近期，多地爛尾樓業主強制斷供事件不斷發酵，截至目前，已有河南、湖南、江西、廣西等15個省份超過50個樓盤業主發出公開聲明，單方面宣布停止償還商品房按揭貸款。

　　“強制停供潮”的背后，是新建樓盤停工、逾期交付乃至爛尾，并涉及開發商挪用預售款、監管銀行責任落實不到位等一系列問題，引起市場對商品房預售資金監管制度的關注。

　　什么是商品房預售制？ 預售資金如何監管？

　　商品房預售制度是國內房地產開發經營管理制度的重要內容，業界普遍認為，該制度對促進房地產業早期快速發展、解決一定時期內商品房供應不足問題、實現全體人民住有所居發揮了關鍵作用。

　　在立法層面，中國內地的期房預售制度于1994年正式確立。

　　根據當年出臺并于2001年進行修訂的《城市商品房預售管理辦法》，商品房預售是指房地產開發企業（下稱開發企業）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

　　彼時，國家只作原則性規定。其中，對于開發商取得預售資格提出兩方面要求：其一，擁有土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證；其二，工程進度達標，即投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上。

　　但對于商品房預售款監管的具體辦法，由房地產管理部門制定。《城市商品房預售管理辦法》明確，“省、自治區建設行政主管部門、直轄市建設行政主管部門或房地產行政管理部門可以根據本辦法制定實施細則。”

　　商品房預售資金是指購房人按照商品房預售合同約定支付給開發商的購房款，一般包括定金、首付款、后續付款、銀行按揭付款等，是商品房預售的全部銷售收入，在商品房竣工交付前，屬于房企預收賬款性質的負債。

　　在住建部于2010年4月發布的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中明確，各地要加快完善商品住房預售資金監管制度。尚未建立監管制度的地方，要加快制定本地區商品住房預售資金監管辦法。商品住房預售資金要全部納入監管賬戶，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進度進行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付。

　　根據新華社今年2月初消息， 全國性的商品房預售資金監督管理辦法已制定出臺。

　　相較于以往，新規在完善規范商品房預售資金監管措施上有五大“亮點”值得關注：招標確定監管銀行、合理確定監管額度、明確各方監管責任、建立信息共享機制、確定首末撥付節點。

　　重點資金如何監管？ 地方調整的方向是什么？

　　截至目前，多數城市在對預售資金進行全額監管的基礎上，劃分重點監管資金和一般監管資金。

　　根據浙商證券相關研報，重點監管資金用于確保項目工程建設進度的正常推進；而一般監管資金（若有開發貸、按揭貸由銀行、金融機構監管）指超過重點監管資金額度以外的監管資金，房企可按各城市規定提取，但應當優先用于監管項目的建設或開發貸的償還。

　　監管資金需存入監管銀行的監管賬戶。

　　上述研報稱，在銷售前期，重點監管賬戶上的受限資金一般多于一般監管賬戶，因為按揭貸款是貸款銀行按照建設周期逐步打入一般監管賬戶。等到銷售進入后期或者銷售完畢時，一般監管賬戶上的資金總量會超過重點受限資金。當項目售罄時，重點監管賬戶上的受限資金一般占整體銷售總額的 15-20%（對于全國性房企來說）。

　　不同地區重點監管資金的監管額度、監管方式、資金撥付等有所不同。

　　上述研報稱，重點監管資金多以預售款或工程造價為基準乘以固定比例，或按照單方建造成本乘以預售面積，按照銷售進度以比例進行歸集、監管，各城市監管比例和各節點留存比例有所不同。少數城市按照累計回款乘以固定比例進行監管。

　　第一財經綜合上述研報梳理發現，北京、天津、濟南、石家莊等城市按“單方建造成本×面積”計算，北京要求每平方米不得低于5000元；太原、重慶等城市按照預售資金的百分比確定重點監管額度，重慶為總預售款的35%（暫時沒有資金風險的項目）；合肥、福州、大連、浙江等城市則按工程預算造價上浮10%~30%左右計算；長沙等城市對預售資金采取“全額全程”監管。

　　根據今年年初新出爐的全國性的商品房預售資金監督管理辦法，監管額度根據商品房項目建設工程造價、施工合同金額以及項目交付使用條件等因素確定，而不是簡單地按房屋銷售額的比例確定；在確保房地產項目竣工交付所需資金后，超出監管額度的資金可由房地產開發企業提取使用。

　　4月29日，中共中央政治局召開會議，會議進一步提出，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

　　根據克而瑞地產統計，截至6月初，今年已有全國南京、成都、?？诘?8省市適度放松預售資金監管。放松內容包括增加重點監管資金撥付節點、提升重點監管資金撥付比例、允許使用銀行保函替代預售監管資金等。

　　6月下旬以來，多地新建商品房停工、逾期交付、預售資金被違規轉移等問題逐漸暴露，影響“保交樓”進度和購房者信心修復，成都、杭州、山西、深圳紛紛重新加強預售資金監管。

　　在杭州，6月30日當地印發《關于進一步規范杭州市商品房預售資金監管的通知》，7月6日發布《關于杭州市商品房預售資金監管銀行項目招標公告》，要求購房者所有相關購房款項都必須全部直接存入監管賬戶，否則不可辦理網簽。

　　對于監管銀行，該公告要求，參與銀行在近3年內經營活動無重大違法違紀記錄，財務穩健，資金充足率、不良貸款率、撥備覆蓋率、流動性覆蓋率、流動性比例等指標達到監管標準，內部管理機制健全，具有較強的風險控制能力，近3年內未發生金融風險及重大違約事件。

　　中國內地的預售制有何特殊性？改進方向有哪些？

　　商品房預售制并非中國內地首創，如果將未達交付條件的住房均視為期房，美國、日本、韓國、澳大利亞等國也實施期房預售。有觀點認為中國的商品房預售制源于中國香港的“賣樓花”。

　　中國社會科學院財經戰略研究院鄒琳華近日撰文稱，從目標定位上，中國內地期房預售更接近于“集資建房”的升級版，主要是為了籌集建設資金，而各類風險主要由購房者自負。

　　“綜合來看，中國香港‘樓花’制度和其它國家成熟市場的期房銷售制度在性質及目標定位上更為接近，與中國內地的期房預售制度反而有質的差異。”鄒琳華認為，“樓花”制度下，市場風險由雙方分擔。進一步降低購房者風險、保護購房者權益，將是中國內地期房預售制改革的根本出發點。

　　全國人大代表，民進江西省委副主委，江西省住房和城鄉建設廳廳長盧天錫在今年兩會期間也提出類似觀點。他表示，當前預售制度下，購房人預付的購房款（即預售資金），包括首付款和銀行按揭貸款等，一次性全額轉入房地產開發企業名下的預售資金監管賬戶，這明顯加重了購房人義務、負擔，增加了購房人風險，有失公平原則。一旦出現項目爛尾等問題時，將給購房人造成巨大損失，引起社會糾紛和不穩定問題。

　　他建議，調整購房款付款方式。改變當前由購房人“一次性全額”付款（含按揭貸款）并由監管部門按進度撥付預售資金的模式，變為購房人按工程進度分期付款的模式，即在工程投資額或工程形象進度達到一定標準后，由購房人繳納規定比例的首付款，剩余款項按預售合同約定的工程進度分期支付，項目達到竣工交付條件后支付尾款，其中一定額度轉入由政府監管的質量保修金專戶。申請銀行貸款的，后續按揭款根據預售合同約定的工程進度逐步發放貸款。

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責任編輯：何中夫