本地房地產市場平穩健康發展的主體責任，用好房地產調控自主權，因地制宜調整優化房地產政策。

　　金融監管總局也表示，下一步，將會同住房城鄉建設部進一步推動城市房地產融資協調機制落地見效，抓緊推動后續批次“白名單”項目融資落地工作。

　　展望未來，陳文靜對證券時報記者表示，預計一線城市或繼續優化限購政策，二線城市有望全面取消限制性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率、降低交易稅費等政策依然具備空間。從供給端來看，未來給予企業更大資金支持是政策發力點，城市房地產融資協調機制有望加速推進和落實。隨著房地產供需兩端政策持續優化調整，行業有望企穩發展。

　　“當前中國房地產穩定發展政策措施效果還在持續顯現，未來房地產市場仍有持續健康發展的支撐條件。”盛來運在一季度國民經濟運行情況發布會上說。

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責任編輯：凌辰