原標(biāo)題：焦點(diǎn)里的長(zhǎng)三角樓市

　　一個(gè)地區(qū)或者城市人口持續(xù)凈流入，用淺顯的道理講就是房子會(huì)變成供小于求的商品，價(jià)格自然會(huì)漲上去。

　　8月31日，天氣晴好，江蘇常州市中心某處甜品店。

　　“好怕出政策啊，想買的新房還沒(méi)有開(kāi)盤?！眲⑽酰ɑ┰诤团笥押认挛绮璧臅r(shí)候，刷到一條無(wú)錫發(fā)布房地產(chǎn)“調(diào)控新政”的消息。劉熙從事房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)，出于職業(yè)敏感，她擔(dān)心常州不久后也會(huì)出“新政”，不禁把手中的奶茶放下，打開(kāi)手機(jī)網(wǎng)頁(yè)搜索起“常州房產(chǎn)新政”。

　　房子還能“炒”嗎？

　　劉熙是常州本地人，名下已經(jīng)有一套房產(chǎn)，準(zhǔn)備買第二套。她看中的某盤預(yù)售證近期會(huì)批下來(lái)。因此，她擔(dān)心政策有變——如果常州提高二套房首付，那么攢了幾年的首付款有可能不夠，要買還得再想辦法籌錢。

　　按照常州公積金中心目前執(zhí)行的貸款政策，首套房貸款，144平方米以下的仍執(zhí)行首付20%，144平方米以上的首付最低30%；二套房及以上貸款首付仍保持40%。

　　相比常州周邊的其他城市，如蘇州2016年在二套房首付50%基礎(chǔ)上，將有戶籍首套有貸款的二套房首付比例調(diào)整到80%，常州現(xiàn)行的政策顯然在進(jìn)入門檻上偏低。

　　資本流向有跡可循。最近10年，常州房?jī)r(jià)幾乎翻了3倍。今年疫情過(guò)后，常州房?jī)r(jià)一路向上，6月二手房?jī)r(jià)漲幅0.8%，排名全國(guó)第12，全省第3，超越南京、無(wú)錫。

　　2020年以來(lái)，長(zhǎng)三角政策明顯傾向于防控市場(chǎng)上漲預(yù)期，最近的變化是，7月23日凌晨，南京七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控、加強(qiáng)熱點(diǎn)樓盤銷售管理等方面出臺(tái)九項(xiàng)樓市新政，同時(shí)升級(jí)限購(gòu)政策，明確夫妻離異、任何一方自離異之日起2年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

　　8月30日，江蘇無(wú)錫《市政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》發(fā)布，進(jìn)一步升級(jí)了限購(gòu)政策，在現(xiàn)有住房限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上，增加了對(duì)離異家庭購(gòu)房套數(shù)的限制，規(guī)定夫妻離異后2年內(nèi)購(gòu)買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)擁有住房套數(shù)計(jì)算。在滿足合理住房需求的同時(shí)，防止通過(guò)“假離婚”手段獲取購(gòu)房資格。

　　與此同時(shí)，無(wú)錫對(duì)于房屋交易的稅費(fèi)內(nèi)容、貸款政策等也有收緊，并且嚴(yán)厲打擊炒作學(xué)區(qū)房概念、哄抬二手住房?jī)r(jià)格行為。

　　常州8月26日參加了由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部（簡(jiǎn)稱“住建部”）在北京召開(kāi)部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，常州隨后會(huì)不會(huì)出新政？

　　8月最后一周，常州樓市二手房掛牌均價(jià)從14235元變?yōu)?4218元，下跌17元，由漲轉(zhuǎn)跌；常州最近三周在售二手房數(shù)量為21303套，21039套，21103套，上下震蕩。

　　9月1日，無(wú)錫樓市新政宣布的兩天后，老張（化名）夫婦被中介趙?。ɑ└嬷麄冸m然離婚了，但目前暫時(shí)還不能貸款買房，因?yàn)殡m然兩人名下兩套房產(chǎn)已轉(zhuǎn)到老張夫人名下，而新政是按照離婚前房產(chǎn)數(shù)量統(tǒng)計(jì)的。老張夫婦原計(jì)劃通過(guò)假離婚以首套房名義買學(xué)區(qū)房。如今房子要全款，意味著這對(duì)夫婦有可能要賣掉手中一套房才能湊足房款。

　　在長(zhǎng)三角不同城市，十年間，房產(chǎn)中介門店與奶茶店漸次落戶于各個(gè)人流量較高的街區(qū)。更多的劉熙、老張夫婦們，想通過(guò)多買房實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值升值，卻止步于政策首付門檻的抬高。無(wú)錫一家做一手代銷公司創(chuàng)始人對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道透露，前不久，他簽下了一個(gè)樓盤的代銷合同，本以為可以在兩個(gè)月內(nèi)賣掉手中房源的80%，現(xiàn)在看來(lái)銷量要減半。他目前寄希望于合作過(guò)的金融中介，幫自己的一些準(zhǔn)客戶解決首付資金不足的問(wèn)題。

　　當(dāng)溫州炒房團(tuán)神話不再，炒房者被政策套牢的案例也慢慢浮出水面。

　　杭州“房事”小史

　　2014年初的杭州，德信旗下的北海公園樓盤以相當(dāng)于同板塊均價(jià)8折——1.58萬(wàn)元/平方米出清210套房源，打響降價(jià)第一槍，此時(shí)，西子湖畔這座美麗城市房?jī)r(jià)已經(jīng)陰跌3年。北海公園售樓處當(dāng)年的情景是：一邊是銷售人員在沙盤前給不斷前來(lái)的客戶介紹項(xiàng)目，另一邊則是前幾期業(yè)主們?cè)谟行蚓S權(quán)。

　　長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)起伏跌宕。2010年4月中旬，“國(guó)十條”出臺(tái)，緊接著是“國(guó)五條”、“國(guó)八條”，杭州跟隨全國(guó)樓市進(jìn)入當(dāng)時(shí)看來(lái)是最嚴(yán)厲的調(diào)控周期。然而，伴隨調(diào)控升級(jí)，杭州土地市場(chǎng)卻驟然升溫，高價(jià)地頻現(xiàn)。2010-2012年，杭州出現(xiàn)了5個(gè)地價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年代初期就露出向上的苗頭。中海、濱江、融信等房企在2013年前后拿下的高價(jià)地，在2015年或虧本開(kāi)售、或去化緩慢。

　　直到進(jìn)入2016年，杭州樓市開(kāi)始飆升。因?yàn)镚20峰會(huì)召開(kāi)，2017年-2019年杭州人口凈流入分別在28萬(wàn)、35萬(wàn)、50萬(wàn)人，連續(xù)三年持續(xù)凈流入，加上亞運(yùn)會(huì)召開(kāi)前的城市升級(jí)預(yù)期，杭州新房成交量在2016年首次邁過(guò)20萬(wàn)套大關(guān)，成交金額高達(dá)3597億元，連續(xù)10個(gè)月成交量超過(guò)萬(wàn)套，賣地1573.5億元。2017年開(kāi)始連續(xù)三年賣地超過(guò)2000億元。這也為杭州充足的市場(chǎng)供應(yīng)埋下伏筆。

　　隨著杭州全新多中心格局的規(guī)劃調(diào)整，杭州樓市也迎來(lái)了爆發(fā)期。而另一方面，2016年下半年開(kāi)始到2017年，杭州也迎來(lái)調(diào)控政策密集出臺(tái)。

　　從2016年9月27日起，杭州“三箭齊發(fā)”維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，9月28日起上調(diào)公積金貸款二套房首付比例、商業(yè)性住房貸款二套房首付比例和暫停購(gòu)房入戶。2016年11月，杭州限購(gòu)升級(jí)，擴(kuò)大限購(gòu)范圍與升級(jí)限購(gòu)措施，外地人買房需提供1年以上社?；騻€(gè)稅證明，且不能通過(guò)補(bǔ)繳方式買房。

　　也就是這一年，長(zhǎng)三角的上海、蘇州、南京、合肥等核心城市密集出臺(tái)限購(gòu)限貸政策，且力度較大；嘉興、無(wú)錫、寧波、揚(yáng)州、常州等長(zhǎng)三角次中心及環(huán)滬城市，隨后在2017年密集出臺(tái)限購(gòu)限售政策，且較為嚴(yán)格；泰州、紹興、臺(tái)州、南通、鎮(zhèn)江、滁州等江浙節(jié)點(diǎn)城市，也在2017年陸續(xù)出臺(tái)限售限貸政策，但整體市場(chǎng)環(huán)境相對(duì)寬松。

　　2017年3月，杭州頒布土地新政，限制地價(jià)過(guò)高推高樓市，明確規(guī)定當(dāng)溢價(jià)率達(dá)到50%時(shí)地塊所建商品房屋須在取得不動(dòng)產(chǎn)登記證后方可銷售（現(xiàn)房銷售）；溢價(jià)率達(dá)到70%時(shí)鎖定限價(jià)，轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例；當(dāng)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人投報(bào)自持面積比例為100%時(shí)，轉(zhuǎn)入投報(bào)配建養(yǎng)老設(shè)施的程序。

　　杭州樓市自此限購(gòu)限貸限售限單身。

　　雖然2017年政府政策一步一步地收緊，但是杭州房?jī)r(jià)依舊呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，普通工薪階層感嘆買房難。原因在哪？2017年3月12日，有網(wǎng)友在知乎上發(fā)問(wèn)：杭州的房?jī)r(jià)算高嗎？另有網(wǎng)友回答：“一個(gè)地區(qū)或者城市人口持續(xù)凈流入，用淺顯的道理講就是房子會(huì)變成供小于求的商品，那么價(jià)格自然會(huì)漲上去。加之人民幣的購(gòu)買力在下降，可謂1+1＞2的效應(yīng)就產(chǎn)生了?！?/p>

　　從2016年開(kāi)始，杭州房?jī)r(jià)從2萬(wàn)多元/平方米一路飆漲到2020年，再未回調(diào)。相比北京上海，2016年的杭州房?jī)r(jià)對(duì)于投資客而言就是白菜價(jià)，而這一年的杭州，人口凈流入增幅高達(dá)8.9%，在全國(guó)范圍內(nèi)位列第一。同年上海、北京和廣州，這一比例分別是3.43%、2.02%和-0.69%，分列第5、9和20位。

　　人口流入、中國(guó)最前端的互聯(lián)網(wǎng)基地、拆遷戶入市、亞運(yùn)會(huì)之前加快城市改造的愿景，都助推杭州房?jī)r(jià)暴漲。2019年6月，杭州 “雙限”土拍新政出爐，新房售價(jià)自地塊出讓時(shí)就已被鎖定，這樣導(dǎo)致了多個(gè)一二手倒掛盤的出現(xiàn)，萬(wàn)人搖樓盤不斷出現(xiàn)。

　　今年，杭州再出臺(tái)相關(guān)政策，為預(yù)期上漲的樓市打退燒針。7月3日，杭州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確商品住房公證搖號(hào)公開(kāi)銷售有關(guān)要求的通知》，其中一條就是“明確在本市以高層次人才家庭優(yōu)先購(gòu)房方式購(gòu)買的新建商品住房，自房屋網(wǎng)簽之日起，5年內(nèi)不得上市交易”。

　　杭州這一政策出臺(tái)前后，南京、寧波等也相繼出臺(tái)調(diào)控升級(jí)政策，預(yù)防樓市進(jìn)入新一輪暴漲。

　　長(zhǎng)三角新一輪精細(xì)化調(diào)控大幕開(kāi)啟。

　　“深思熟慮”的城市

　　9月4日一早，杭州市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱“《通知》”），分別從土地、貸款、契稅、限購(gòu)、搖號(hào)傾向無(wú)房家庭等方面制定出更完善房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則。一邊收緊投資客戶需求，一邊傾向無(wú)房戶家庭。

　　限售升級(jí)之后，杭州一二手倒掛的“紅盤”將會(huì)越賣越少，投資客逐漸被擠出市場(chǎng)，據(jù)錢江晚報(bào)購(gòu)房寶數(shù)據(jù)顯示，目前杭州市區(qū)住宅部分的可售建筑面積高達(dá)1417萬(wàn)平方米左右，這意味著按照118平方米/套的均值匡算，這些即將入市的純新盤將帶來(lái)12萬(wàn)套左右的住宅房源。2019年杭州賣出10.4萬(wàn)套住宅，以此計(jì)算，這些儲(chǔ)備房源可賣14個(gè)月。加上市場(chǎng)上還有大量可售房源，目前杭州市區(qū)可售商品住宅已接近4萬(wàn)套，鑒于潛在供應(yīng)量充足，今年的住宅庫(kù)存量將穩(wěn)中有升。

　　實(shí)際上，杭州政府有一攬子政策儲(chǔ)備，何時(shí)出臺(tái)、怎樣出臺(tái)，都經(jīng)過(guò)深思熟慮。很顯然，杭州新政在限購(gòu)和搖號(hào)政策再“打補(bǔ)丁”之外，更傾向于精細(xì)化調(diào)控，防患于未然。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道從業(yè)內(nèi)人士處獲悉，杭州8月房?jī)r(jià)漲幅或在4.6%-4.9%區(qū)間，這距離傳聞中的房?jī)r(jià)漲幅不得超過(guò)5%的天花板有點(diǎn)近。升級(jí)調(diào)控也就在情理之中了。

　　此外，還有市場(chǎng)傳言，杭州近期已經(jīng)限發(fā)3.5萬(wàn)元/平方米以上的樓盤預(yù)售證。但從8月份批出的部分預(yù)售證來(lái)看，蕭山、江干、臨安區(qū)仍然有多個(gè)3.5萬(wàn)元/平方米的樓盤，最高是江干區(qū)某盤均價(jià)4.7萬(wàn)元/平方米左右。匯港城（公園1872） 78套房源均價(jià)4.23萬(wàn)元/平方米。

　　值得關(guān)注的是，杭州這次新政首度出現(xiàn)“限售5年”，但只是針對(duì)指定范圍內(nèi)的買家，這表明杭州在控制市場(chǎng)熱度的同時(shí)，還給流量保留了空間。

　　這要結(jié)合杭州特有的市場(chǎng)特征來(lái)看，杭州土地市場(chǎng)在2019年6月開(kāi)始“雙限”，因此一幅地塊的利潤(rùn)是能提前計(jì)算出來(lái)的，房企在杭州買地更多不是賺利潤(rùn)，而是賺流量規(guī)模，整個(gè)樓市周轉(zhuǎn)起來(lái)之后，房企能保證融資，尤其最近金融監(jiān)管層出臺(tái)了“三道紅線”規(guī)則，房企在融資端的需求更為迫切。

　　杭州房企在杭州市場(chǎng)的打法不盡相同，市場(chǎng)分化也很明顯。盡管中海這樣的大房企在杭州的利潤(rùn)目標(biāo)已經(jīng)從原來(lái)的15%下調(diào)至7%-8%，但杭州卻有濱江這樣的高周轉(zhuǎn)賺流量的房企存在，因此，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控臨界點(diǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)未到。

　　誠(chéng)然，紅盤對(duì)市場(chǎng)的提振效應(yīng)非常大，如何調(diào)控市場(chǎng)熱度與流量平衡，需要杭州政府認(rèn)真考量。此次政策也針對(duì)紅盤做了較大調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，政府為了確保不出現(xiàn)萬(wàn)人搖，接下來(lái)有可能會(huì)同時(shí)批出幾個(gè)紅盤預(yù)售證做對(duì)沖。杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳評(píng)價(jià)杭州新政“綿里藏針，精準(zhǔn)調(diào)控”，接下來(lái)市場(chǎng)會(huì)冷一點(diǎn)，但也不會(huì)特別冷。

　　“慢聲細(xì)語(yǔ)”式管控

　　2020年是長(zhǎng)三角樓市政策密集出臺(tái)的年份，也體現(xiàn)了政府管控精細(xì)化——頗有江南特色。仍然以杭州為例，根據(jù)市場(chǎng)行情，今年3月的時(shí)候，杭州就放寬過(guò)新房預(yù)售限制，政策于5月31日截止。新政實(shí)施期間，預(yù)售門檻降低，部分項(xiàng)目入市銷售時(shí)間獲得提前，企業(yè)現(xiàn)金流得到一定緩解。4月，杭州出臺(tái)人才優(yōu)先購(gòu)房，7月，杭州又出臺(tái)政策，對(duì)限購(gòu)、限售、搖號(hào)政策再度細(xì)化。

　　今年以來(lái)，南京、蘇州、杭州等30個(gè)城市放寬落戶政策、提高租住房和創(chuàng)業(yè)補(bǔ)貼力度。

　　房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)入金融監(jiān)管，8月16日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在《求是》刊文指出，房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來(lái)，各地區(qū)各部門根據(jù)“房住不炒”和“一城一策”精神，優(yōu)化金融資源配置，嚴(yán)防資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　8月20日，住建部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。金融監(jiān)管層對(duì)房企融資設(shè)置“三道紅線”，房企融資壓力加大。

　　8月24日，合肥長(zhǎng)三角一體化座談會(huì)上，再次釋放“房住不炒”信號(hào)。

　　8月26日，住建部和人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

　　精細(xì)化調(diào)控還表現(xiàn)于，地方政府因城施策，調(diào)控政策松緊互現(xiàn)，推動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。比如，8月18日，南京出臺(tái)土拍新政，具體內(nèi)容包括，地價(jià)觸頂后直接現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，不再競(jìng)建人才房；嚴(yán)格開(kāi)發(fā)資質(zhì)審查；提高競(jìng)買資金要求；限制同一主體競(jìng)買地塊數(shù)量等。

　　房企的布局與調(diào)控密不可分。今年布局寧波的房企中，比較搶眼的有榮安、寶龍、萬(wàn)科、綠城、濱江、德信等，拿地至少3幅以上，這幾家房企中只有榮安知名度略低，在榮安官網(wǎng)，其自稱“寧波第一家房地產(chǎn)上市公司和華東地區(qū)首家深交所上市公司，扎根寧波、深耕長(zhǎng)三角、面向全國(guó)進(jìn)行戰(zhàn)略布局，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)百?gòu)?qiáng)，擁有上百個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”。

　　在寧波，2019年，萬(wàn)科無(wú)論是銷售流量金額還是操盤金額都占據(jù)頭把交椅，2020年，綠城開(kāi)始改變這一格局，今年上半年，綠城銷售額達(dá)到110億，至少在半年成績(jī)上已經(jīng)超越萬(wàn)科成為了冠軍。

　　萬(wàn)科是主動(dòng)收縮寧波戰(zhàn)略布局還是被動(dòng)減少市場(chǎng)份額？一個(gè)事實(shí)是，寧波在7月調(diào)控升級(jí)，提出要加大土地供應(yīng)、從嚴(yán)核定新出讓地塊商品住宅的銷售價(jià)格、嚴(yán)格控制樓面地價(jià)等措施來(lái)降溫市場(chǎng)熱度。隨后寧波樓市降溫，土拍溢價(jià)率下滑，需求端出現(xiàn)萎縮，一二手房庫(kù)存上漲，供過(guò)于求的局面很快出現(xiàn)了。

　　下半年，“含而未發(fā)”但可能出新政的長(zhǎng)三角重點(diǎn)城市，還有無(wú)錫、南通等。

　　同策研究院資深分析師王豐分析認(rèn)為，現(xiàn)在政策仍然是查缺補(bǔ)漏，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期目前還是穩(wěn)定的：首先，市場(chǎng)需求主體向改善型需求轉(zhuǎn)變的趨勢(shì)明顯，改善型需求特點(diǎn)是自住、投資的界限不會(huì)太清晰，且比剛需群體的承受能力強(qiáng)，金融風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較??；其次、地方經(jīng)濟(jì)恢復(fù)需要依靠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)，如果在土拍市場(chǎng)熱度起來(lái)之后，又出臺(tái)“防預(yù)期”的樓市收緊政策，未來(lái)開(kāi)發(fā)商或?qū)⒑茈y。從個(gè)別城市來(lái)看，近期無(wú)錫調(diào)控政策收緊，主要是由于前期地王出現(xiàn)，以及個(gè)別板塊漲勢(shì)太猛。但從整體開(kāi)看，后面城市出嚴(yán)厲政策的可能性不高，多是查缺補(bǔ)漏，2016年的時(shí)候已經(jīng)很嚴(yán)了，進(jìn)一步收緊的空間不大。

　　（作者：唐韶葵 編輯：李清宇）

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責(zé)任編輯：楊亞龍